Los promotores aceptan rehabilitar el centro a cambio de compensaciones en nuevos barrios

El ambicioso programa de rehabilitación del casco antiguo de Madrid que observa la revisión del Plan General tropieza con un escollo insalvable: el dinero. Los promotores inmobiliarios esperan que la Administración libere más suelo urbanizable. Incluso piden que se aceleren las recalificaciones en los seis nuevos barrios del Norte y el Sureste para ganar dos años en la colocación de ladrillos. Pero no quieren saber nada del centro si no hay compensaciones. Están dispuestos a rehabilitar zonas tan degradadas como Lavapiés o Tetuán si reciben terrenos y edificabilidad en los futuros ensanches. Sólo así cuadran sus números.

"Operación vinculada". Javier García Valcárcel, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), ya ha bautizado la idea, que gira sobre el eje central de las permutas y las compensaciones urbanísticas. Viene a ser algo así: "Le arreglo la casa a tu vecino a un precio de amigo, pero me das a cambio una parcela para construir un chalé o me dejas levantar un bloque de pisos".La regeneración del centro histórico y de los barrios más degradados de la ciudad, que es uno de los objetivos del Ayuntamiento, a través de la revisión del Plan General, no se puede acometer, a juicio de los responsables de Asprima, sin medidas para incentivar a los empresarios de la construcción. Por ejemplo, exenciones fiscales o la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero ni aun así salen las cuentas.

La iniciativa privada considera inviable la rehabilitación y recuperación del "ruinoso casco histórico", porque sus actuales inquilinos carecen de capacidad económica para responder a los gastos. García Valcárcel propone "un acuerdo con luz y taquígrafos" para que la Administración compense urbanísticamente -más edificabilidad, construcción de viviendas de precio libre, exención de las cesiones obligatorias de suelo- en las áreas de expansión de la ciudad.

Cualquier otra medida sería "demagógica", según el presidente de Asprima, que descarta que el sector público pueda abordar por sí solo inversiones millonarias para la recuperación del centro.

Reactivación

Pero lo que más interesa ahora a los promotores inmobiliarios es la oferta municipal para liberar suelo destinado a 54.000 viviendas en seis nuevos barrios de la ciudad, en los distritos de Fuencarral, Hortaleza, Vallecas Villa, Carabanchel y Latina. Romper el estancamiento en el sector de la construcción."Defenderemos hasta la saciedad que haya más suelo -y con un precio a la baja- del que se demanda", expone el presidente de Asprima, quien agradecería que "la Comunidad se pronuncie cuanto antes". En el fondo, se trata de reactivar el sector de la construcción, donde cada puesto de trabajo induce la creación de otros dos empleos.

Asprima se muestra abiertamente a favor de la recalificación masiva de terrenos, al margen del proceso de revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid. "Es la única manera de actuar, si queremos que los ladrillos se empiecen a colocar en 1994, y no dos años más tarde". Sin embargo, los promotores también han formulado sus críticas contra la "rigidez" del diseño urbanístico que han presentado los técnicos municipales. Para Asprima, basta con que se consignen las zonas verdes y la edificabilidad máxima y las alturas máximas. "Si quieren que hagamos 54.000 viviendas todas iguales parecerá una capital de provincias monótona".

En resumen, pretenden un criterio de planeamiento abierto, en manzana cerrada o en bloques abiertos, según la evolución de la demanda de compra de vivienda. "Los técnicos de la Administración lo pintan todo y quieren dejar una foto perfectamente terminada de la ciudad", critica el arquitecto Jesús Garrido, asesor de la asociación de promotores. "Acatamos lo que dice la Ley del Suelo, pero no más".

Más pisos

Por ejemplo, los promotores opinan que los madrileños prefieren ahora viviendas más pequeñas que antes. Serían pisos de entre 70 y 90 metros cuadrados útiles, para familias de tres miembros. "Evidentemente, el menor tamaño de las viviendas significa que podemos hacer más pisos, y a lo mejor, más alturas", dicen.Los promotores también consideran que el Ayuntamiento de Madrid ha sobredimensionado el suelo para comercios y oficinas en los nuevos barrios (en un tercio de los polígonos, aproximadamente), cuando según los cálculos de Asprima hay un atasco en el mercado de oficinas hasta dentro de cinco años, y el de locales comerciales, hasta dos o tres años.

"Si se aprueban los planes como están, será como dejar suelo en barbecho" afirman, rotundos, los promotores inmobiliarios.