La construcción de viviendas crece un 25% al calor del 'boom' inmobiliario

La construcción de nuevas viviendas aumentó al final del primer trimestre a un ritmo histórico del 25,4%, frente a todos los pronósticos tanto del Gobierno como del sector inmobiliario que auguraban un parón tras haberse sobrepasado la barrera de los 500.000 pisos iniciados tanto en 2001 como en 2002. Esta oferta récord no ha impedido que los precios sigan creciendo a un ritmo del 18%, lo que alimenta la tesis de que el boom de la vivienda se deba más a que se ha convertido en un producto de inversión que a la demanda real para su uso residencial.

Existen 2,8 millones de pisos vacíos, lo que refuerza esa tesis. Ni el Gobierno, ni los constructores ni los promotores reconocen la existencia de una burbuja inmobiliaria. Pero tampoco explican la explosión que está viviendo la edificación residencial, es decir, que se construyan más pisos que nunca pese a los altos precios, la ralentización de la economía y el exceso de oferta de viviendas nuevas en el mercado. A este respecto, los últimos datos contradicen todas las previsiones que apuntaban a que este año se estancaría el número de nuevas construcciones, tras haberse iniciado más de un millón de viviendas en los dos últimos años.

Antes al contrario, en el primer trimestre del año, el número de viviendas iniciadas ascendió a 144.190, un 25,4% más que en el mismo periodo del año anterior, según datos de la Dirección General de Vivienda del Ministerio de Fomento. Es decir, que tras un punto de inflexión a finales del pasado año, se ha vuelto a disparar el furor constructor.

Así se corrobora con otro dato, el del número de edificios destinados a uso residencial iniciados en los primeros cuatro meses de este año que ascendió a 68.512, un 28% más que en el primer cuatrimestre del año pasado, según las últimas estadísticas oficiales del Ministerio de Fomento de visados de dirección de obra. De seguir este ritmo, en este año se batirán todos los récords de construcción de viviendas.

A comienzos de año, los expertos del sector, como la asociación de grandes constructoras (SEOPAN) pronosticaron que la edificación de pisos crecería como mucho un 2% respecto al pasado año, debido a la saturación del mercado por exceso de oferta. Y es que desde 1998 asistimos a una actividad frenética de construcción de pisos que se ha visto reforzada en los dos últimos años: 524.182 viviendas en 2002, según las estadísticas del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos (574.029 según las del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos), superando en un 10% a las del año anterior.

Pero con el comienzo de año, el mercado de la vivienda se ha disparado aún más, incluyendo las viviendas de protección oficial, cuyo número ha crecido un 88,6% respecto al primer trimestre del año anterior.

Con la salida al mercado de dos millones de viviendas en los últimos cuatro años, sería de esperar que los precios se hubieran moderado, pero ha ocurrido todo lo contrario, ya que no han hecho más que dispararse. Tras subir un 17% en 2002, en el primer semestre de este año los precios aumentan a un ritmo del 18%. Esta "insensibilidad de la demanda respecto al alza de los precios", en frase del ministro de Economía, Rodrigo Rato, es explicada por el Gobierno por el buen momento económico y la bajada de tipos de interés que anima a las familias a endeudarse en la compra de un piso.

Sin embargo, otras tesis apuntan a que detrás de esa demanda hay un fuerte componente especulativo, de inversores que, ante el mal momento de los mercados financieros (tanto de renta fija como variable) han elegido la vivienda como destino de sus inversiones. Sólo así se explica el hecho de que, pese a su alto precio, haya 2,8 millones de pisos vacíos en España, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondiente al censo de 2001.

Además, el aumento del precio de la vivienda se ha comido con creces la bajada de tipos, como prueba el hecho de que a finales de marzo el importe medio de capital prestado por finca hipotecada ascendió a 104.343 euros, un 13,5% más que hace un año, según los datos del Instituto Nacional de Estadística.

El endeudamiento creciente de las familias es otra de las consecuencias directas del boom inmobiliario. El aumento de las viviendas en construcción y la pujanza de los precios, aventuran que este año continuarán incrementándose las necesidades de financiación de las familias, tal y como sucedió en 2002. En ese ejercicio, los créditos para compra de vivienda con garantía hipotecaria crecieron un 17,5%, según el Banco de España. Ante estos datos, consumidores, sindicatos y algunos partidos alertan del peligro de una burbuja inmobiliaria, es decir, de que los precios se estén inflando artificialmente por la especulación.