La experiencia, pauta necesaria para la LUV

La evolución de la sensibilidad ciudadana en la percepción del proceso urbanístico, las deficiencias legales en su regulación, derivadas en gran medida de la ausencia del reglamento de gestión que ha necesitado la LRAU desde su creación y algunas interpretaciones de la norma no deseadas, determinaron la necesidad de realizar una profunda revisión a esta ley por parte de la Consejería de Territorio y Vivienda, que finalmente ha llevado a una nueva propuesta, la Ley Urbanística Valenciana (LUV), que inicia su tramitación parlamentaria.

La nueva LUV es una ley creada e impulsada por el compromiso de actualizar y reformar el marco legislativo que afecta al territorio y urbanismo de la Comunidad Valenciana, incorporando preceptos de sostenibilidad derivados de las exigencias territoriales que demandará la sociedad a medio y largo plazo. Esta perspectiva le imprime un carácter más social, que favorecerá en su aplicación a todos los actores implicados en el desarrollo urbanístico.

Sin embargo, y ante la necesidad de explicar a grandes rasgos y desde una perspectiva objetiva y didáctica las principales novedades del proyecto de Ley Urbanística Valenciana, conviene adelantar que sus principales beneficios se apoyan fundamentalmente en una mayor regulación que lleva implícita más claridad e información.

El proyecto de la LUV contempla la necesidad de incrementar los plazos de tramitación y periodos de información pública de planes y programas, aumentándose de esta manera la verosimilitud de su cumplimiento por la Administración y las garantías de información y participación de los interesados.

Asimismo, se objetivan al máximo, incluso mediante una fórmula aritmética, los criterios de selección del agente urbanizador, lo que contribuye a evitar especulaciones al respecto y permite comprobar a propios y extraños la transparencia del proceso.

Por otro lado, se refuerza el derecho de los afectados a participar activamente en el proceso y actividad urbanística, mediante notificaciones individuales, e incremento de la información disponible. Se determina la adjudicación y contratación de las obras de urbanización a condiciones objetivas de publicidad y concurrencia, en los términos aplicables a la licitación de la obra pública, lo que debe acabar con una polémica jurídica generada entorno a la actual regulación de esta cuestión en la LRAU.

Los propietarios afectados contribuirán al coste de la actuación en proporción al beneficio efectivo que la misma aporte a su propiedad, teniendo en cuenta circunstancias objetivas (tiene efectos jurídicos y económicos el que un terreno esté ya parcialmente urbanizado o edificado) y por último, el importe que un propietario de suelo tiene que pagar por las obras de urbanización queda limitado y fijado en el programa en cuanto al importe máximo, de modo que aunque resulte un coste superior tras la licitación de la obra no se tendrá que pagar más por ello; sin embargo, si resulta inferior se aplicará la reducción correspondiente.

Interpretar este conjunto de nuevas medidas como un esfuerzo en favor de los propietarios o de los Ayuntamientos y en contra de los empresarios o agentes urbanísticos, resultaría una fórmula excesivamente simplista y carente de objetividad. Teniendo en cuenta que estas medidas favorecen y refuerzan los derechos de los primeros, pero también la tarea de los segundos, redundará en beneficio de todos, y también de los empresarios o agentes urbanizadores a quienes se les encomienda la gestión del planeamiento.

Es un hecho que los empresarios han sido los primeros en advertir que la falta de criterios objetivos para aprobar los programas no sólo incrementaba de modo indeseable la discrecionalidad de los Ayuntamientos, sino que podía perjudicarles seriamente, al no facilitar -aun actuando de buena fe- la adopción de las decisiones y acuerdos precisamente por falta de criterios objetivos. El reconocimiento y refuerzo de los derechos de los propietarios por razón de preexistencias, urbanizaciones semiconsolidadas, edificaciones, etc..., ha sido reiteradamente solicitado por los empresarios, incluso proponiendo su exoneración de las cargas.

No cabe la menor duda que con el proyecto de Ley Urbanística Valenciana se mejora la regulación de la actividad urbanística, especialmente en régimen de gestión indirecta, pues representa un avance y en todo caso e incluso para los más críticos, un nuevo y mejor punto de partida. Y subrayo que es un punto de partida y no una conclusión o punto final, porque esta ley necesitará de un inmediato desarrollo reglamentario que la complete y recoja las cuestiones impropias de figurar en una norma con rango de ley, pero que en definitiva permitan su adecuada aplicación.

Tenemos la experiencia de diez años de aplicación de una ley, la LRAU, a la que la LUV dará el relevo y que pese a las diferencias entre ambas, nos permite valorar adecuadamente los aspectos que necesitan de desarrollo y en qué sentido, sin necesidad de esperar a ver cómo se desenvuelve la nueva ley. El trámite parlamentario de la ley seguro que tendrá en cuenta, con amplitud de miras, que sean cuales hayan sido las razones o causas de la situación actual, la incorporación a nuestro régimen legal de las propuestas contenidas en la LUV, a las que me he referido en estas líneas, es imprescindible y urgente.

Carlos Cañellas es abogado urbanista y asesor de la Asociación de Promotores de Valencia.