Obras Públicas obligará a los hipermercados a declarar suelo comercial las áreas de recreo

La Consejería de Obras Públicas quiere poner orden en las dimensiones finales de los centros comerciales establecidos en la región. El Gobierno ha descubierto que centros comerciales de una misma cadena, pero ubicados en distintos municipios y que teóricamente deberían tener las mismas dimensiones, ocupan un volumen de edificación muy diferente, en ocasiones hasta cinco veces más. La diferencia estriba en que se califican como zonas de recreo pasillos, galerías y plazas para poder así obtener mayor edificabilidad. A partir de ahora, estos espacios se considerarán comerciales.

'Este hecho', señala una orden de la Consejería de Obras Públicas aprobada el pasado 27 de septiembre, 'da lugar a situaciones de agravio comparativo entre diferentes centros comerciales o de ocio que, teniendo las mismas características y disponiendo de la misma edificabilidad, la magnitud de su construcción es completamente distinta'.

Los responsables de las cadenas comerciales, con el fin de atraer el mayor número posible de clientes, crean grandes zonas de ocio y recreo en el interior de los híper, que luego no computan como comerciales. Las declaran como zonas comunes o complementarias (pasillos, galerías, plazas), aunque en ellas existan comercios y tiendas abiertos al público. De esta manera terminan levantando enormes centros comerciales sin superar nunca la edificabilidad permitida por los planes generales correspondientes. Esta circunstancia provoca, por ejemplo, que dos cadenas competidoras, con la misma edificabilidad concedida a sus respectivos centros comerciales, ofrezcan servicios muy diferentes a sus clientes y, por tanto, se cree una falsa libre competencia entre los hipermercados.

El consejero de Obras Públicas, Luis Eduardo Cortés, reconoce que existen centros con una superficie comercial edificable de 30.000 metros cuadrados que a la ahora de la verdad superan los 150.000 metros cuadrados, porque no contabilizan las zonas de ocio como comerciales.

'Las cadenas están poniendo en marcha, más que los tradicionales híper, lo que se conoce en el mundo anglosajón como mall, una especie de avenidas comerciales en las que el comprador encuentra ocio y comercio', explica Cortés. 'Con este argumento, las cadenas han aumentado de manera espectacular su superficie comercial. Pero esto entraña un fraude urbanístico', añade.

'Entiendo', explica el consejero, 'que pueda haber alguna diferencia de criterios entre la Administración y los promotores de un centro sobre las dimensiones comerciales de un establecimiento. Pero estas diferencias pueden reducirse a un 1% o 5%, pero nunca a cinco veces más de lo autorizado'.

La magnitud final del centro depende, según un estudio encargado por Obras Públicas, de qué Ayuntamiento haya dado el permiso de obras y de si el Consistorio ha contabilizado como superficie construida las zonas comunes o no. No todos los ayuntamientos tienen la misma vara de medir a la hora de calcular las dimensiones de los híper que se levantan en sus términos municipales. Por ello, la consejería pretende 'unificar los conceptos, de tal manera que, sea cual sea la edificabilidad determinada por el planeamiento urbanístico en todos los municipios de la Comunidad de Madrid, el cálculo de la superficie construida se realice de la misma manera'.

'Estos hechos', indica la orden de la Consejería de Obras Públicas, 'se producen en un momento en que la demanda para este tipo de actividades exige que los centros reúnan unas características determinadas que los hagan viables, tanto en sus dimensiones como respecto a las necesidades sociales y de viabilidad empresarial'.

La orden de la consejería establece que no podrán considerarse espacios complementarios, 'y por lo tanto, computarán a efectos del cálculo de edificabilidad máxima permitida las áreas que no constituyan zonas comunes'. Es decir, aquellas zonas, que aunque sean de paso, desarrollen actividades lucrativas, comerciales o de ocio.

Algunos centros comerciales abren numerosas tiendas en los pasillos, galerías y plazas y no las contabilizan como zona comercial edificada, sino como zonas comunes y complementarias (de paso), por lo que, a afectos urbanísticos, no forman parte del centro comercial.

Obras Públicas sí acepta en esta orden como espacios complementarios -y por, lo tanto, no contabilizables como comerciales- los accesos, pasillos, galerías, plazas interiores, rampas, escaleras, ascensores y aseos, pero siempre que en ellos no exista ningún tipo de actividad mercantil.

De todas formas, estas áreas complementarias no podrán superar nunca el 40% de la edificabilidad máxima permitida', debiendose contar como tales los sótanos y las zonas de entreplanta. Si en las áreas de entreplantas (escaleras de unión entre pisos) se abriesen zonas de tiendas, la Consejería de Obras Públicas las contabilizará también como comerciales.