El nuevo Plan deja en entredicho las promesas de los candidatos madridistas
Las nuevas normas urbanísticas incluidas en el Plan General que aprobará inicialmente el próximo pleno municipal ordinario dejan en entredicho algunas promesas de los candidatos a la presidencia del Real Madrid, en lo que respecta a la Ciudad Deportiva del paseo de la Castellana (junto a La Paz). El edil de Urbanismo, José Ignacio Echeverría, califica de "pequeña imprudencia" la utilización electoral de proyectos "que no se sabe si se van a poder cumplir". "Si quieren hacer esas ofertas, que lo hagan bajo su responsabilidad", dice. "En la Ciudad Deportiva se autorizará lo que sea bueno para la ciudad, independientemente de que sea bueno para el Madrid".
Las nuevas reglas de juego del urbanismo madrileño cambiarán la definición de usos o: adyuvantes en los terrenos destinados a usos dotacionales (concepto en el que se engloban las instalaciones deportivas). En el caso de La Esquina del Bernabéu, el centro comercial fue tramitado como uso coadyuvante al deportivo (el diccionario define coadyuvar como "ayudar a la consecución de una cosa"; es decir, en sentido estricto, el uso coadyuvante pueden ser los vestuarios o las oficinas donde se tramita la actividad deportiva). Pero el nuevo Plan hará una interpretación destinada a impedir que se repita el caso de La Esquina.
Hasta ahora, las instalaciones deportivas pueden disponer de un 25% de la superficie edifi-, cable para usos coadyuvantes. El nuevo Plan no permitirá que el total de ese 25% se dedique a un solo uso (comercial, por ejemplo) como ocurrió en La Esquina y como prevé el proyecto presentado por la candidatura de Ramón Mendoza para la Ciudad Deportiva.
El futuro de la Ciudad Deportiva, un terreno de 150.000 metros cuadrados que compré en 1956 el entonces presidente madridista, Santiago Bernabéu, depende, pues, de cuál sea el resultado de la votación que se celebrará el día 19 entre los socios del club para elegir al próximo presidente. En ese terreno, la normativa actual permite un máximo de 72.500 metros cuadrados edificados. Los datos que ofrecen los tres candidatos respetan ese límite, aunque en el Proyecto Universo, de Santiago Gómez Pintado, las apabullantes Cifras de la memoria económica no coinciden con las que explica el arquitecto.
El director de la Oficina del Plan, Luis Rodríguez Avial, resume la nueva normativa con el siguiente aserto: "Los usos coadyuvantes coadyuvan tanto más cuantos más usos distintos haya". Se trata de evitar que con esa figura se distorsione la calificación que tienen los terrenos y haya un lucro que el planeamiento evita precisamente con la clasificación del terreno como deportivo.
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La candidatura de Mendoza arguye que su proyecto se regirá por las normas antiguas
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La nueva normativa establecerá un máximo del 15% para uso comercial y un 10% para oficinas coadyuvantes. Los tres proyectos presentados por los candidatos echan mano de la figura de ese uso coadyuvante para rentabilizar sus planes deportivos o para mejorarlos, si bien hay diferencias fundamentales en el destino que dan a esos espacios.
En 1987, un decreto del entonces gerente de Urbanismo, Ángel Cano, sentó seis condiciones que se tenían que cumplir para aplicar la figura del uso coadyuvante. Entre ellas se establecía que la suma de tales usos adicionales no podía exceder el 25% de edificabilidad y que no se podría reducir la capacidad dotacional (es decir, los equipamientos sociales o deportivos) ni desvirtuar la función principal que se desarrolle en el lugar.
Sin embargo, con ese decreto en la mano se permitió construir el centro comercial La Esquina del Bernabéu, que desaté una fuerte polémica entre el presidente blanco Ramón Mendoza -ahora candidato a la reelección- y el Ayuntamiento, cuando el primero dijo durante una asamblea de socios que el Madrid había tenido que decir a las autoridades municipales que destinaría los locales a usos deportivos para así poder levantar lo que luego sería un centro comercial.
Las propuestas de los tres candidatos sobre la Ciudad Deportiva son, en síntesis, las siguientes:
Ramón Mendoza incluye una zona comercial de 18.000 metros cuadrados (el 25% de los 72.000 que se permite edificar en e 1 se terreno) en la esquina sur del recinto. La nueva normativa no lo permitiría, al establecer un máximo de un 15% de la edificabilidad para uso comercial. La superficie comercial prevista excedería en 7.000 metros cuadrados lo permitido por el nuevo plan general. Mendoza espera que una empresa construya y explote ese edificio comercial, de modo que pague al club unos 3.000 millones de pesetas, con los que levantaría un avanzado centro deportivo en la esquina más próxima al hospital La Paz.
El proyecto de Mendoza excedería el 25% de edificabilidad dedicada a usos diferentes del estrictamente deportivo -es decir, los terrenos de juego y piscinas- al añadir uno! baños turcos, saunas, cafetería y residencia de jugadores.
El coste total del proyecto, que incluye 1.000 plazas de aparcamiento, asciende a 4.000 millones, y, según los cálculos que maneja Mendoza, incrementará el patrimonio del club entre 15.000 y 20.000 millones de pesetas.
No obstante, el ex vicepresidente del Real Madrid Lorenzo Sanz -que forma parte de la candidatura de Mendoza- afirma que la nueva normativa no afecta al proyecto, puesto que solicitaron la licencia correspondiente en noviembre (véase EL PAÍS del 15 de noviembre), "precisamente, para evitar las nuevas directrices" que preveían más duras. "Si no estuviéramos en periodo de elecciones, la licencia ya estaría concedida", dice Sanz. "Mi experiencia en urbanismo es bastante amplia", concluye.
El gerente del Urbanismo, Pedro Areitio, ratifica que la licencia solicitada por el Real Madrid en noviembre está paralizada con motivo de las elecciones en el club blanco, y añade que, si ganase Ramón Mendoza las elecciones, se daríaluna "incongruencia". "Sería dudoso qué normativa se aplicaría, habría que buscar una solución jurídica y política; por ejemplo, pactar con el club para que volviese a pedir la licencia". Areitio declina opinar sobre el ajuste del proyecto a la normativa. "Sé que no exceden la edificabilidad, pero todavía no he examinado los usos que se han incluido".
Sin embargo, Echeverria es más duro y afirma que nunca se permitirá un proyecto de esas características.
Santiago Gómez Pintado también prevé una operación (denominada Proyecto Universo) para la Ciudad Deportiva. Incluye una zona comercial (2:000 metros), además de seis minicines, biblioteca, restaurantes y bares en 2.500 metros cuadrados, dos residencias de deportistas, guardería infantil, centro médico y 720 metros de oficinas. Previsiblemente, las nuevas normas obligarán a revisar esta distribución. Gómez Pintado explica que casi todas las zonas que se han Cómputado como coadyuvantes lo son en su sentido más estricto: en los cines sólo se proyectarán películas sobre deportes, y en las 40 tiendas sólo se venderán ártículos deportivos.
Gómez Pintado ha presentado una memoria cuyos datois no coinciden con los que el arquitecto computa como edificabilidad y que sitúa en un máximo de 62.685 metros cuadrados. El Proyecto Universo incluye un total de 4.217 plazas de garaje (217 en superficie) que prevé que reporten al club 1.662 millones de pesetas al año. El objetivo del proyecto, explican, consiste en hacer rentable para los socios ese espacio. Las obras que plantea Gómez Pintado costaría casi 13.000 millones de pesetas. Según este candidato, el proyecto de Mendoza es "¡legal e inviable".
Florentino Pérez, amigo personal del alcalde de Madrid y otro de los candidatos, no renuncia a intervenir en la Ciudad Deportiva, pero borra zonas comerciales o culturales y se limita a 10.800 metros cuadrados de usos coadyuvantes entre oficinas, residencia de jugadores, bar, restaurante y sauna. No incluye en el cómputo otros 3.000 metros de centro de. formación y médico, aunque en principio se mantendría dentro del porcentaje del 25% de coadyuvantes y respetaría la normativa urbanística con una edificabilidad de 45.000 metros. Se incluyen 640 plazas de garaje. subterráneo, y 10 más para autobuses.
Costará, según sus cálculos, 4.000 millones, aunque el arquitecto que ha diseñado la ciudad de Mendoza, Luis Alemany, calcula que sube a 9.800 millones. Gómez Pintado asegura que costaría unos 8.700 y que no sería rentable.
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