Opción anticipada

La incidencia en las transmisiones inmobiliarias de dos tributos tan dispares como el IVA del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados es fuente inagotable de controversias, teniendo en cuenta que las operaciones sujetas pero exentas en el primero resultan sujetas y gravadas en el segundo. El ejercicio anticipado de la opción de compra incluida en el contrato de arrendamiento financiero de una edificación, no deja de representar un supuesto más de conflicto.

Dicha cuestión hace referencia a la exención que la Ley del IVA fija respecto de dicho impuesto para el caso de segundas o ulteriores transmisiones de edificaciones, exención que la norma excluye cuando la entrega tiene lugar en el ejercicio de una opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento financiero por empresas habitualmente dedicadas a estas operaciones de arrendamiento.

Como señala la Dirección General de Tributos, la norma se limita a exigir que se trate de un contrato de arrendamiento financiero y que el arrendador se dedique habitualmente a estas operaciones "sin que se fijen además requisitos de carácter temporal", de lo que se deduce el carácter en principio irrelevante del ejercicio anticipado de la opción de compra, que al no suponer la exención del IVA impide tributar por Transmisiones Patrimoniales.

Por otra parte, la propia norma, al disponer que el compromiso de ejercitar la opción de compra se asimila a su propio ejercicio, excluye del ámbito de la exención a las transmisiones de edificaciones cuya entrega se entiende producida con dicho compromiso y, por tanto, antes de la fecha prevista para ejercitar la opción: sin que parezca razonable admitir que la ley atribuya efectos diferentes al ejercicio anticipado de la opción y al mero compromiso de ejercitarla, siendo este último un ejercicio anticipado a efectos del IVA.

Por otra parte, una interpretación restringida de esta excepción a la exención citada no dejaría de suponer una interpretación extensiva de la propia exención, lo que concuerda mal con el artículo 23 de la LGT.