Gallardón iniciará su 'cirugía' demoliendo dos manzanas de casas en Tetuán

La primera operación de cirugía urbanística, de todas las anunciadas por el alcalde la semana pasada, consistirá en demoler parte de las 303 viviendas sitas a ambos lados de la calle de Oviedo (Tetuán) y rediseñar esas manzanas con más casas, aparcamientos y una gran plaza. La operación, que incluye la posibilidad de expropiar los edificios por el procedimiento de urgencia, durará cinco o seis años y se hará, casi con seguridad, con la participación de empresas privadas. Costará unos 72 millones de euros y arrojará unos ingresos, por la venta de los nuevos pisos, de 92 millones.

La Empresa Municipal de la Vivienda (EMV), responsable del proyecto, localizó hace tiempo dos manzanas de casas del distrito de Tetuán que considera especialmente deterioradas. Limitadas por las calles de la Orden, Palencia, Dulcinea y Hernani, estas dos manzanas están atravesadas por la calle de Oviedo y en ellas viven 303 familias. Los planes de la Concejalía de Urbanismo consisten en tirar buena parte de esos edificios, rehabilitar el resto, elevarlos en altura -de dos o tres plantas pasarían a siete- y crear en el centro una gran plaza.

La rehabilitación dará paso a 383 viviendas, 80 más que las existentes. Además, se construirán 1.221 plazas de garaje bajo tierra. El proyecto inicial establece un calendario de entre cinco y seis años para culminar la operación; es decir, que las casas no estarán entregadas en ningún caso en 2008, fecha límite señalada por el alcalde, Alberto Ruiz-Gallardón, cuando presentó su cirugía del centro urbano el pasado viernes. Tetuán queda fuera de ese centro urbano, pero ha sido incluido en esta parte del proyecto.

Los actuales propietarios e inquilinos tendrán la opción de vender sus casas al Ayuntamiento -o a las empresas privadas que financien la operación- para que las rehabilite y revenda después, o ser realojados mientras duren las obras. Si rechazan cualquiera de esas opciones, serán expropiados con "urgencia".La de la calle de Oviedo es la primera operación prevista por la EMV para rehabilitar y rediseñar determinados puntos "deteriorados" de la ciudad. El resto de las actuaciones están planeadas en otras zonas del mismo distrito de Tetuán y, sobre todo, de Centro (especialmente en el barrio de Lavapiés). El documento de trabajo que presentó el alcalde la semana pasada cifraba en 680 las viviendas nuevas que se obtendrían de estas "operaciones sobre manzanas". Pero el departamento que dirige Sigfrido Herráez sostiene que serán más. Eso sí, está por ver que puedan realizarse en el plazo prometido (2008). Por lo pronto, la primera de estas actuaciones se alargará hasta finales de 2009.

Los propietarios o inquilinos de los edificios que dan a la calle de Oviedo tendrán tres opciones: vender su casa al Ayuntamiento y marcharse a vivir a otro sitio; dejar su casa mientras duren las obras, ser realojados por el municipio durante ese tiempo y volver al cabo de los años a su antiguo hogar, rehabilitado; o bien negarse a cualquiera de las anteriores. En este último caso, el gobierno municipal expropiará sus casas por el procedimiento de urgencia. Podrá hacerlo, según sostienen en Urbanismo, porque el Consistorio va a declarar esta zona Área de Rehabilitación Concertada, una fórmula que le permite expropiar primero y negociar después con el propietario.

Para aprobar esta figura urbanística y las modificaciones del Plan General necesarias para aumentar la edificabilidad en esas manzanas, el gobierno municipal tiene que someter el proyecto al pleno del Ayuntamiento y, además, contar con el visto bueno de la Comunidad. La concejal de Urbanismo, Pilar Martínez, y el concejal delegado de Vivienda y presidente de la EMV, Sigfrido Herráez, se reunieron el pasado martes con el consejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, Mariano Zabía, para explicarle el plan. El Gobierno regional lo está "estudiando" y dará una respuesta en las próximas semanas.

En esa misma reunión el Ayuntamiento planteó a la Comunidad su intención de declarar seis nuevas áreas de rehabilitación integrada y le pidió que aporte dinero para financiar parte de las operaciones. El plan de revitalización del centro prometido por Ruiz-Gallardón requiere de la colaboración económica de Comunidad y del Gobierno central, tal y como admitió el alcalde el viernes. Si no se produce esa colaboración, el plan no podrá llevarse a cabo.

Gastos y beneficios

Según los cálculos provisionales de los técnicos municipales, toda la operación de la calle de Oviedo -rehabilitación e indemnizaciones por expropiación- costará unos 72 millones de euros. Pero los ingresos serán mayores: 94 millones por la venta de las 80 viviendas nuevas (y, entre las antiguas, las que no sean reocupadas por sus antiguos propietarios o inquilinos) y las más de 1.200 plazas de garaje. Por tanto, y aunque el 50% de esos pisos tendrá que ser de precio protegido, los responsables de la operación obtendrán notables beneficios.

Los responsables de la operación serán el Ayuntamiento y, muy posiblemente, empresas privadas, con las que Urbanismo quiere "cogestionar" todo el proceso. Un informe interno de la concejalía dice: "Realizada la expropiación [si la hubiere], puede establecerse como beneficiario de la misma al sector privado que, con los parámetros urbanísticos y condiciones económicas suficientes, encontrará viabilidad a la operación y permitirá una agil y eficaz gestión y recuperación del espacio definido". Es decir, que serán las empresas las que pongan el dinero para la remodelación de la zona y luego vendan las casas y garajes resultantes. "Pero con las condiciones que les imponga el Ayuntamiento", subrayan desde la concejalía.

Uno de los problemas que se le presentan a Urbanismo es encontrar alojamientos suficientes para realojar a todos los inquilinos de las manzanas de Tetuán sobre las que se va a actuar -algunos técnicos sostienen que la EMV tiene edificios vacíos suficientes, otros expresan sus dudas-. El proyecto inicial contempla la posibilidad de utilizar "los terrenos de las cocheras de la EMT u otros en el mismo distrito, en la Ventilla o el paseo de la Dirección". Se incluye la previsión de buscar "94 viviendas de realojo definitivo" para aquellos vecinos que no quieran esperar cinco años y volver luego a las manzanas rehabilitadas.

De los 24 edificios afectados por la operación urbanística, la EMV calcula que al menos la mitad están en "mal estado", y uno se encuentra en "ruina". Existe, además, una docena de edificios con "infraviviendas": casas minúsculas y sin servicios básicos como el cuarto de baño.

La rehabilitación consistirá en tirar toda la parte interior de esas dos manzanas -casas bajas, en su mayoría, que dan a la calle Oviedo- y levantar en su lugar edificios nuevos y en altura (hasta siete plantas). Los inmuebles de las calles de Palencia y Hernani no se tocarán. La calle Oviedo se ensanchará y dejará espacio, en el centro, para una gran plaza de 3.000 metros cuadrados.