Batalla hipotecaria

LOS DESCENSOS anunciados por varios bancos y cajas de ahorro en el tipo de interés de los préstamos hipotecarios son un episodio positivo en la competencia dentro del sistema bancario español. Se trata de algo más que de un mero movimiento de anticipación a los previsibles descensos de los tipos oficiales de interés que habrán de producirse en la economía española una vez que desaparezcan las amenazas que acechan a la peseta en los mercados de cambio. También constituye un intento de alterar la actual distribución de las inversiones crediticias entre los bancos y, más concretamente, las cuotas de mercado existentes en un sector del negocio bancario -las hipotecas- en el que la relación entre la rentabilidad y el riesgo es claramente favorable para la entidad financiera. Se trata de un tipo de inversión crediticia que además de contar con una garantía real por una parte significativa del préstamo -en muchos casos la vivienda propia-, contribuye a consolidar una relación de fidelidad del cliente, al menos durante el periodo de vida del préstamo.El deterioro en la calidad de los activos bancarios que en general está registrando el sistema y el descenso en la demanda de crédito son extremos que ayudan a entender la agudización de la competencia en este tipo de operaciones. Los ingresos adicionales asociados -comisiones, tasaciones, seguros, etcétera- refuerzan ese empeño de bancos y cajas por aumentar su participación en ese mercado. En las circunstancias por las que atraviesa nuestra economía, y específicamente el mercado inmobiliario, y dadas las todavía remotas expectativas de recuperación, no es previsible que el principal efecto a corto plazo del abaratamiento de este tipo de créditos se traduzca en una mayor actividad del sector. El nuevo frente competitivo puede traducirse, ciertamente, en la parcial redistribución del negocio existente (estimado en más de 1,5 millones de hipotecas efectivas, con un montante superior a los 12 billones de pesetas), pero, sobre todo, podría alterar su distribución en el futuro. Ello va a depender, lógicamente, de la amplitud de las reacciones ya observadas en algunas entidades y, en especial, de las respuestas que adopten las cajas de ahorro, en cuyos balances figura más de la mitad de estas inversiones.

A nadie se le oculta que la continuidad de la iniciativa del Banco Santander -entidad que rebajó inicialmente los tipos de interés hipotecarios- dependerá en primer lugar de la capacidad de absorción que las cuentas de resultados tengan respecto del estrechamiento en los márgenes que esas nuevas ofertas van a determinar. No se olvide que serán los bancos privados los que, en general, habrán de hacer un mayor esfuerzo a tenor de los mayores tipos de interés relativos que hasta la fecha venían aplicando sobre dichas operaciones. También dependerá de ese otro tipo de capacidad para vencer el escepticismo de los clientes e impulsarlos a trasladar sus créditos de unas entidades a otras.

En este sentido, tan importante como la publicidad concedida a las reducciones del tipo de interés es completar el esfuerzo con la necesaria clarificación de las restantes condiciones de las ofertas. Publicidad no es sinónimo de transparencia, y esta última es todavía una de las rémoras que no pocas entidades bancarias españolas deben superar para conseguir la eficiencia que el sistema precisa. Las advertencias que han hecho a este respecto las organizaciones de consumidores son pertinentes; la lamentablemente popular letra pequeña de los contratos de préstamo -las condiciones añadidas al tipo de interés en que se cifren las ofertas: costes de tasación, de estudio, comisiones de apertura, de amortización anticipada, etcétera- pueden elevar significativamente el coste final de las operaciones o incluso llegar a mermar los derechos de los prestatarios.

Al margen de los efectos positivos que para los clientes tendrá esta competencia, y su posible extensión a otros sectores de la actividad bancaria, las entídades y las autoridades supervisoras habrán de estar atentas a su necesaria compatibilidad con la salud y estabilidad del sistema. La simultaneidad de intensos procesos desreguladores y de los consiguientes aumentos en la competencia puede generar riesgos cuya gestión. no siempre es tan fácil como su asunción.