Alternativas para cambiar de vivienda

Cambiar de vivienda por una más grande o mejor situada es algo que desean un buen número de propietarios. ¿Vender la antigua y comprar una nueva, volviendo a suscribir una hipoteca? ¿Vender la vivienda actual y alquilar el piso siempre soñado? ¿Alquilar la que se quiere abandonar y alquilar también la nueva? Son tres posibles alternativas. Los números dan pistas sobre cuál de ellas es, al menos desde el punto de vista económico, más rentable.

Lo más habitual es vender el piso antiguo y comprar el nuevo. Pero existe la posibilidad de vender el viejo y alquilar el nuevo o alquilar ambos

El precio medio del alquiler de una vivienda en Chamberí o en el también barrio madrileño de Salamanca es de 13 euros por metro cuadrado. Algo menos céntrico, en el barrio de Chamartín, este precio es de 12 euros por metro cuadrado al mes. Exactamente el mismo que, según datos del portal inmobiliario idealista.com, tienen los arrendamientos en la zona de Villa de Vallecas. Algo más baratos están los alquileres en Puente de Vallecas (11 euros por metro cuadrado), Tetuán y Ciudad Lineal (10 euros); Usera (9 euros) y Carabanchel (8 euros por metro cuadrado al mes).

De los datos que ofrece idealista.com, se deduce que, el precio medio de venta de un metro cuadrado en Villaverde es de 2.565 euros; el de Usera, de 2.722 euros; Carabanchel, 2.802 euros; Puente de Vallecas, 2.707 euros; Ciudad Lineal, 3.529 euros; Retiro, 3.881 euros... y así sucesivamente hasta llegar a los 4.470 euros por metro cuadrado en Chamartín o los 4.440 del barrio de Salamanca o los 4.348 euros de Chamberí.

En Barcelona, los precios promedio de alquiler son aún ligeramente superiores. El mínimo es de 9 euros por metro cuadrado en el barrio de Sants-Montjuïc, y el más elevado, de 14 euros, en Ciutat Vella. Para la compra, los particulares pueden pagar un máximo de 4.327 euros por metro cuadrado en Sarriá o un mínimo de 2.833 euros por metro cuadrado en Nou Barris.

Se trata, en todos los casos, de precios medios, según los datos del canal inmobiliario idealista.com, que a la par señala que existen, aun dentro de las mismas zonas, significativas diferencias entre unas calles y otras.

Comprar o alquilar

Los particulares que, hoy por hoy, son propietarios de una vivienda y puedan estar planteándose cambiarla (en las dos ciudades mencionadas o en otras cualesquiera de la geografía española) por otra más amplia o situada en otra zona que ellos consideran más cómoda o mejor, tienen a su alcance al menos tres posibles alternativas.

La primera y más habitual: vender la antigua y comprar una nueva. Uno de los problemas que puede plantear esta opción es que la diferencia de precios entre una y otra sea demasiado elevada y obligue a suscribir una hipoteca muy cuantiosa, cuyo coste mensual desequilibre el presupuesto familiar. Por ejemplo, un particular con una casa de 100 metros cuadrados en el barrio de Hortaleza de Madrid obtendría teóricamente por su venta unos 343.300 euros. Si lo que persigue es adquirir una vivienda de unos 140 metros en el barrio de Salamanca, el precio de compra que deberá asumir se colocará, en principio, en torno a los 621.600 euros. Si la primera vivienda está totalmente pagada, la nueva hipoteca se acercaría a los 280.000 euros (sin tener en cuenta ni impuestos ni gastos adicionales tipo notaría, registro...), lo que le supondría, en un plazo de 25 años, pagar una cuota mensual de unos 1.330 euros, suponiendo un tipo de interés inicial del 3%. Si aún quedara pendiente de pago una parte de la primera vivienda, la nueva hipoteca sería más elevada, y con ello, sus cuotas mensuales.

La segunda de las posibilidades es vender la primera vivienda (teóricamente aprovechando que los precios parecen estar ahora en un nivel máximo) y alquilar la residencia deseada. En el ejemplo anterior, el particular percibiría 343.000 euros (si está totalmente pagada), que, colocados en un título de renta fija a cinco años al 3,4%, le garantizarían unos ingresos anuales de 11.660 euros. Alquilar la vivienda de 140 metros en el barrio de Salamanca tendría un coste anual de unos 21.840 euros. Por aproximadamente 848 euros al mes disfrutaría de su nueva casa. Si aún quedara pendiente de pago una parte de la primera vivienda, los ingresos mensuales serían menores y, con ello, aumentaría el coste la segunda residencia.

La tercera y última de las opciones consiste en alquilar la primera vivienda y arrendar igualmente la nueva que se desea. En el ejemplo anterior, el particular percibiría mensualmente unos ingresos en torno a los 1.000 euros por su casa de 100 metros cuadrados en el barrio de Hortaleza. A la vez, pagaría unos 1.820 euros al mes por su nuevo piso en el barrio de Salamanca. De esta forma, por aproximadamente 820 euros al mes disfrutaría de su nueva casa manteniendo la propiedad de la primera. Si aún quedara pendiente de pago una parte de la primera vivienda habría que seguir haciendo frente al pago mensual de la hipoteca correspondiente. En este ejemplo concreto, las dos últimas alternativas parecen inicialmente más rentables. Puede, sin embargo, que no siempre sea así. Si el particular, propietario de la vivienda en Hortaleza, desea mudarse a Villa de Vallecas, a un piso de 140 metros cuadrados, la situación cambia. La diferencia de precios entre uno y otro piso, poco más de 12.500 euros, podría inicialmente solventarse sin necesidad de recurrir a una hipoteca y con ello evitar todo tipo de gastos adicionales de formalización, registro, notaría... Si vende su primera vivienda y alquila la segunda, el desembolso mensual se aproximaría a los 700 euros, mientras que si alquila ambas casas éste sumaría unos 680 euros, dado que existe una diferencia de dos euros en el precio medio de alquiler entre una y otra zona.

Desde Tinsa, compañía especialista en tasaciones inmobiliarias, su director gerente, Germán Pérez Barrio, asegura que a la pregunta de si es mejor comprar o alquilar "nuestra respuesta es siempre la misma, tanto en momentos de estabilidad como de auge, como el actual. Si se va a destinar a uso propio, el buen momento para comprar dependerá de la capacidad adquisitiva, de que la compra sea mejor opción frente al alquiler y de que se elija el inmueble más idóneo. Si se va a comprar como inversión, el buen momento dependerá de la situación de otras alternativas inversoras, de la expectativa de crecimiento del valor del inmueble adquirido y de sus posibles rentas por alquiler. El elemento común a ambas situaciones es que la decisión se tome con la mente fría, comparando (habrá inmuebles muy atractivos y otros no) y sin prisas".

En definitiva, que hay que estudiar precios, conocer exactamente la capacidad de pago de cada uno y tener claro cuál es la que se considera la vivienda adecuada.