La subida de tipos encarece los prestamos hipotecarios en 7.000 pesetas por millón y año

La subida de tipos de interés se ha trasladado casi inmediatamente a un encarecimiento de los préstamos hipotecarios. Los clientes de las entidades financieras han visto como en lo que va de año el coste por millón de pesetas solicitado para una vivienda se ha encarecido. entre 7.000 y 10.000 pesetas anuales si el préstamo es a tipo variable, un encarecimiento que se convierte en una carga notable cuando la cantidad prestada supera los 10 millones. La evolución de. los tipos de referencia es alcista, aunque en la última semana se aprecia una ligera tendencia al descenso.

El coste medio de los préstamos hipotecarios se ha encarecido entre 1 punto y 1,5 puntos en el último año, según se desprende de las revisiones de tipos que ha efectuado la banca y las cajas de ahorro en los préstamos concedidos para adquisición de vivienda. Este encarecimiento equivale a elevar el coste por millón de pesetas solicitado y año de un préstamo hipotecario en 7.000 pesetas, y en 84.000 pesetas el coste total al final del préstamo, supuesto un periodo medio de 12 años (siempre por cada millón), en la hipótesis más favorable. Los bancos consultados aseguran, sin embargo, que esta subida de tipos de interés "está siendo mucho más lenta" que la caída de tipos de interés que se produjo hasta mediados del año 1994. A esta cifra se llega en el supuesto de un crédito hipotecario concedido al 11%, a 12 años, que ha tenido que revisarse en 1 punto por el encarecimiento de los tipos de interés. En el caso de la subida máxima, en torno a 1,5 puntos, el prestatario tendría que pagar unas 10.000 pesetas más por millón dé pesetas y año. Una cantidad muy respetable si se tiene en cuenta que, como media, para la compra de un piso se requieren entre 12 y 15 millones y se aplica a un plazo, también medio, de 12 años.

La evolución

Que la subida de tipos de interés se ha trasladado casi inmediatamente al tipo de los créditos hipotecarios se puede apreciar en la evolución de las principales instituciones financieras. Así, por ejemplo, el Banco Central Hispano aplicaba un tipo fijo del 11,25% (11,85% TAE) en enero de este año; en marzo ya era del 12% (12,68% TAE). El tipo variable ha pasado del 8,25% en enero (11 % TAE) al.8,50% (12,29% TAE). El caso en el Banco Bilbao Vizcaya (BBV) es similar. El tipo hipotecario variable pasó del 7,5% en octubre de 1994 al 8,75% en abril de este año; y el tipo fijo ha subido un punto en ese periodo, exactamente desde el 11 % al 12%.

En el caso de las cajas de ahorro, la evolución es similar. Cajamadrid ha subido en medio punto el coste de su préstamo a tipo fijo desde el 11 % al 11,5% (nominal), mientras que el tipo variable ha aumentado del 10,75% al 11,5%. La Caixa, igualmente, ha aumentado el tipo variable en medio punto, del 11% al 11,5%, en lo que va de año.

Otras versiones aseguran que el encarecimiento es todavía más acusado. Así, por ejemplo, la publicación inmobiliaria de Argentaria asegura que, en el caso de un préstamo hipotecario de 5 millones de pesetas, a interés variable, el tomador del préstamo, en caso de suscribir lo en marzo de 1994, hubiera pagado entonces una mensualidad de 47.898 pesetas y, por la subida de tipos registrada, estaría pagando ahora 61.659 pesetas al mes.

El encarecimiento de los préstamos hipotecarios se produce, principalmente, en los créditos suscritos a tipo de interés variable, que implican una revisión anual del coste del dinero prestado. Pero los créditos concedidos a interés fijo también se han encarecido, aunque lógicamente sus nuevos tipos se aplican únicamente a los nuevos contratos. En términos generales, el coste superior del dinero se aplica por una parte a los préstamos de nueva concesión, sean fijos o variables, y, por otra, a las revisiones de los existentes a tipo de interés variable.

Bancos y cajas de ahorro siguen con extrema fidelidad los indicadores de referencia de tipos de interés que utilizan para fijar tipos de sus hipotecas. Los tipos de referencia más utilizados suelen ser el MIBOR, los de la Asociación Hipotecaria o los propios hipotecarios de la banca. Una evolución de estos tres, los principales, puede apreciarse en el gráfico adjunto. Los tipos de referencia empiezan a subir a partir de mediados del año 1994 y las decisiones que toma el Banco de España con motivo de la devaluación de la peseta confirman la tendencia desde comienzos de este año.

Los bancos se muestran cada vez más reticentes a conceder créditos a tipo de interés fijo, porque, aparentemente, suelen beneficiar a los clientes. "Cuando los tipos de interés bajan" -explica un directivo de un gran banco- "hay que bajar el tipo del préstamo ya concedido, para prevenir una posible subrogación; pero cuando el tipo sube, ya no es posible subirlo, por las mismas razones. Es más claro el crédito hipotecario a tipo de interés variable".