Realia no descarta una operación corporativa

Realia, la inmobiliaria propiedad de FCC y Caja Madrid, no descarta participar en operaciones corporativas, siempre de acuerdo con sus socios, al tiempo que acelera su política de diversificación e internacionalización ante el convencimiento de que no podrá mantener muchos años más las altas tasas de crecimiento orgánico que registra desde su creación en 2000 (unos 100 millones de euros de facturación adicional cada año).

La promoción de viviendas supone dos tercios de la facturación total de la compañía de FCC y Caja Madrid y casi el 60% de sus beneficios

La tan cacareada crisis del sector inmobiliario, que vaticinan todos los años algunos analistas, probablemente tampoco se producirá en 2005, según los máximos responsables de Realia. Ni en los años inmediatamente siguientes, a juzgar por el volumen y la extensión en el tiempo de su cartera actual de promociones inmobiliarias: cuenta con un centenar en distintas fases de gestión y con una cartera de suelo de 10 millones de metros cuadrados.

Los responsables del grupo inmobiliario son también conscientes, sin embargo, de que no van a poder mantener siempre las altas tasas actuales de crecimiento orgánico anual y de la necesidad de profundizar con vistas al futuro en la diversificación de actividades, productos y mercados. Tampoco descartan, siempre que sus principales socios no se opongan a ello, aprovechar alguna oportunidad de compra o fusión para ganar tamaño en el mercado inmobiliario de la Unión Europea.

La crisis brilla por su ausencia

"La demanda de vivienda en España sigue muy estable. La diferencia respecto a la situación de hace unos meses es que ahora hay que vender los pisos, hay que mimar al cliente, y antes prácticamente los despachabas sin más", comenta gráficamente Ignacio Bayón, presidente del Grupo Realia. Los segmentos medio y alto de esta demanda, en primera y segunda residencia, que son a los que se dedica fundamentalmente esta inmobiliaria, todavía están muy fuertes.

"El crecimiento inmobiliario de Madrid es espectacular y va a seguir siéndolo en los próximos dos o tres años, y en Cataluña también es fuerte aunque más equilibrado. Y nosotros tenemos suelo suficiente para aguantar el tirón de la demanda, y adquirido, además, en muy buenas condiciones", agrega Bayón.

Realia cerró 2004 con una facturación de 611 millones de euros, un 18% más que el año anterior, y con una cifra de negocio contable de 575 millones, lo que supone a su vez un crecimiento del 22%. El beneficio antes de impuestos alcanzó los 177 millones y el beneficio neto del grupo consolidado se acercó a los 129 millones.

La promoción de viviendas fue, con una cifra de negocio de 405 millones, un 14% más que en 2003, una de las áreas más dinámicas del grupo. Su resultado de explotación creció un 47%, hasta situarse a 31 de diciembre pasado en 128 millones de euros.

"El crecimiento de este negocio, especialmente en vivienda, se asienta", explica Bayón, en dos grandes pilares: los tipos de interés y las expectativas de empleo". Si los tipos bajos se mantienen, y no parece que vayan a subir sustancialmente este año, indica el presidente de Realia, y la economía española sigue creando empleo, la promoción inmobiliaria va a seguir yendo muy bien. Los acontecimientos políticos, como un cambio de signo del Gobierno, suelen tener un reflejo efímero: se aplazan las decisiones de compra el tiempo mínimo para sopesar y desechar que vayan a tener una repercusión directa y negativa sobre el empleo.

Además, comentan los responsables de Realia, BBVA y algunas otras entidades financieras han lanzado nuevos tipos de hipotecas que permiten durante los primeros años pagar sólo los intereses, sin abonar cuotas de amortización. Puede ser una ayuda para que algunas parejas jóvenes opten por pasarse del oneroso mercado actual de la vivienda de alquiler al de la vivienda en propiedad.

No se ve la crisis por ninguna lado, insisten los directivos de Realia, y menos en productos inmobiliarios como los que nosotros promovemos, en los que el objetivo es "alcanzar la máxima satisfacción" del cliente, "optimizando la relación calidad-precio". Además, agregan, ofrecemos "uno de los mejores servicios de atención al cliente del mercado", atención personalizada y servicio de posventa.

La promoción de viviendas supone alrededor de dos tercios de la facturación de Realia y en torno al 60% de sus beneficios. De ahí que en los últimos meses el grupo haya hecho un esfuerzo inversor por incrementar el peso relativo de sus negocios patrimonial, de gestión de suelo y de servicios.

El alquiler de edificios de oficinas y centros comerciales de su propiedad generó a Realia en 2004 unos ingresos de 82,4 millones, un 14% más que la cifra contabilizada un año antes.

La inmobiliaria invirtió en el último año 93 millones de euros en la compra, desarrollo y rehabilitación de activos patrimoniales. Así, y entre otras operaciones cerradas en el ejercicio, destaca la adquisición del edificio de Los Cubos, situado junto a la M-30 madrileña, o la compra de un solar industrial de más de 100.000 metros cuadrados en el polígono El Sequero, en Agoncillo (Rioja). En oficinas buscamos inmuebles competitivos, explican en el grupo, operamos en Madrid, Barcelona y Sevilla, y estamos ultimando dos importantes compras de edificios.

"Otro de nuestros ejes prioritarios de actuación", señalan en Realia, aparte de oficinas y naves industriales, "son los centros comerciales y de ocio, uno de los segmentos de mercado que mayores oportunidades brinda". Realia Business realiza la gestión integral de estos inmuebles de su propiedad, en cuanto a comercialización, administración y mantenimiento.

Sus principales centros comerciales están en Madrid (Diversia, Jardín de Serrano y La Vaguada), Sevilla (Nervión Plaza) y Lisboa (Twin Towers). Tiene en proyecto otros dos en la localidad madrileña de Leganés (Festival Park) y en Guadalajara, y en 2004 adquirió en Murcia un solar para construir un centro comercial más.

El patrimonio actual de Realia, según fuentes de la compañía, alcanza los 500.000 metros cuadrados en renta situados en primera línea de los ejes de comunicación y en los centros de negocios de las principales ciudades españolas.

El grupo cuenta con edificios "singulares e irrepetibles", cuyos alquileres se encuentran además entre "los más rentables del mercado", aseguran los directivos de Realia, por la calidad de la construcción y unos diseños "que permiten la flexibilidad de los espacios y de las instalaciones" para ajustarse al requerimiento del cliente y a las exigencias tecnológicas de la sociedad de la información".

El suelo ha sido otra de las prioridades de Realia en los últimos meses. Durante 2004 adquirió terrenos situados en emplazamientos estratégicos de Madrid, Sevilla (Villanueva del Pítamo), Ibiza, Almería (Roquetas de Mar), Sabadell y la Costa Brava, con una inversión superior a los 200 millones. En las últimas semanas ha cerrado además la compra de suelo en Madrid y Castellón, por importe de 14 millones de euros, para promover unas 200 viviendas.

El negocio de la gestión de suelo le generó a Realia el pasado ejercicio unos ingresos de 85 millones de euros, con un margen de 35 millones de euros, "lo que supone el 30% del beneficio neto e indica", resaltan en la inmobiliaria, la capacidad de añadir valor a la compañía a través de esta actividad.

Servicios y campos de golf

Realia también ha acometido un proceso de diversificación hacia los servicios, según sus responsables, "para cubrir las necesidades de mercado". Y lo ha hecho a través de Cismisa, una filial de servicios inmobiliarios heredada de Caja Madrid, y a través de TMI.

Cismisa ha ido ampliando su ámbito de competencias y hoy se dedica, fundamentalmente, a comercializar activos adjudicados, promociones de obra nueva, servicios de marketing y publicidad y análisis de viabilidad comerccial y estudios de mercado.

TMI está especializada en mantenimiento integral de edificios. De ella ha surgido TMI Golf, que desarrolla una de las actividades estrella de Realia. "Ofrece un servicio pionero integral en el diseño, construcción y mantenimiento de campos de golf y de todas sus instalaciones deportivas", señalan en la inmobiliaria. En la actualidad cuentan con cinco promociones de campos de golf, dos de ellas en las proximidades de Sevilla y Barcelona, impulsan y arropan grandes promociones inmobiliarias.