La reforma estructural del mercado inmobiliario

Joaquín Estefanía publicaba en su habitual columna dominical, del 11 de julio de 1999, una reflexión sobre la liberalización del suelo y el precio de la vivienda con el título de La burbuja inmobiliaria.Efectivamente, al amparo del ciclo expansivo y de la bajada de los tipos de interés, se han producido mejoras efectivas en la accesibilidad a la vivienda, al descender los costes financieros y ampliarse la cifra de demandantes solventes como consecuencia de la propia mejoría del mercado laboral. Esta situación parece provocar, sin embargo, un "recalentamiento" en el mercado inmobiliario, quizás por no poder adaptar su oferta a la presión de la demanda con la inmediatez que los propios demandantes solicitan. Para el articulista, este "recalentamiento" o "burbuja inmobiliaria", si se unen algunos datos sociológicos, determina un cóctel social explosivo.

El primer problema del precio de la vivienda es, sin embargo, el escaso o nulo criterio econométrico para su determinación. Cada cierto tiempo suelen aparecer en los medios de comunicación declaraciones tales como "los precios de la vivienda han sufrido una subida en el último semestre un 10%" o "se prevé que suban en el próximo año un 20%", según dice la Sociedad de Tasación A o Z o el experto inmobiliario de turno. Es tremendamente paradójico que el denostado mercado inmobiliario, presentado muchas veces como el prototipo de todos los males de la economía de mercado, carezca de un acercamiento científico que cuantifique y objetivice la asignación de precios y la previsión de sus evoluciones. Se comporta como el mercado en el que está más ausente uno de los principios significativos de todo mercado: tener un sistema transparente y eficiente para la asignación de precios. Tengo la impresión de que todos estos datos se dan al "bulto", sin hacer las necesarias desagregaciones, entre la vivienda nueva y usada, zonas geográficas homogéneas, viviendas en los centros urbanos y los ensanches y tipologías. Al mismo tiempo, los primeros interesados con los anuncios del incremento de precio y de sus evoluciones son los promotores por la vía de la escasez del producto y el estímulo a la toma de decisiones por los consumidores. Compre usted ahora, que el año que viene le va a costar más caro y, además, hará un buen negocio.

Por eso, en el dilema, inteligentemente planteado por Joaquín Estefanía, o no toda liberalización supone automáticamente una bajada de precios o no hubo una auténtica liberalización del suelo, me quedo con el segundo axioma. Aquí no ha habido una auténtica liberalización del suelo, solución que tomo por convicción, porque no creo en los hechiceros.

Lo que ha sucedido es que vamos a llevar diez años, por no contar los periodos anteriores, hablando del precio del suelo y de la vivienda, sin profundizar sin temores ni prevenciones ideólogicas, en una auténtica reforma estructural que no se traduzca en un rifirrafe seudopolítico bajo la falacia de que algunos van a dejar sin escuelas ni equipamientos las ciudades y con todas las viviendas costando más de cincuenta millones. Todo esto, en un país con una baja densidad y amplios territorios sin valores ecológicos alrededor de las ciudades.

En Madrid estamos pasando de las formulaciones gubernamentales a la realidad de un proceso de competencia efectiva entre suelos y operadores, con más de cuarenta y dos millones de metros cuadrados de suelo con planes parciales aprobados, lo que supone un hecho sin precedentes. Esta situación no significa que el precio de la vivienda baje automáticamente, algo que sólo se le podría ocurrir a un imbécil, sino que se están generando las condiciones estructurales para que los procesos de adaptación de oferta y demanda sean mucho más inmediatos, sin largos periodos temporales debidos a la lenta maduración de los procesos urbanísticos y edificatorios. Situación que redundará también en los modelos econométricos de los precios al relacionar el proceso de producción y, por tanto, la incidencia del suelo, en el sumando final del producto vivienda, de acuerdo con un criterio homogéneo comparativamente eficaz.

Junto a la liberalización típica, clasificar y calificar más suelo, hay al menos tres asignaturas pendientes más: reformar la gestión desburocratizando la intervención administrativa, implicar en el proceso a los patrimonios públicos de todas las administraciones, no sólo de los ayuntamientos, y realizar una auténtica reforma fiscal que despeje el marasmo tributario y aporte claridad al mercado.

¿Estarán dispuestas las formaciones políticas mayoritarias a aceptar este reto? Como ven, finalizo preguntando, como Joaquín Estefanía.