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Reportaje:

Las grandes hacen caja con el 'ladrillo'

SCH, BBVA, Telefónica y Endesa ingresan más de 1.000 millones de euros de plusvalías por la venta de edificios

Las primeras compañías españolas han aprovechado la revalorización inmobiliaria de los últimos años para sacar a la venta su extenso patrimonio. Las hay que se han desprendido de todos los edificios que tenían, para agrupar a sus empleados en torno a una nueva y única sede social; las hay que no se han movido de su cuartel general, que sí han vendido y alquilado en la misma operación. Entre las 20 empresas más activas en la desinversión inmobiliaria han ingresado unos 4.500 millones de euros.

Las 20 compañías españolas más activas en la desinversión inmobiliaria han ingresado más de 4.500 millones de euros en los últimos años

La primera operación de 'sale & lease back' de envergadura la protagonizó IBM en 2000, cuando vendió su cuartel general madrileño

Bajo ese objetivo absoluto de la creación de valor para el accionista, tan en boga hoy y en el que cabe toda estrategia empresarial, las grandes compañías españolas han sometido a su patrimonio a un drástico régimen de adelgazamiento. Si antes la propiedad inmobiliaria se veía como un valor seguro, un mecanismo de defensa ante épocas de crisis para las empresas, ahora la máxima es volver a las raíces del negocio principal, como desde el año 2000 vienen practicando BBVA, SCH, Telefónica, Endesa, Iberdrola, Gas Natural, Unión Fenosa y un largo etcétera, empresas que se han sumido en importantes planes de desinversión inmobiliaria -algunos aún en marcha- con el fin de obtener recursos para dedicarlos a su actividad principal. Claro que, las más y las menos, han debido soportar el descalabro de las nuevas tecnologías, el desplome de sus acciones en Bolsa, el peso de la crisis argentina o el de su elevada deuda... Hacer caja con el patrimonio ayuda a afrontar las dificultades.

La venta masiva de inmuebles que están protagonizando las primeras empresas españolas en lo que va de década ha tenido un claro aliciente: la subida de precios que han experimentado los inmuebles. Valga decir que el precio de venta de un metro cuadrado en la mejor zona de oficinas de Madrid, el paseo de la Castellana, se ha colocado en un máximo de 7.800 euros en la última operación de inversión cerrada hace apenas un mes. El encarecimiento del ladrillo ha permitido a las empresas acumular unas jugosas plusvalías, porque no hay que olvidar que, aunque anticuados, las grandes compañías del país tienen en su haber los mejores y más céntricos edificios de las ciudades en que se asientan, como corresponde a su poderío financiero.

Por eso, las cuatro entidades que se han desprendido de más inmuebles entre 2000 y 2004 -BBVA, SCH, Telefónica y Endesa- han obtenido por sí solas más de mil millones de euros en plusvalías. SCH acumulará 455 millones de euros cuando culmine la venta de los dos edificios de oficinas que le restan para colocar al completo su cartera de oficinas madrileña, según fuentes del banco. Y Telefónica se plantea obtener al final de su plan de eficiencia entre 400 y 500 millones de euros por la revalorización de los inmuebles que engrosaban su patrimonio.

Ingresos recurrentes

Las cifras dan fe del buen rendimiento del negocio inmobiliario en los últimos años, en que los mercados bursátiles no han acompañado. De ahí la cantidad de operaciones de venta de edificios que se han producido. Sólo contabilizando las 20 compañías más activas en la enajenación de sus sedes corporativas y otras oficinas de uso propio, el volumen económico que han manejado, o mejor, ingresado, supera los 4.500 millones de euros (cerca de 800.000 millones de las antiguas pesetas).

Pero a la hora de afrontar su estrategia inmobiliaria, las técnicas utilizadas por estas empresas se han reducido a dos: reagrupar a los empleados distribuidos en distintas ubicaciones en torno a una sola nueva construcción, dotada de las más modernas instalaciones y situada en la periferia de la ciudad -puede ser en propiedad o puede ser de alquiler-. O permanecer utilizando el edificio de oficinas, pero vendiéndolo y firmando un contrato de alquiler con su nuevo dueño -puede ser en el centro de la ciudad o en la periferia-.

La diferencia entre una alternativa y otra radica generalmente en el tamaño de la empresa y su dispersión geográfica, porque mientras Telefónica, BBVA, SCH, Endesa y, en menor medida, Iberdrola o Unión Fenosa, han hecho una buena limpia de su patrimonio inmobiliario (compuesto, además de sus cuarteles generales, por otras oficinas de representación y pequeños inmuebles, que van desde suelos a pisos o garajes); otras compañías como IBM, Alcatel, BNP Paribas, Lloyd's Bank, TelePizza o Auna no tenían una cartera inmobiliaria que vender para obtener recursos, sino sólo el edificio que alberga sus cuarteles generales, que han utilizado.

Empieza el plan

Todo comenzó cuando las empresas europeas del sector de telecomunicaciones (tales como British Telecom o Deutsche Telekom) empezaron a hacer caja con los edificios que ocupaban y con todos los activos que encontraban por el camino para sanear sus cuentas. Entre las compañías españolas, esta tendencia caló más tarde y no llegó precisamente de la mano de las nuevas tecnologías.

BBVA se adelantó cuando, en 2000, lanzó su plan de racionalización de inmuebles, con el que pretendía poner en orden su extenso patrimonio, duplicado en muchos puntos del país debido a la fusión del Bilbao Vizcaya y Argentaria. La entidad, ahora presidida por Francisco González, culminó este plan en 2002 con unos 700 inmuebles vendidos de forma individual. Entre edificios de oficinas de uso propio y locales comerciales, el banco ha obtenido unos ingresos superiores a los 700 millones de euros y liberado más de 500.000 metros cuadrados de superficie, consiguiendo unas plusvalías del 20% del valor de su patrimonio, según el banco.

Pero la entidad radicada en Bilbao no ha trasladado sus cuarteles generales madrileños, que permanecen centralizados en la torre diseñada por Francisco Javier Sainz de Oiza en la Castellana. Justo al contrario de lo que han decidido SCH y Telefónica, que piensan agrupar a sus trabajadores en una gran sede corporativa de nueva construcción, la primera en la localidad de Boadilla del Monte, donde están a punto de mudarse 6.500 empleados del banco, y la segunda al PAU de Las Tablas -un nuevo barrio madrileño del distrito de Fuencarral-. La ciudad SCH tendrá nueve edificios de oficinas y siete de servicios, con 221.000 metros cuadrados de superficie, además de 5.600 plazas de aparcamiento y un campo de golf de 18 hoyos. Y será una realidad este mismo mes gracias a una inversión que la entidad cifra en 400 millones de euros.

En cambio, la Ciudad de las Comunicaciones en la que trabajarán 14.000 empleados de la empresa presidida por César Alierta en Madrid será un conjunto de 14 edificios con 191.000 metros cuadrados de superficie de oficinas y comercial, y 5.300 plazas de garaje. Con las obras ya en marcha, el presupuesto aprobado para levantarla suma 436 millones de euros, si bien el montante tras la renegociación que ha tenido lugar con las dos constructoras que se encargan del proyecto ha aumentado hasta 480 millones de euros.

Todo ello a costa de su plan de venta de inmuebles, todavía en marcha en ambos casos y que servirá para pagar estas y otras facturas. Desde que, a finales de 2001, el banco presidido por Emilio Botín colgara el cartel de "se vende" de unos sesenta edificios, en general sus sedes y oficinas bancarias regionales, y entre las que se incluyen inmuebles tan emblemáticos como la denominada torre negra de la Castellana -adquirida por unos cien millones de euros para albergar el cuartel general de Patentes y Marcas-, el SCH ha ingresado más de 900 millones de euros sobre su total previsto, de 960 millones, al que resta colocar dos edificios de Madrid.

De última hora

Esta cifra no incluye el buque insignia de la entidad en la capital: el complejo de la plaza de Canalejas, que ha decidido liquidar a última hora. Falló su venta al sultán de Brunei hace unos meses y ahora está a la espera de que se presenten las ofertas, el próximo martes, al concurso lanzado por el banco, que se reserva el derecho de no aceptar propuestas económicas inferiores a 330,57 millones de euros.

Por su parte, Telefónica lanzó en 2002 su denominado Plan de Eficiencia, a través del cual ha puesto en el mercado unos 500 inmuebles repartidos en tres carteras o lotes diferentes por los que pretende ingresar en total 1.021 millones de euros. Hasta ahora ha obtenido 696 millones de euros, equivalentes a más de 230 inmuebles enajenados, entre los que destacan su central de la calle de Ríos Rosas o el edificio de I+D con que contaba en la avenida de América; sólo estos dos activos le han proporcionado casi 225 millones de euros.

Al final del programa, la operadora habrá abandonado 1,2 millones de metros cuadrados mayoritariamente de oficinas -300.000 de ellos en edificios alquilados-, lo que le reportará unos ingresos de 1.875 millones de euros, que resultan de las enajenaciones y los ahorros de alquiler y mantenimiento, según Telefónica. Las inversiones y gastos de este plan, cuyo plazo de ejecución se ha ampliado a 2006, sumarán 908 millones de euros, con lo que la operadora habrá mejorado su eficiencia inmobiliaria en 967 millones de euros.

Telefónica y SCH son las únicas sociedades que han apostado por construirse una macrosede a la medida y mantenerla en propiedad. Otras, como Iberdrola, Unión Fenosa o Gas Natural, han preferido trasladarse a un edificio ya construido y dotado de los últimos requerimientos tecnológicos, unos inmuebles en su mayoría de nuevo cuño. Las compañías energéticas, al igual que las otras, han agrupado a sus trabajadores en torno a un solo espacio ubicado lejos del centro de Madrid, inmuebles que también han pasado a formar parte de su balance.

Por el contrario, Endesa ha preferido cerrar la operación de moda de los últimos tiempos en el mercado inmobiliario, y es el denominado sale

&

lease

back, término anglosajón que define una transacción de compra y de alquiler al mismo tiempo. Así, por los 58.000 metros cuadrados de oficinas recién levatados en el Campo de las Naciones, con una inversión de unos cuarenta millones de euros, Endesa ha ingresado una cifra próxima a los 200 millones de euros al venderlos, pero sin abandonarlos. Se garantiza su uso mediante un contrato de alquiler a largo plazo que asegura la rentabilidad de la operación al nuevo propietario, Testa, la filial patrimonialista de Sacyr Vallehermoso, que se caracteriza por sus buenos resultados: en 2003, la valoración de su cartera de edificios ha crecido un 30%, además de seguir utilizando un inmueble confeccionado a su medida.

Para el responsable de la consultora inmobiliaria FPD Savills, Borja Sierra, Endesa y la mayor parte de las compañías que han utilizado la fórmula del sale

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lease back han conseguido, por un lado, dejar el centro de la ciudad donde los precios de venta son muy buenos y, por otro, trasladarse a la periferia, donde los alquileres son baratos. "Así han conseguido edificios de muy buena calidad en los que han implantado un nuevo estilo de trabajo", añade. "Es comprar flexibilidad", mantiene Mikel Echavarren, consejero delegado de Irea, otra asesora inmobiliaria, quien añade que, en el caso de los propietarios de edificios emblemáticos, lo recomendable es venderlos, pero garantizando su uso en régimen de arrendamiento a medio o largo plazo, entre cinco y diez años. Sin embargo, cuando se trata de inmuebles de mala calidad y que está previsto abandonar, lo mejor son los alquileres a un año.

La figura de moda

La primera operación de sale

&

lease back de envergadura la protagonizó IBM a finales de 2000, cuando se deshizo de la propiedad de su cuartel general madrileño en la transacción más importante del año en el mercado inmobiliario. La compañía informática recibió una inyección de unos 280 millones de euros con la venta del edificio de la calle de Santa Hortensia, que continúa ocupando en régimen de alquiler. IBM dio así carta de naturaleza a una de las operaciones que más de moda están entre los compradores de edificios: el sale

&

lease back, aunque no fue la primera compañía en acogerse a esta fórmula, pues ese mismo ejercicio ya lo habían hecho Citibank, Foster Wheeler o Banco do Brasil, pero mediante contratos de inferior cuantía.

Después les han seguido bancos como Deutsche Bank o Lloyd's Bank, o empresas como Saint Gobain o TelePizza, que, tras construir su sede en la localidad madrileña de Alcobendas, con una inversión próxima a 21 millones de euros, una vez edificada y ocupada la vendió por 25 millones.

"Ahora les toca cerrar este tipo de transacciones a compañías de menor tamaño", prevé Ramón Luengo, director de Inversión y Gestión Patrimonial de Gesinar, quien considera que es un buen momento para desinvertir, porque no se espera que los precios de los inmuebles suban ni este año ni el que viene, y la plusvalía de 2006 no compensa la espera a empresas cuya actividad es diferente a la inmobiliaria.

La inversión en oficinas movió 2.500 millones de euros durante 2003

Las compañías españolas que más activas se han mostrado en sus desinversiones inmobiliarias pertenecen al sector bancario, el energético y, en menor medida, al asegurador y farmacéutico, explica Vanessa Gevers, directora de Inversión de la consultora Jones Lang LaSalle. Todas ellas se han beneficiado del apetito comprador que hay en el mercado de oficinas español, y especialmente en el madrileño. No hay más que ver cómo ha evolucionado el volumen económico destinado a la compra de este tipo de edificios, que entre 1999 y 2003 prácticamente se ha multiplicado por tres, pasando de 926 millones de euros a los 2.580 millones invertidos el pasado ejercicio, como se desprende de los datos de la citada inmobiliaria.

Y es que la compra de edificios se ha convertido en una clara alternativa de inversión ante unos mercados bursátiles raquíticos en rentabilidad. Para el ejercicio en curso, la mayoría de los asesores inmobiliarios espera que la inversión en oficinas se mantenga en niveles similares a los de 2003, y eso que la rentabilidad de estos edificios es cada vez menos atractiva -se están cerrando operaciones incluso por debajo del 5% anual en los mejores edificios de Madrid-, y que los mercados financieros están ganando atractivos.

Roque Rotaeche, director adjunto de Inversión de la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis, mantiene que en el momento en que suban los tipos de interés, los propietarios de los edificios que aún no se han vendido aprovecharán para sacarlos al mercado.

Las empresas no sólo venden oficinas

Hay compañías que cuentan con un patrimonio inmobiliario distinto a las oficinas que ocupan sus empleados. Se trata, por ejemplo, de empresas cuyo negocio es la distribución o la hostelería. Y éstas también han aprovechado los últimos años para desprenderse de inmuebles. Son, entre otras, compañías como Carrefour y Eroski o como NH Hoteles y Sol Meliá. Unas y otras han engrosado el volumen de inversión manejado en el mercado inmobiliario español de centros comerciales -que superó los 810 millones de euros el pasado año, según las cifras de Jones Lang LaSalle- y también en el hotelero, en el que las transacciones de compraventa totales sumaron 852 millones de euros. En ambos casos se han registrado cifras récord de inversión.

NH ha cerrado a principios de este año su plan de venta de activos, por el que ha ingresado 224 millones de euros, que destinará a recortar su deuda y a afrontar nuevas inversiones con las que modernizar su planta hotelera. Sol Meliá ha vendido en lo que va de 2004 un establecimiento por 11,5 millones de euros, que se suma a las desinversiones individuales que ha ido protagonizando desde 2002.

Por su parte, Carrefour ha colocado en enero ocho galerías comerciales y seis hipermercados situados en España, estos últimos mediante una operación de sale & lease back. En ambos casos, se trata de inmuebles incluidos en carteras europeas que ha puesto a la venta de forma internacional y por las que ha ingresado en total 230 y 355 millones de euros, respectivamente.Menos voluminosa, la desinversión inmobiliaria del grupo vasco Eroski a través de transacciones de sale & lease

back le ha proporcionado al menos 220 millones de euros.

Estas empresas no son más que meros ejemplos de una tendencia que va a aumentar en los últimos años y que se basa en desprenderse del riesgo inmobiliario y centrarse únicamente en el del negocio principal, que es el que aporta valor al accionista, según Mikel Echavarren, de Irea.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Domingo, 11 de abril de 2004

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