El precio del suelo y los ayuntamientos

No faltan voces que achacan a los ayuntamientos el encarecimiento del suelo por financiarse con la venta de terrenos y, en consecuencia, la carestía de la vivienda. Tan sólo en el primer trimestre, en Euskadi, las subida de los precios fue de en un 18% para la vivienda nueva y un 34% para la de segunda mano. Por supuesto que, en Madrid y aquí, para comprar hoy un piso nuevo o de segunda mano, y pagarlo, es necesaria la totalidad de un sueldo medio durante alrededor de diez años. Parece, por tanto, necesario reflexionar para ver de qué manera se corrige esta tendencia, que hace imposible que las personas con salarios medios puedan acceder a una vivienda.

La política del Gobierno central de que todo el suelo sea urbanizable no ha supuesto que la vivienda reduzca su precio. Los datos con los que cuento dicen que las medidas puestas en marcha lo único que han conseguido es hacer ganar más dinero a los promotores. Por eso, cuando algunas personas hablan de que los ayuntamientos son los culpables de la carestía de la vivienda, no puedo por menos que indignarme. No son las administraciones locales quienes tienen la propiedad del suelo y lo encarecen, haciendo que su repercusión en el precio final de cada vivienda sea exagerada. Tampoco parece que el 10% o 15% de aprovechamiento urbanístico que, por ley, corresponde a los municipios sea el culpable de la carestía.

'De poco vale la expropiación si la valoración del suelo se hace con los criterios del mercado'

He conocido operaciones urbanísticas donde la repercusión del suelo por vivienda no superaba los cinco millones de pesetas, y en las que, para que saliese adelante, la Administración ha tenido que asumir unas cargas urbanizadoras. Al cabo de unos pocos años, veo que estas viviendas tienen un precio muy parecido a las del mercado libre. Esto demuestra que el precio de la vivienda varía, única y exclusivamente, en función de la oferta y la demanda.

Cuando se habla de lo que nos parece caro o barato lo hacemos por comparación. Un piso de 25 o 30 millones de pesetas para nosotros es caro, pero a otra persona le parece barato porque en su municipio cuesta entre cinco y diez millones más. Y no se tiene en cuenta a qué precio se pagó el suelo, ni cuál es el aprovechamiento, ni los gastos de urbanización, ni los de construcción y, a partir de todo esto, cuál es el beneficio razonable del promotor. Se me podrá decir que la Ley del Suelo y la de Valoraciones dan posibilidades de expropiación para que la Administración se haga con suelo suficiente y pueda ejecutar políticas de regulación para controlar los precios. En teoría puede hacerse, pero sólo en teoría, porque, puesta en marcha la maquinaria expropiatoria, son los Jurados de Expropiación -un tribunal presidido por un juez- quienes fijan el valor de esos suelos; y lo hacen con criterios que, amparados en la ley, toman los datos del mercado inmobiliario.

No es posible que el valor residual de suelo salga de aplicar el beneficio que toda iniciativa privada lleva consigo. El suelo bruto lo pagamos a precios muy parecidos tanto los agentes privados como los públicos; por lo tanto, no parece razonable que se siga manteniendo la actual formula de cálculo. Porque todos conocemos que están aflorando en el mercado recursos económicos que han elevado los precios de manera artificial. Desconozco si es el efecto euro u otro, pero la realidad es que algunos están obteniendo unas plusvalías por encima de lo razonable y otros sufrimos las consecuencias. Por supuesto, los primitivos propietarios de suelo no verán una peseta más de la que cobraron al venderlo.

De poco sirve que un ayuntamiento ponga como ejemplos, ante un Jurado de Expropiación, operaciones de compra por mutuo acuerdo con una posterior urbanización y construcción desde una sociedad pública. Al final, vale más el criterio de quienes integran el Jurado de Expropiación, tomado sobre las cifras, especulativas, del mercado. No tengo duda del papel que en este tribunal tiene su presidente, que cumple con su cometido ejerciendo de lo que es, de juez. En cuanto a los representantes del Gobierno vasco y de la administración expropiante, está claro que van a defender el interés general. El notario, por su parte, parece que debe ser neutral y, respecto al resto de miembros -Cámara Agraria, Cámara de la Propiedad Urbana, Cámara de Comercio, colegio profesional u organización empresarial-, que actúan según la naturaleza de los bienes o derechos objeto de la expropiación, son portavoces de órganos integrados por representantes de intereses privados y, por tanto, parece claro a quién van a defender.

Pero el problema no viene tanto de la composición del jurado como de los criterios por los que se guía. Los jurados de expropiación deberían utilizar baremos diferentes a los del mercado para que no primaran más los intereses particulares que el general. Todos deberíamos reflexionar sobre cuáles deben ser esos criterios. Es urgente que el Gobierno vasco lleve adelante iniciativas legales, que pongan coto al desenfreno en los precios, tanto de las viviendas y locales como del suelo. Si no se hace así, me temo que las políticas de vivienda e industriales se van a ir al traste. Las comunidades autónomas próximas a nosotros tienen, al parecer, otros criterios, para valorar el suelo, ya que lo ofrecen a unos precios con los que no podemos competir.

La multiplicación del coste del suelo puede llevar a que las administraciones y sociedades públicas se cuestionen la viabilidad de muchas actuaciones. No podemos gastar más de lo que tenemos. Del mismo modo que a un ciudadano le resulta imposible adquirir una vivienda, a un ayuntamiento puede resultarle inabordable, por ejemplo, hacer un parque en un sitio céntrico.

F. Alberto Buen Lacambra (PSE-EE) es alcalde de Irún.