La construcción de pisos toca techo en Euskadi y encara un lento retroceso para este año

La construcción de pisos está viviendo en los últimos años una actividad frenética en Euskadi. La edificación alcanzó en 1999 su máximo histórico con 18.977 casas iniciadas, es decir, un 57% más que 1997, año que precedió al despegue. Todo lo que se construye se vende. Sin embargo, los expertos han comenzado a apreciar los primeros síntomas de desaceleración. El Departamento de Vivienda cree que ya no hay capacidad productiva, que se ha llegado a una situación de superproducción y que este mismo año comenzará un lento retroceso.

Situación desbordante

La percepción general de los operadores inmobiliarios vascos (agentes y constructores) en relación a la dinámica del mercado de vivienda coincide básicamente con el Gobierno. Aseguran que durante el año 2000 se está produciendo "cierta contención" en los elevados ritmos de expansión experimentados en los últimos dos años. Según los datos del primer semestre, en Euskadi se construyeron 5.502 pisos libres, lo que confirma efectivamente que hay un panorama más contenido.La aceleración experimentada por la construcción en los últimos tres años le ha permitido a este sector llegar hasta una cumbre que empezó a subir en 1998 gracias al desarrollo de las periferias de las ciudades, las reurbanizaciones y la segunda residencia. De las 12.052 viviendas libres y de protección social iniciadas en 1997 se pasó a las 16.418 de 1998, un salto sin precedentes porque durante los años 1995 a 1997 el ritmo de vivienda iniciada se mantenía estable en torno a las 12.000.

Evolución de los precios

El viceconsejero de Vivienda, Miguel Ángel Delgado, subraya que el previsible frenazo al boom también irá acompañado de un descenso en el precio de los pisos, que en Euskadi se ha disparado en los últimos años. "No hay otro sector industrial que haya aumentado sus producciones de un modo tan notorio en un espacio de tiempo corto como el de la construcción. La edificación ha impuesto un ritmo de crucero y ha llegado la hora de frenar", considera.

La bonanza económica, traducida en el crecimiento del empleo, y, sobre todo, la bajada de los tipos de interés han animado la demanda de pisos hasta extremos impensables hace unos años. Un gran número de ciudadanos ha visto en esta coyuntura su oportunidad de comprar piso, algo que había retrasado al no encontrar hasta ahora las condiciones idóneas. La baja de los tipos hipotecarios ha hecho que se activara la construcción de la primera vivienda, pero también la segunda residencia o estacional.

El Gobierno también ha intentado optimizar sus recursos y aprovecharse de la fiebre por la edificación. El año pasado batió su propio récord en cuanto a pisos de protección oficial y sociales: 3.626. Esta situación tan buena de la construcción de vivienda ha empezado, sin embargo, a arrojar algunas sombras y a ser desbordante. El fuerte ritmo constructor ha llevado a algunas empresas a no encontrar mano de obra cualificada ni materiales adecuados. "El impulso de los dos últimos años está poniendo en cuestión toda la obra nueva por falta de capacidad del sector", advierte Delgado. "Hay contratistas que no encuentran encofradores, una profesión hoy en día con una gran pujanza. Entonces, las obras se ralentizan y se encarecen. Después hay que tener en cuenta un problema añadido: la alta siniestralidad laboral, provocada en parte por la falta de mano de obra cualificada", explica el viceconsejero de Vivienda.

Pero lejos de lo que podría parecer lógico, es decir, que a mayor oferta de pisos los precios disminuyeran poco a poco, ha sucedido al revés. Los constructores han ido subiendo el precio de las viviendas a medida que la demanda aumentaba. "Han comprobado que había un mercado y no han dudado en repecutir esa expectativa sobre el precio final, haciendo imposible el acceso a un piso a los jóvenes que quieren independizarse", se lamenta Delgado.

Así, con la actual escalada de los tipos de interés es previsible que el mercado apacigüe su impulso constructor. Al menos ésa es la impresión que reflejan los operadores inmobiliarios de Euskadi en un informe al que ha tenido acceso EL PAÍS sobre el mercado de la vivienda en Euskadi durante el segundo trimestre de este año.

El coste de las hipotecas, que hasta ahora había sido uno de los elementos mejor valorados por su contribución al dinamismo del mercado, ha perdido protagonismo e, incluso, algunos operadores comienzan a señalar el impacto negativo de su progreso al alza.

Según los datos del informe sobre la oferta inmobiliaria del segundo trimestre, el precio medio por metro cuadrado de las viviendas nuevas libres alcanza las 300.000 pesetas (un 19% más que en el mismo trimestre de 1999), mientras que las de segunda mano se sitúan, globalmente, en las 395.000 pesetas (31% más). La mejor ubicación de éstas últimas (cerca del centro de las ciudades) es su principal atractivo frente a los pisos nuevos, construidos sobre todo en la periferia. Así, las viviendas nuevas libres cuestan de media de 25,6 millones en Euskadi, por 33,3 de las usadas.En cuanto a las capitales, el precio medio de la vivienda nueva del segmento libre en San Sebastián se dispara hasta las 545.000 pesetas por metro cuadrado y el de la usada llega a las 576.000 pesetas. En Vitoria, el metro cuadrado de un piso nuevo libre asciende a 322.000 pesetas mientras el de uno usado alcanza las 440.000 pesetas. En Bilbao, se pagan 231.000 pesetas por el metro cuadrado del piso nuevo y 329.000 pesetas por el de segunda mano.