Muchos solares, en pocas manos y sin viviendas protegidas

La ley valenciana 6/1994 Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU), aprobada hace siete años por los socialistas, ha permitido desde entonces que los agentes urbanizadores (la novedosa figura legal copiada por otras autonomías que define a los promotores adjudicatarios de parcelas de suelo urbanizable para su desarrollo) hayan ejecutado casi 1.500 programas para el desarrollo de actuación integrada (PAI), es decir millar y medio de porciones de terreno se han añadido a la trama urbana de los municipios divididas en solares acondicionados y acordes al deseo de los ayuntamientos.

En total, más de 3.000 hectáreas de la Comunidad Valenciana se han convertido en ciudad, o en solares dotados de calles, alcantarillado, electricidad y sistemas de telecomunicación, al calor de esta norma. La ley elaborado en su día por Gerardo Roger y Luis Casado, directores generales de la Vivienda y de Urbanismo, respectivamente, durante la última legislatura socialista, pretendía ordenar la creación de nuevos barrios de forma coordinada entre la administración pública y la promoción privada, para que no se volviera a repetir la estampa de barrios sin asfaltar o con déficit de infraestructuras de servicios y espacios comunes.

Sin embargo, el hecho de que parte de la iniciativa de urbanizar pasara a manos privadas, es decir una labor pública convertida en actividad empresarial retribuida (tanto los costes como el margen de beneficio), ha desatado durante los últimos años numerosas críticas. Críticas que se han multiplicado desde mediados de diciembre, cuando el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de la Comunidad Valenciana remitió al Tribunal Constitucional un auto en el que cuestiona la legalidad de la figura del agente urbanizador. A raíz de un contencioso interpuesto por los propietarios de unos terrrenos destinados a desarrollar un PAI en Alzira, el TSJ planteaba la duda de que el agente urbanizador, como adjudicatario de un concurso público para ejecutar un programa urbanístico, debería cumplir las mismas exigencias que debe lucir un contratista según la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. Es decir, debería acreditar, mediante unas compleja tramitación, su solvencia económica y una capacidad técnica demostrada.

El TSJ también cuestionó, además de los sistemas de información pública de los concursos y los procedimientos para adjudicarlos, que los ayuntamientos sólo establezcan las bases orientativas de los PAI y sean los promotores quienes finalmente propongan (en rara ocasión se modifican sus programas) el modelo de barrio a crear.

La quejas son muchas. Según la firma Abogados Inmobiliarios (Inmoley), al menos hay 83 escritos judiciales que se han amparado en el auto del TSJ para solicitar la paralización de PAI hasta que el Constitucional resuelva el espinoso asunto. Incluso en Castellón se ha creado una asociación de damnificados que critican que una empresa actúe sobre terrenos de los que no es propietaria. Alegan que son muchos los casos en que se han aglutinado en una agrupación de interés urbanísticos para optar a ejecutar un programa pero que siempre pierden los concursos en favor de los mismos promotores. Lo cierto es que, por lo menos en las grandes urbes, toda la reserva de suelo urbanizable está en manos de unos pocos constructores.

Por su parte, el secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de la Provincia Valencia, Benjamín Muñoz, ya ha criticado que detrás del auto del constitucional y de las denuncias de los propietarios está la 'oscura mano' de los que más se beneficiarían de una resolución contraria a la LRAU: a su juicio, los contratistas del Estado, que podrían entrar así en exclusiva en el negocio de la construcción de ciudades.

La polémica del agente urbanizador tiene otros frentes. Por ejemplo las denuncias de que algunos adjudicatarios de PAI hacen acopio de suelo sin urbanizarlo para especular, práctica que la asociación de promotores, partidaria de cumplir los plazos, ya ha criticado.

Además, por lo menos en las grandes ciudades, la norma se ha visto ineficaz para la construcción de viviendas protegidas. El paradigma es Valencia, donde el ayuntamiento ha adjudicado PAI para construir 35.000 viviendas sin exigir, como hacen otras autonomías y algunos municipios valencianos que entre el 20% y el 50% de las viviendas sean de protección oficial (VPO). Los promotores beneficiarios alegan ahora que no son 'hermanitas de la caridad' y, que dado el precio del suelo, no construirán VPO si el plan de la vivienda no eleva el precio por metro cuadrado asignado a éstas a niveles de las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. Y acusan al consistorio de subastar a precios desorbitados para viviendas libres las parcelas que le han cedido, legal y obligatoriamente, en vez de destinarlas a casas protegidas.

Mientras resuelven los tribunales, los socialistas, que redactaron la ley, recuerdan al Consell que tendría que solventar los flecos de la norma y a los ayuntamientos que deben insistir en la transparencia de los concursos y en establecer claramente los criterios para el desarrollo de los barrios, por supuesto, reservando suelo para viviendas protegidas. Por su parte, el Consell, en manos del PP, que ha hecho suya la ley, se apresta a defenderla en los tribunales, aunque no descarta hacer mejoras.