Cambiar ladrillos por papel

El precio de la vivienda nueva en España ha subido el 149% en el periodo 1997-2004, que es el que definen diversos organismos internacionales como de elevación intensa de los precios de las viviendas en numerosos países occidentales, mientras la Bolsa lo ha hecho en un 25%. El ciclo de máxima agitación se dio desde marzo de 2000 hasta marzo de 2003, coincidiendo con el estallido de la burbuja tecnológica. En esos tres años, el precio de la vivienda subió un 49% y la Bolsa cayó un estrepitoso 57% desde sus niveles más altos.

Bolsa e inmuebles siempre han evolucionado de forma muy similar en términos de rentabilidad a largo plazo, aunque la primera es un mercado organizado, y los inmuebles, no. Un promedio histórico amplio, el que va desde 1988 a 2004, anota que el índice de precios de la vivienda nueva, según los datos de la Sociedad de Tasación como índice oficioso reconocido, ha pasado desde los 682 puntos hasta los 2.286. En ese mismo periodo, el Ibex ha evolucionado desde los 2.727,5 puntos a los 9.080,8.

El estallido de la burbuja tecnológica y el extraordinario abaratamiento del precio del dinero han distorsionado las proyecciones

"La gran divergencia, el salto espectacular del precio de los inmuebles, se produce entre el año 2000 y el 2003, justo cuando la Bolsa se hunde. Lo normal, según las series históricas, es que la situación se corrija y que el dinero se desplace de manera paulatina desde los inmuebles a la Bolsa. Eso es lo que ha pasado siempre. Por eso, las acciones se sitúan ahora como favoritas en la estrategia de inversión frente a otras alternativas", dice Miguel Santos, promotor inmobiliario.

El planteamiento es compartido por grandes inversores institucionales. En la encuesta de febrero entre gestores de fondos que realiza Taylor Nelson Sofres para el banco de inversión Merrill Lynch, dos tercios de los 320 gestores encuestados en el mundo consideran que la Bolsa se comportará este año mejor que los inmuebles. Tan sólo un 18% mantiene la apuesta sobre la inversión en inmuebles y un 8% considera que ambas inversiones darán rendimientos similares.

Los expertos destacan que en el alza continuada de los precios de las viviendas nuevas han coincidido dos hechos históricos que han distorsionado la proyección de fondo. Uno, el estallido de la burbuja de los valores tecnológicos en marzo de 2000. Otro, el nivel excepcionalmente bajo de los tipos de interés en el mundo.

Se ha calculado que dichos factores globales han explicado, en promedio, cerca del 40% de los aumentos de precios de las viviendas nuevas, aunque dicha proporción varía de uno a otro país. El mayor empuje ha venido de la trascendencia de los bajos tipos de interés reales alcanzados en los países occidentales. Ahora que en Estados Unidos se mantiene la proyección alcista de los tipos de interés y que en Europa las dudas aumentan en esta dirección, hay coincidencia entre los especialistas en que la situación se corregirá con el paso del tiempo a favor de la Bolsa.

Cuestión de esperar

"Es cuestión de esperar. Algunos no quieren hablar de burbuja inmobiliaria, sino de caída controlada de los precios. Si se mantiene al alza la tendencia de los tipos de interés en Estados Unidos, y en Europa aumentan las tensiones inflacionistas, como ya lo cotizan los tipos largos, lo normal es que los precios de las viviendas se resientan. En términos puramente bursátiles, el ratio PER deja muy bien situada a los mercados de acciones frente a los inmuebles. La ventaja es más pronunciada a favor de la Bolsa en un contexto alcista de tipos de interés, aunque a corto plazo se produzca, como en la actualidad, cierto aturdimiento en ambos mercados", dice Antonio Flores, analista de Bolsa.

"En cuanto a las previsiones para 2005, todo apunta a que este año los tipos de interés no ejercerán ninguna influencia al alza sobre la demanda de vivienda, a la vista de que no habrá descensos de tipos, pudiendo incluso registrarse una elevación moderada de los mismos. Los precios de las viviendas subirán, pero menos, entre el 7% de las viviendas iniciadas y el 15% de las finalizadas", señalan en Metrovacesa.