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Tribuna:EL URBANISMO EN MADRID

La necesidad de vivienda

El autor sostiene que el precio del suelo se estabilizará al haberse cubierto la demanda y reducido el crecimiento económico.

El ciclo expansivo que en los últimos años hemos vivido en el sector inmobiliario ha sido una de las consecuencias de la buena marcha de la economía española. La bajada de los tipos de interés, que se han mantenido en mínimos históricos, la creación de empleo y la disminución del esfuerzo de las familias para acceder a una vivienda han sido los factores clave de esta expansión edificatoria.

Sin embargo, no hemos de olvidar que también ha sido clave en este proceso el número de personas, sobre todo jóvenes, que, impulsadas por esa buena situación, han aparecido en el mercado inmobiliario demandando una vivienda, población que provenía de la explosión demográfica experimentada en España a finales de los sesenta y principios de los setenta.

'Los nuevos barrios satisfarán las necesidades de vivienda de los madrileños'

Resulta así evidente que un aumento de la demanda ha traído consigo el temido efecto del incremento de los precios de la vivienda, precios que durante este año tenderán a contenerse, al haberse cubierto las necesidades de vivienda de este amplio sector de población y por la moderación del crecimiento económico que atraviesa la economía mundial.

Trasladando esta situación global a Madrid, podemos considerar que el efecto se ha visto acrecentado por el importante desarrollo que en los últimos años está experimentando nuestra ciudad. La mejora de las vías de comunicación (metrosur, futuro metronorte, M-45, M-50, las radiales, el aeropuerto de Barajas con sus fáciles accesos...), la proyección futura de nuestra ciudad (Madrid 2012, Operación Chamartín) y su condición de capital de España que motiva que las empresas vean en Madrid un centro de potenciación de sus negocios, ha supuesto que empresas promotoras de toda España, incluso aquellas que tradicionalmente no tenían su centro de actividad en Madrid, se hayan lanzado a la búsqueda y compra de suelo en nuestra ciudad. Las promotoras suelen disponer de bolsas de suelo con el fin de cubrir sus dos próximos años de actividad, pero es evidente que pongan especial atención en ciudades donde el desarrollo a corto y medio plazo les augura un importante incremento de su actividad, con el consiguiente efecto de que la gran demanda de suelo impide la reducción de su precio.

El Plan General de 1997 terminó con el caos urbanístico que había propiciado el anterior plan, y la liberalización del suelo trajo consigo un importante desarrollo edificatorio que ha permitido, desde su aprobación, la construcción de más de 108.000 viviendas. Lejos quedaron los tiempos en los que resultaba imposible la construcción de más de 8.000 viviendas anuales debido a la rigidez establecida por el plan de 1985, cantidad que contrasta con las cerca de 25.000 viviendas construidas durante el año 1999.

No obstante el ciclo económico en el que vivimos, que siempre supone un aumento en la construcción de vivienda libre debido a la buena accesibilidad de las familias -circunstancia que aprecian los promotores privados para potenciar su construcción debido a los mayores beneficios que les reportan-, la vivienda protegida no ha sido olvidada en nuestra ciudad, y del total de viviendas construidas desde la aprobación del plan, 24.172 viviendas son protegidas, lo que supone un 22,4%.

El desarrollo de los PAU [nuevos barrios], con 45.737 viviendas, más 26.048 viviendas del Ensanche de Vallecas, satisfarán la necesidad de los madrileños y no sólo de la vivienda libre, sino principalmente de los sectores más necesitados, ya que el 55% de estos nuevos desarrollos será vivienda protegida.

El Ayuntamiento de Madrid, conocedor de esta situación global del sector inmobiliario y de las particularidades de nuestra ciudad, ha trabajado, y continuará haciéndolo, para atender la necesidad de todos los madrileños. A través de su entidad gestora, la Empresa Municipal de la Vivienda, la promoción de vivienda protegida ha mantenido en los últimos años unos importantes niveles de construcción, que le ha llevado a ser el complemento perfecto de la promoción privada de viviendas protegidas. Así, del total de viviendas protegidas construidas en Madrid, cerca del 25% se ha realizado por este Ayuntamiento.

Esta labor, que se está desarrollando en el campo de la promoción de vivienda protegida por el Ayuntamiento de Madrid, está sirviendo de modelo para muchas de las empresas municipales de los ayuntamientos de España, y no sólo por el aspecto cuantitativo -atendiendo al importante número de viviendas que se construyen- y cualitativo -por la calidad constructiva de las edificaciones-, sino por el modelo de gestión que se está empleando tanto para la construcción y adjudicación de vivienda en propiedad como para el desarrollo del Programa de Viviendas en Alquiler.

Siempre hemos tenido clara la dirección en la que debíamos trabajar, que no es otra que la de cubrir las necesidades de vivienda de los madrileños, y para esto, dos han sido los procedimientos puestos en marcha.

Por una parte, el Plan Primera Vivienda, con el propósito de facilitar la compra de la misma. Ya han sido adjudicadas 6.557 viviendas en las 11 convocatorias que desde 1992 se han realizado, las cuales se verán aumentadas en la duodécima convocatoria que tendrá lugar a finales de este año y en la que se adjudicarán cerca de mil nuevas viviendas.

No obstante, y sin perder dedicación a este plan, el Ayuntamiento de Madrid consideraba que había un sector de la población que estaba demandando nuevas fórmulas de acceso a la vivienda. Las inquietudes de los jóvenes, sus nuevos modelos y formas de vida, demandaban unas viviendas con bajos precios y que su accesibilidad no dependiera de la concesión de préstamos hipotecarios, permitiéndoles cubrir sus necesidades de desarrollo de vida independiente y la creación de nuevos núcleos familiares.

Esta nueva demanda motivó el trabajo hacia nuevos procedimientos que atendieran esa necesidad, y todo ello pensando siempre en ofrecer vivienda con el menor esfuerzo posible para los madrileños. Nace así el Plan de Vivienda en Alquiler, con una primera convocatoria que oferta 264 viviendas situadas en los distritos de Usera y Moratalaz, con una tipología concreta al fin que se pretende, cantidad que se verá aumentada a cerca de mil viviendas que serán destinadas este año, con el desarrollo de otra nueva convocatoria que tendrá lugar a finales del presente ejercicio.

El propósito fundamental de este plan es favorecer la emancipación de los jóvenes y la formación de nuevos hogares. Para ello nos dirigimos a población con ingresos inferiores a 21.035,42 euros, potenciando además a las rentas más bajas, de forma que se dará puntuación adicional a quienes dispongan de ingresos inferiores a éstos. También será especialmente valorado el ser menor de 35 años y las situaciones en las que se esté residiendo en el domicilio paterno. Por otra parte, no queríamos que el plan de alquiler se quedara únicamente en esa situación temporal que en la mayoría de las ocasiones supone el arrendamiento en espera de la búsqueda de la compra de una vivienda, sino que pretendíamos a la vez dar esa estabilidad buscada al adjudicatario.

De esta forma se establece un procedimiento por el cual se adjudica la vivienda en régimen de alquiler por un plazo de 10 años, con unas rentas un 25% inferiores a las establecidas en el nuevo Plan estatal de Vivienda 2002-2005, oscilando éstas entre los 192,79 para las viviendas de un dormitorio y 404,29 para las de cuatro dormitorios. Transcurrido el plazo indicado, se dará una opción de compra al inquilino de forma que pase, si lo considera conveniente y cumple los requisitos de acceso a vivienda protegida, a ser titular de la vivienda al precio marcado en ese momento por la legislación vigente.

Las solicitudes formalizadas hasta el momento ascienden a las 18.124, y si bien en esta primera convocatoria es obvio que no podrán cubrirse todas las peticiones, consideramos que hemos encontrado el procedimiento ideal, avalado por la acogida que ha tenido, lo cual nos coloca en el inicio del camino para seguir avanzando y trabajando en la dirección que hasta ahora hemos venido haciéndolo.

Con este espíritu, a finales del presente año una nueva convocatoria de este plan verá la luz con más de 650 viviendas, y en los años sucesivos la oferta irá aumentando tanto en el plan primera vivienda como en el plan de alquiler, con el único propósito de poder continuar cubriendo, en las mejores condiciones posibles, la necesidad de vivienda de todos los madrileños.

Sigfrido Herráez es concejal de Vivienda.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Viernes, 12 de julio de 2002