"El sector inmobiliario coge al Gobierno con el pie cambiado"

"La gente lo que mira es lo que puede pagar hoy, sin preguntarse por el mañana. Y en la actualidad el esfuerzo mensual que tiene que hacer un hogar con unos ingresos medios para la compra de un piso es inferior al de hace diez años, aunque el pago se prolongue más del doble", de esta forma explica Jesús Leal Maldonado, uno de los pocos catedráticos de sociología urbana que hay en España, cómo el crecimiento económico y la mejora de los tipos de interés de las hipotecas son la base del boom inmobiliario y de la subida de los precios de la vivienda experimentada desde 1997.

Pregunta. ¿Hasta cuándo cree que va a durar esta escalada de precios?

Respuesta. Hasta que el pago de la hipoteca media sea insoportable para la economía familiar y para el riesgo bancario, y creo que no estamos lejos de ese punto. Hay que tener en cuenta que los hogares formados por personas por debajo de los 40 años dedican más de la mitad de sus ingresos al pago de la vivienda. También se hace difícil creer en una mayor bajada de forma permanente de los tipos de interés, como en que se pueda incrementar el riesgo de impago por parte de las entidades financieras, lo que lleva a pensar que el recorrido al alza que pudieran tener los precios no es mucho.

"Las políticas fiscales han actuado de bombero pirómano respecto al calentamiento de los precios de la vivienda en España"

P. ¿En qué medida afecta la política de vivienda del Gobierno a este encarecimiento y qué debería hacer para corregirlo?

R. El problema de la política de vivienda es que el cambio que se estaba dando por el aumento de los precios y de la actividad inmobiliaria le ha cogido con el paso cambiado, con medidas de fomento de la construcción. Y con políticas fiscales que han actuado de bombero pirómano respecto al calentamiento de los precios.

Por ello hay que dejar de incentivar la producción de forma indiscriminada, suprimiendo paulatinamente las desgravaciones fiscales por inversión en vivienda. Esto tiene un coste político que hay que afrontar y que afecta sobre todo a los más ricos. Frente a ello, hay que concentrar la intervención pública en la construcción de pisos en alquiler, con una gestión privada o consorciada y ayudando fiscalmente a los inquilinos. Hay que desarrollar más las ayudas directas a los hogares jóvenes de rentas más bajas, pues no tiene sentido que las políticas de intervención directa (viviendas de protección oficial) se centren exclusivamente en la rebaja de los tipos de interés, cuando están ya muy bajos. Finalmente, hay que regular y clarificar el destino del suelo de cesión que reciben los ayuntamientos y que con frecuencia emplean en pagar las fiestas locales u otros gastos corrientes. Eso supondría la construcción de menos viviendas de lujo, a precios elevados y más viviendas sociales, sin que ello implicara un mayor gasto público.

P. ¿Y la actuación de los promotores inmobiliarios, cómo ha influido en los precios?

R. Lo que determina el precio de la vivienda es la capacidad de los hogares de afrontar un coste para satisfacer sus necesidades de alojamiento. Y los promotores lo calculan mirando al vecino, a partir de encuestas sobre los precios y el ritmo de venta de la oferta existente. El precio del suelo se fija a partir del precio de la vivienda, en una cuenta hacia atrás, en la que el propietario calcula lo que se puede pagar por las viviendas que en él se construyan. Es un proceso que afecta a todos los países, la diferencia entre unos y otros se plantea con la incidencia de las políticas de suelo y vivienda. En todos los países industrializados hay una intervención poderosa del Estado sobre el mercado, en el caso español es de las más bajas.

P. ¿Cuáles son las principales lacras del sector inmobiliario y cómo podrían remediarse?

R. El sector inmobiliario mueve enormes cantidades de dinero y detrás de él nos encontramos actuaciones de todo tipo. Sigue siendo el principal medio de blanquear el dinero y una fuente de corrupción política desde la calificación de terrenos hasta la especulación más feroz. Uno de los motivos es la falta de transparencia, debido también a las fuertes cargas fiscales que afectan a las transacciones inmobiliarias. Creo que habría que cambiar esa fiscalidad e impulsar una mayor claridad en las transacciones.