Los jueces invalidan las multas municipales a propietarios que se niegan a reparar sus pisos

El Ayuntamiento de Madrid carece de potestad para imponer multas millonarias a los propietarios que desobedezcan órdenes municipales sobre reparación de sus viviendas. El municipio sólo les puede sancionar con 25.000 pesetas por desobediencia, pero nunca imponerles una multa por importe de entre el 10% y el 20% del valor estimado de la reparación, que es lo que ahora hace el Consistorio. Así lo indica una reciente sentencia del Tribunal Superior de Madrid que revoca una multa de 1,7 millones impuesta a los dueños de un inmueble del distrito Centro.

El Ayuntamiento de Madrid ordenó en 1993 a los propietarios del edificio situado en la calle de Puerta de Moros, 8 (Centro), que reparasen la fachada. Los dueños no hicieron caso. Los servicios municipales calcularon en 17 millones de pesetas el valor de las obras de reparación de la fachada y, malinterpretando un artículo de la normativa urbanística, según el Tribunal, les impusieron una multa de 1,7 millones, el 10% del valor de esas obras. Justificaron la multa en que los propietarios del inmueble habían cometido "una infracción urbanística grave consistente en el incumplimiento de órdenes municipales de ejecución de obras". Tras multar a los dueños, el Ayuntamiento dictó nuevas órdenes para la ejecución de las obras, pero no logró su objetivo. Esta actuación del Ayuntamiento y otras similares que haya podido acometer en esta materia no se ajustan a derecho e incluso contravienen la Constitución, según sentencia el Tribunal Superior. Ante incumplimientos de este tipo, la obligación del Consistorio no es cobrar multas basadas en porcentajes, sino ejecutar él mismo o mediante una contrata la reparación de la fachada y luego reclamar el coste a los vecinos; y si tampoco pagan, embargarles.

La Sección Segunda del Tribunal Superior recuerda en su sentencia que los propietarios de viviendas tienen la obligación legal "de mantener los terrenos y construcciones en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos". Y que los ayuntamientos, en consecuencia, pueden ordenar la reparación de las fachadas deterioradas e imponer un plazo máximo de ejecución. Ahora bien, lo que no pueden hacer ante un incumplimiento de esa orden es fijar multas porcentuales (entre el 10% el 15% de lo que eventualmente pueda costar la reparación) y obviar que, en realidad, lo ocurrido es un acto de desobediencia, susceptible de ser castigado con multas de hasta 25.000 pesetas. Asegura el alto tribunal que, para imponer este tipo de multas, el Consistorio se ha basado, incorrectamente, en el artículo 74 del Reglamento de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid.

Ese precepto, que ciertamente permite imponer multas basadas en porcentajes del coste de los trabajos de reparación, alude "a obras complementarias"; es decir, permite multas de este tenor cuando, por ejemplo, se construye un edificio y el promotor deja inconclusos elementos básicos del edificio o lo hace sin la preceptiva licencia. Ahí sí cabe aplicar esos porcentajes, pero no cuando se trata de casas de renta antigua. Cabe sancionar, pues, según el Tribunal Superior, por una acción contraria a la disciplina urbanística, pero no por una omisión, como es el caso de la citada finca de Puerta de Moros.

Valor estimado

El tribunal se pregunta qué pasaría si el Ayuntamiento se excede en sus cálculos sobre el valor de la reparación y luego resulta que el coste es inferior. "Si el valor estimado resultara superior, la Administración habría de devolver la diferencia", afirman los jueces, "lo que no dejaría de ser un curioso sistema de sancionar: provisional primero y definitivo después". Por tanto, la multa de 1,7 millones de pesetas impuesta a los vecinos del edificio próximo a la basílica de San Francisco el Grande es ilegal. Este tribunal es el máximo órgano judicial de lo contencioso-administrativo en materia urbanística de la Comunidad de Madrid y, por tanto, crea jurisprudencia respecto a los órganos inferiores de la región.