El Gobierno plantea revisar en 10 años la renta de todos los alquileres, sujetos a prórroga forzosa

El Consejo de Ministros analizará hoy el anteproyecto de ley de arrendamientos urbanos (LAU), en el que se recoge la actuafización de las rentas de los alquileres de viviendas con prórroga forzosa, unos dosmillones de pisos, en 10.años. Esta actualización tendrá dos excepciones: que el inquilino se oponga, lo cual supondrá que su contrato se extinga en 10 años, y que la renta anual de las familias alquiladas no supere los 2,8 millones de pesetas. El texto,fija, además, que los nuevos contratos de alquiler tengan una duración mínima de cuatro años, reduce las subrogaciones y distingue entre los alquileres de locales comerciales en función del número de trabajadores.

El efecto más espectacular del anteproyecto elaborado por los ministerios de Justicia y Obras Públicas, Transporte y Medio Ambiente se producirá en la actualización de las rentas de los alquileres sujetos a prórroga forzosa, que representan aproximadamente el 90% del parque total, es decir unos do!llones de viviendas.

Sin embargo, la actualización repercutirá de manera bien distinta si las rentas se mantienen congeladas, sobre todo desde antes de 1964, o si esas rentas se han ido actualizando poco a poco. El esquema diseñado por el Gobierno supondrá un mayor desembolso para las primeras, que representan -el 25% del parque d

viendas en alquiler en España. El mecanismo de actualización es el siguiente. Tomando como ejemplo el cuadro adjunto en el que se detallan los contratos suscritos en febrero de 1965 y que se actualizan en octubre de 1993, los pasos para determinar la nueva renta son:

-Caso de renta congelada (4.500 pesetas al mes): Se deberá localizar el IPC de enero de 1965 y el de septiembre de 1993. Después, se establece una regla de tres con esos dos IPC y la renta (4.500 pesetas), en el que la incógnita es la renta actualizada. Siguiendo con el ejemplo adjunto, el resultado de la incógnita es 107.272, cifra que respresenta la renta totalmente actualizada. El 10% de esta cantidad -7.537 pesetas- es la que se deberá abonar mensualmente en el primer año de actualización. Al año siguiente se debe repetir el mismo mecanismo, pero con el IPC de septiembre de 1994. Entonces, la mensualidad a pagar por el arrendatario sería el 20% del nuevo total, la que figuraría en el escalón AÑO 2 del cuadro adjunto y así sucesivamente.

-Caso de renta con revisión pactada (4.500 pesetas al mes de inicio del contrato, pero 34.651 en la actuafidad): El mecanismo de actualización es idéntico, pero ahora la renta a pagar varía con el transcurso de los años, puesto que hay dos cantidades reseñadas. Si se respeta la actualización pura y dura, la renta pasaría de 34.651 pesetas a 36.037 pesetas. La actualización según los nuevos criterios de la LAU daría una mensualidad de 7.537 pesetas. En este caso, la mensualidad a pagar sería la mayor, es decir, 36.037 pesetas. No obstante, la aplicación de este mecanismo llevaría a un punto -el AÑO 5 en el ejemplo- en el que la actualización de la LAU -44.085 pesetas-, superaría a la actuafización año a año -42.158 pesetas- En este caso, la mensualidad a pagar sería la más alta, 44.085 pesetas.

Este planteamiento general tiene dos excepciones muy significativas. La primera es que el inquilino se niegue a que se actualice su renta según este sistema. En ese caso, su renta se actualizaría con el IPC de cada año, hasta el décimo, momento en el que se acabaría el contrato. La segunda excepción consiste en que la actualización no se aplicará a aquellas unidades familiares cuyos ingresos anuales sean inferiores a 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, es decir 2,8 millones de pesetas. El anteproyecto de ley analizado hoy por el Ejecutivo también fija como duración mínima del contrato de alquiler cuatro años, en línea con lo recogido en anteriores anteproyectos, aunque en contra de la opinión del Consejo Económico y Social (CES). Este organismo consultivo estima que ese plazo debería elevarse hasta seis años. Sin embargo, otra de sus sugerencias, la introducción del derecho de tanteo y retracto, sí está recogida en el texto.

Las subrogaciones -derecho a que el alquiler pase a familiares del inquilino- quedan reducidas, en una generación en alguno de, los supuestos.

Una de las novedades más interesantes del anteproyecto de Justicia y Obras Públicas consiste en la diferenciación de las actualizaciones de las rentas y de la rescisión de contratos para los locales comerciales.

El criterio de distinción entre pequeños y grandes locales comerciales se establece en función del número de trabajadores. Los pequeños locales son aquellos que, a 1 de octubre de 1993, tuvieran menos de cinco empleados con contrato de trabajo por tiempo indefinido y a jornada completa. A aquellos que cumplan esta condición se les suavizan los criterios de actualización de rentas a pagar como de rescisión de contratos.