Intereses hipotecados

Los tipos de interés en España han bajado a mínimos históricos en un periodo muy breve de tiempo. En un año y medio, el Banco de España ha reducido el precio oficial del dinero en 6,25 puntos hasta situarlo en el 7,5% actual. El ciudadano de a pie tiene siempre la impresión de que el beneficio de este abaratamiento del crédito queda restringido a las grandes empresas que son, en definitiva, los mejores clientes de los bancos, aquéllos que se benefician de los llamados tipos preferenciales que recogen inmediatamente los recortes oficiales. Si bien esta impresión se confirma para quienes hayan pedido un crédito al consumo para pagar su cocina o un nuevo coche, cuyos intereses tan sólo han caído dos puntos -del 14% al 12%- en ese mismo periodo, no es así para las dos millones y medio de familias que tienen un crédito hipotecario. En este último caso, las rebajas de los intereses llegan a los tres puntos en las hipotecas renegociadas de palabra o las novaciones formales -entre un 11% y un 12%- a cinco puntos en los nuevos créditos -que se contratan a un tipo medio del 9,25%-. Este proceso negociador ha dejado fuera de juego a las subrogaciones -cambio de hipoteca de una entidad a otra-. Desde que el pasado mes de abril se aprobó la nueva Ley de Subrogación para abaratar el coste de cancelación y constitución de un nuevo préstamo, las entidades han registrado muy pocas.Mientras este elevado número de familias -de unos ingresos medios moderados- puede ahorrarse entre un 18% y un 25% en el pago de su hipoteca, según los cálculos del sector, hay otro número elevado de ahorradores que están viendo cómo cae la remuneración de sus depósitos. Es la otra cara de la moneda que, a juicio de Carmen Alcaide, directora del servicio de estudios del BBV, hay que destacar a la hora de valorar el impacto del recorte de tipos. Las familias perciben más renta por los intereses que cobran que por los que pagan. Según los datos del Banco de España, en 1993 de la renta familiar se gastaron unos 2,477 billones de pesetas en el pago de intereses, mientras que recibieron 3,897 billones. "En términos netos, el impacto es perjudicial" señala Alcaide.

Aunque el impacto neto en la renta de las familias pueda ser negativo, puesto que el volumen de depósitos es mayor que el de créditos, la bajada de los tipos oficiales ha llevado a los ciudadanos deudores a presionar más que nunca a las entidades (bancos y cajas) para que trasladaran los recortes a sus créditos, especialmente a las hipotecas. "No ha habido nunca tanta presión social como ahora porque caídas en picado como ésta no se han dado nunca. Algo parecido ocurrió a principios de los ochenta cuando bajaron también los tipos, pero el volumen de los créditos hipotecarios no era tan elevado y el impacto fue menor", señala Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria de España.

Los créditos hipotecarios han crecido mucho más que el resto de las inversiones crediticias. Su saldo ha aumentado más de un 10% desde enero de 1993 y a marzo de este año se situaba ya en los 14 billones de pesetas. Desde que la Ley de Subrogación entra en vigor, se han modificado los tipos de más de 30.000 préstamos -de los cuales sólo un 1% ha sido mediante la subrogación- por un valor de 125.000 millones de pesetas, con un descenso medio de dos a tres puntos, según los datos del Banco Hipotecario. Los bancos y las cajas se están empleando a fondo para no perder unos clientes cuya morosidad no llega a la mitad del resto de los créditos. Quieren mantener cautivo a un deudor al que durante muchos años le pueden vender otros productos. Normalmente adelantan unos meses la revisión a la baja de los tipos variables para calmar los ánimos del cliente.

Este es el caso de M. C. P. Esta maestra, soltera de 40 años, contrató un préstamo hipotecario de 11 millones a tipo variable a un plazo de quince años en 1991. Hasta el pasado mes de abril pagaba un 14,35%. La caja de ahorros le rebajó el tipo al 12% dos meses antes de que le venciera el plazo para la revisión anual y se ha comprometido de palabra a bajárselo al 11,5% dentro de pocos meses. "Yo quería que lo aproximaran más al 9%, al que están concediendo los nuevos créditos, pero no es posible", dice. "De todas maneras, he mandado una carta al banco exigiendo una mayor rebaja y amenazando con que si no me lo rebajan me cambio de entidad. Para asustarles un poco". Aunque sea sólo con la rebaja de 2,35 puntos, M. C. P pasa a pagar una cuota al mes de 127.000 pesetas frente a las 150.000 que pagaba antes, lo que supone un ahorro del 15,3%. Si le rebajan medio punto más ahorrará otras 4.000 pesetas.

El caso de M. N. es parecido. Este profesional, de 36 años, casado y con dos hijas, contrató en septiembre de 1988 un crédito de ocho millones a pagar en diez años a un tipo variable. El 11 de marzo pasado, tras varias visitas de M. N. al banco para reclamar una rebaja, éste le comunicó que le adelantaba la revisión que le correspondería en septiembre. Su tipo pasó del 14,25% al 12%. Su cuota mensual se ha reducido de 380.000 a 320.000 pesetas.

En ambos casos el ahorro es importante. "Se ha estimado que de la cifra de ahorro de la familia, el 30% va a pagar cuota del crédito hipotecario. Ahora este porcentaje disminuye, por lo que la renta disponible para gastar aumenta", señala Julio Rodríguez. Esta mayor renta disponible está reanimando la compraventa de viviendas. En Madrid, por ejemplo, el descenso de los tipos unido a la bajada de los precios del último año, ha provocado una subida de entre el 7% y el 10% del precio del metro cuadrado en el primer trimestre, tras caer un 25% el año pasado.