La vivienda enseña sus defectos

Han saltado todas las alarmas. La situación de la vivienda en España -con los aumentos de precios más altos de toda Europa, el parque de alquiler más bajo y una pequeñísima parte de nueva construcción de proteccion oficial- ha desembocado en un debate nacional. Mientras el Gobierno cree que la situación sólo refleja el bienestar económico de los españoles, la oposición, los promotores y los analistas reclaman una nueva política.

Los recursos públicos destinados en España a la política de vivienda suponen medio punto del PIB frente a una media europea del 2%

El PSOE plantea un IVA inferior al 2% para viviendas protegidas y de primer acceso, y los promotores una cuenta vivienda a 35 años

¿Ha intentado usted comprar un piso en los últimos meses? Si lo ha hecho y ha visto los precios, comprenderá por qué la vivienda se ha situado en uno de los puntos centrales de discusión en este país, aunque ayude la cercanía de las elecciones locales y autonómicas. Si tiene unas rentas familiares medias-altas, habrá podido acceder a una vivienda a base de endeudarse para toda la vida. Y si lo que ha pretendido es alquilar, habrá sido como buscar una aguja en un pajar.

En los últimos años la vivienda se ha convertido en un producto de inversión -entre 2000 y 2001 se construyeron un 152% más de las estrictamente necesarias para la creación de nuevos hogares, según el Banco de España- y de alta rentabilidad -en lo que va de año se ha revalorizado más del 15%, frente a una caída del Ibex del 28%-, pero se ha olvidado como objeto de política social. Las medidas liberalizadoras de suelo implantadas por el Gobierno no han conseguido frenar el aumento de los precios, y la protección oficial supone menos del 10% del total de viviendas, el porcentaje más bajo de los últimos 20 años. Por no hablar de la promoción pública, en manos de comunidades autónomas y ayuntamientos, que se ha convertido en algo residual.

Escasa y antigua

La política de vivienda en España no sólo es escasa -los recursos públicos destinados a ella suponen medio punto del PIB, frente a la media europea del 2%-; es también antigua. Se basa en la vivienda de protección oficial, diseñada en 1978 y que apenas ha tenido modificaciones sustanciales desde entonces. Lejos de haber respondido, por tanto, a los cambios que ha ido sufriendo la sociedad -familias monoparentales, flujos migratorios...-, se ha convertido muchas veces en un freno para su desarrollo. Así, los jóvenes españoles son los europeos que más tarde se emancipan, y, según los expertos, el problema de la vivienda es el principal obstáculo para la movilidad laboral. Todo ello, unido al fuerte aumento de los precios -la vivienda se ha encarecido desde 1998 un 63,3%, frente a un incremento de los ingresos familiares del 9,1%-, ha hecho saltar las alarmas.

'Hay poca política de vivienda', dicen los economistas Xavier Segura y Josep Oliver. 'Hay ciudades en donde el precio de la vivienda es seis veces superior a la renta de una familia, y nos hemos comido todo el efecto de la bajada de tipos'. Pese a que España tiene los créditos hipotecarios más baratos de Europa, el porcentaje de ingresos que debe destinar una familia para adquirir una vivienda ha pasado del 32,2% de 1998 al 48% actual.

La política de vivienda, que debe tener dos finalidades, facilitar el acceso a la misma y estabilizar el mercado de la construcción para mitigar su carácter tan marcadamente cíclico, se ha limitado a esta segunda opción, según muchos analistas. Articulada en torno al Plan de Vivienda 2002-2005 -que ofrece ayudas directas a 90.000 beneficiarios al año, y del que nada se sabe sobre su grado de ejecución- y de desgravaciones fiscales centradas en la adquisición, no ha sido capaz de convertirse en lo que Manuel Martí, secretario general de la Asociación Nacional de Promotores Constructores, cree que debe ser: 'Un instrumento para lograr el equilibrio social'.

Para que así sea, Martí cree que hay que cambiar el concepto tradicional de 'una vivienda para toda la vida' por el nuevo de 'la vivienda necesaria en cada época'. Pero, sobre todo, que hay que asignar 'su verdadero lugar en la escala social de valores al acceso a la vivienda, y exigir a los dirigentes políticos que actúen'.

¿Dónde? Pues actuando sobre los que ya se han identificado como los puntos negros del sistema: la carestía del suelo y la falta de alquiler. ¿Cómo? Es la cuestión más compleja, pues si bien hay consenso en el diagnóstico, las recetas son bien diferentes porque son de tipo conceptual.

Mientras el PSOE -que esta semana ha presentado toda una batería de medidas- cree que la clave está en potenciar la acción pública para paliar los efectos de un mercado imperfecto y poco transparente, los promotores defienden, en cuanto al suelo, potenciar 'la liberalización y la buena gestión, frente al actual intervencionismo'. Así, el partido socialista plantea la modificación de la Ley de Suelo de 1998 y la normativa de expropiación forzosa, y los promotores las defienden.

Mientras, salta por los aires uno de los axiomas tradicionales: la relación entre precio y escasez. En España hay suelo urbanizable para construir alrededor de cinco millones de vivivendas, y los precios no paran. El paradigma, según Cristina Narbona, secretaria de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente del PSOE, ha sido Madrid, donde hay suelo para construir 800.000 viviendas, a pesar de locual se ha producido un aumento de sus precios y, consecuentemente, del de la vivienda superior a la media.

Con base en expectativas

El suelo se ha encarecido desde 1998 un 90%. Para Santiago Fernandez, de Analistas Financieros Internacionales, la clave está en que 'el precio del suelo, que supone más del 44% del de la vivienda, ha venido dado por las expectativas de los promotores, y no por la planificación urbanística', y esas expectativas en un ciclo al alza han encarecido el terreno. 'Hay mucha diversidad en cuanto a la normativa que van implantando las comunidades autónomas, pero en todas ha subido mucho el precio de la vivienda', advierte.

Esa proliferación de normas, o más bien el hecho de que las competencias recaigan en varias administraciones, ha provocado además confusión en el sector. De manera que tanto promotores como el partido socialista han pedido más coordinación. En concreto, la oposición -que recuerda que el Gobierno aprobó la ley del suelo de 1998 'sin citar ni una sola vez a los consejeros de las comunidades autónomas'- plantea crear un grupo de trabajo integrado por representantes de las tres administraciones, expertos y representantes de organizaciones sociales y del sector inmobiliario para proponer, en un año, una nueva legislación, que marque el precio del suelo en base a su valor de reposición y no de mercado, para evitar que sea un bien tan especulativo.

La Asociación de Promotores Constructores, por su parte, recuerda que 'las tres administraciones tienen competencias y deben solucionar el problema, sin que sea legítimo que unos poderes se escuden en la inoperancia de otros'. Alude así, sin citarlas expresamente, a las declaraciones de varios ministros culpabilizando del incremento del precio del suelo a los ayuntamientos y las autonomías.

Medidas fiscales

Promotores y oposición coinciden también en proponer medidas fiscales, pero difieren igualmente en su definición. Los promotores ven 'utópico' el IVA superreducido de entre el 1% y el 2% para la vivienda protegida y la libre de primer acceso planteada por el PSOE, y tampoco ven con agrado la desgravación fiscal para inquilinos de renta media y baja, planteada por los socialistas y analistas como Segura. Aventuran un nuevo camino: que la cuenta ahorro-vivienda tenga una duración de 35 años, desde que nace una persona hasta que alcanza esa edad. Los impositores en dicha cuenta (padres y parientes primero, y luego él mismo) se beneficiarían de la deducción en la cuota del IPRF y las cantidades que se ingresaran quedarían exentas del impuesto sobre sucesiones y donaciones.

Para fomentar el cambio de vivienda, además de potenciar el alquiler, los promotores proponen que el comprador pague IVA o impuesto de transmisiones patrimoniales sólo por la diferencia del valor entre los dos pisos (el que vende y el que compra) y no por la totalidad. 'La disminución de los impuestos', dice Martí, 'es una de las mejores formas de estimular la creación de empleo, pero si esa disminución impositiva afecta a la vivienda, ayuda además a preservar el equilibrio demográfico y, en consecuencia, la estabilidad del sistema de pensiones'.

¿Ha intentado usted comprar un piso en los últimos meses? Si lo ha hecho y ha visto los precios, comprenderá por qué la vivienda se ha situado en uno de los puntos centrales de discusión en este país, aunque ayude la cercanía de las elecciones locales y autonómicas. Si tiene unas rentas familiares medias-altas, habrá podido acceder a una vivienda a base de endeudarse para toda la vida. Y si lo que ha pretendido es alquilar, habrá sido como buscar una aguja en un pajar.

En los últimos años la vivienda se ha convertido en un producto de inversión -entre 2000 y 2001 se construyeron un 152% más de las estrictamente necesarias para la creación de nuevos hogares, según el Banco de España- y de alta rentabilidad -en lo que va de año se ha revalorizado más del 15%, frente a una caída del Ibex del 28%-, pero se ha olvidado como objeto de política social. Las medidas liberalizadoras de suelo implantadas por el Gobierno no han conseguido frenar el aumento de los precios, y la protección oficial supone menos del 10% del total de viviendas, el porcentaje más bajo de los últimos 20 años. Por no hablar de la promoción pública, en manos de comunidades autónomas y ayuntamientos, que se ha convertido en algo residual.

Escasa y antigua

La política de vivienda en España no sólo es escasa -los recursos públicos destinados a ella suponen medio punto del PIB, frente a la media europea del 2%-; es también antigua. Se basa en la vivienda de protección oficial, diseñada en 1978 y que apenas ha tenido modificaciones sustanciales desde entonces. Lejos de haber respondido, por tanto, a los cambios que ha ido sufriendo la sociedad -familias monoparentales, flujos migratorios...-, se ha convertido muchas veces en un freno para su desarrollo. Así, los jóvenes españoles son los europeos que más tarde se emancipan, y, según los expertos, el problema de la vivienda es el principal obstáculo para la movilidad laboral. Todo ello, unido al fuerte aumento de los precios -la vivienda se ha encarecido desde 1998 un 63,3%, frente a un incremento de los ingresos familiares del 9,1%-, ha hecho saltar las alarmas.

'Hay poca política de vivienda', dicen los economistas Xavier Segura y Josep Oliver. 'Hay ciudades en donde el precio de la vivienda es seis veces superior a la renta de una familia, y nos hemos comido todo el efecto de la bajada de tipos'. Pese a que España tiene los créditos hipotecarios más baratos de Europa, el porcentaje de ingresos que debe destinar una familia para adquirir una vivienda ha pasado del 32,2% de 1998 al 48% actual.

La política de vivienda, que debe tener dos finalidades, facilitar el acceso a la misma y estabilizar el mercado de la construcción para mitigar su carácter tan marcadamente cíclico, se ha limitado a esta segunda opción, según muchos analistas. Articulada en torno al Plan de Vivienda 2002-2005 -que ofrece ayudas directas a 90.000 beneficiarios al año, y del que nada se sabe sobre su grado de ejecución- y de desgravaciones fiscales centradas en la adquisición, no ha sido capaz de convertirse en lo que Manuel Martí, secretario general de la Asociación Nacional de Promotores Constructores, cree que debe ser: 'Un instrumento para lograr el equilibrio social'.

Para que así sea, Martí cree que hay que cambiar el concepto tradicional de 'una vivienda para toda la vida' por el nuevo de 'la vivienda necesaria en cada época'. Pero, sobre todo, que hay que asignar 'su verdadero lugar en la escala social de valores al acceso a la vivienda, y exigir a los dirigentes políticos que actúen'.

¿Dónde? Pues actuando sobre los que ya se han identificado como los puntos negros del sistema: la carestía del suelo y la falta de alquiler. ¿Cómo? Es la cuestión más compleja, pues si bien hay consenso en el diagnóstico, las recetas son bien diferentes porque son de tipo conceptual.

Mientras el PSOE -que esta semana ha presentado toda una batería de medidas- cree que la clave está en potenciar la acción pública para paliar los efectos de un mercado imperfecto y poco transparente, los promotores defienden, en cuanto al suelo, potenciar 'la liberalización y la buena gestión, frente al actual intervencionismo'. Así, el partido socialista plantea la modificación de la Ley de Suelo de 1998 y la normativa de expropiación forzosa, y los promotores las defienden.

Mientras, salta por los aires uno de los axiomas tradicionales: la relación entre precio y escasez. En España hay suelo urbanizable para construir alrededor de cinco millones de vivivendas, y los precios no paran. El paradigma, según Cristina Narbona, secretaria de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente del PSOE, ha sido Madrid, donde hay suelo para construir 800.000 viviendas, a pesar de locual se ha producido un aumento de sus precios y, consecuentemente, del de la vivienda superior a la media.

Con base en expectativas

El suelo se ha encarecido desde 1998 un 90%. Para Santiago Fernandez, de Analistas Financieros Internacionales, la clave está en que 'el precio del suelo, que supone más del 44% del de la vivienda, ha venido dado por las expectativas de los promotores, y no por la planificación urbanística', y esas expectativas en un ciclo al alza han encarecido el terreno. 'Hay mucha diversidad en cuanto a la normativa que van implantando las comunidades autónomas, pero en todas ha subido mucho el precio de la vivienda', advierte.

Esa proliferación de normas, o más bien el hecho de que las competencias recaigan en varias administraciones, ha provocado además confusión en el sector. De manera que tanto promotores como el partido socialista han pedido más coordinación. En concreto, la oposición -que recuerda que el Gobierno aprobó la ley del suelo de 1998 'sin citar ni una sola vez a los consejeros de las comunidades autónomas'- plantea crear un grupo de trabajo integrado por representantes de las tres administraciones, expertos y representantes de organizaciones sociales y del sector inmobiliario para proponer, en un año, una nueva legislación, que marque el precio del suelo en base a su valor de reposición y no de mercado, para evitar que sea un bien tan especulativo.

La Asociación de Promotores Constructores, por su parte, recuerda que 'las tres administraciones tienen competencias y deben solucionar el problema, sin que sea legítimo que unos poderes se escuden en la inoperancia de otros'. Alude así, sin citarlas expresamente, a las declaraciones de varios ministros culpabilizando del incremento del precio del suelo a los ayuntamientos y las autonomías.

Medidas fiscales

Promotores y oposición coinciden también en proponer medidas fiscales, pero difieren igualmente en su definición. Los promotores ven 'utópico' el IVA superreducido de entre el 1% y el 2% para la vivienda protegida y la libre de primer acceso planteada por el PSOE, y tampoco ven con agrado la desgravación fiscal para inquilinos de renta media y baja, planteada por los socialistas y analistas como Segura. Aventuran un nuevo camino: que la cuenta ahorro-vivienda tenga una duración de 35 años, desde que nace una persona hasta que alcanza esa edad. Los impositores en dicha cuenta (padres y parientes primero, y luego él mismo) se beneficiarían de la deducción en la cuota del IPRF y las cantidades que se ingresaran quedarían exentas del impuesto sobre sucesiones y donaciones.

Para fomentar el cambio de vivienda, además de potenciar el alquiler, los promotores proponen que el comprador pague IVA o impuesto de transmisiones patrimoniales sólo por la diferencia del valor entre los dos pisos (el que vende y el que compra) y no por la totalidad. 'La disminución de los impuestos', dice Martí, 'es una de las mejores formas de estimular la creación de empleo, pero si esa disminución impositiva afecta a la vivienda, ayuda además a preservar el equilibrio demográfico y, en consecuencia, la estabilidad del sistema de pensiones'.