Tras la euforia, resaca: precios de hace 15 años

En la década de los ochenta hubo un auge inmobiliario con un espectacular aumento de los precios del suelo de viviendas y oficinas. Los autores de este artículo, sin embargo, advierten de que, tras la dura corrección de estos dos últimos años, los precios de las oficinas han descendido en realidad en un 12% en términos reales con respecto al año 1976. Ahora, no obstante, el problema no son los precios, sino la paralización del mercado.

¿Cuál es el valor real de las cosas? Ésta es una pregunta que hoy día se hacen innumerables personas y a la que cada vez resulta más difícil encontrar respuesta. Y esto es así, en buena medida, por el desapego con que la economía financiera se ha comportado en el pasado reciente, y lo sigue haciendo aún hoy, con respecto a la economía real. Esta profunda asimetría entre una y otra ha teminado por destruir cualquier mecanismo de fijación de precios, especialmente en aquellos productos que hasta fechas recientes se situaban en el ojo del huracán especulativo.Es el caso de los productos inmobiliarios y muy especialmente de aquellos dirigidos al mercado de oficinas. Fijar hoy el valor real del metro cuadrado de, oficina en cualquiera de los grandes centros urbanos direccionales del mundo desarrollado -Madrid entre ellos- se ha convertido en una tarea digna de mejor causa, más pendiente de la lógica sin control de la especulación que de cualquier otro tipo de planteamiento sujeto a una base racional. Más en la vorágine de la jugada en corto que en la perspectiva del largo plazo. Un signo más, sin duda, del éxito indiscutible de esa cultura del pelotazo que parece haberse instalado entre nosotros.

En las líneas que siguen se pretende esbozar una reflexión en tomo a este problema que enfrenta valores y precios en el sector de las oficinas de Madrid.

En primer lugar, la apreciación de que nos encontramos ante un fenómeno básicamente coyuntural, por brutal que haya sido su impacto, en el que la combinación de toda una serie de factores de difícil reedición impulsaron la línea de precios a cotas insoportables para la competitividad real de la economía madrileña. Para, a renglón seguido, abordar de forma tentativa, y a partir de hipótesis de trabajo abiertas, una reflexión en tomo al sistema de precios posible en este segmento del mercado inmobiliario que sitúe oferta y demanda al abrigo de bandazos coyunturales.

Burbuja especulativa

Se da por sentado que el mercado inmobiliario experimenté un espectacular incremento de precios de cuya raíz especulativa ya nadie duda, de la misma forma que cada vez es más aceptado que este elevado grado de artificiosidad se encuentra en la base misma del modelo de crecimiento experimentado en los últimos años.

En un breve repaso vale recordar cómo durante la segunda mitad de los ochenta, a semejanza de lo que venía ocurriendo en otras grandes metrópolis de nuestro entorno, las oficinas madrileñas se constituyeron en la punta de lanza de la burbuja especulativa que caracterizó el periodo a todos los efectos.

Precios de venta que superaban el millón de pesetas por metro cuadrado y alquileres rodando las 6.000 pesetas por metro cuadrado y mes, para las oficinas de primer nivel habían dejado de sorprender.

Madrid se colocaba así entre las ciudades más caras del mundo desarrollado, no lejos de capitales mundiales como París y Londres. Con el agravante de que su oferta global, en términos de competitividad comunicaciones, infraestructuras, volumen de negocio, calidad de servicios, administración incluida, etcétera-, estaban muchos enteros por debajo de este nivel de precios.

Atonía del mercado

Un dato bastante menos conocido es el punto anormalmente bajo desde el que parte este boom inmobiliario registrado entre 1985 y 1990. El análisis habitual parte de precios estimados en pesetas corrientes de cada año, de forma que para el periodo que media entre 1976 y 1993 se apreciaría una situación de atonía en el mercado (los precios se mantienen) entre esta primera fecha y 1985, año a partir del cual se inicia una imparable escalada que alcanza su clímax en 1990 para caer después en estos últimos años.

Sin embargo, si el análisis se realiza en pesetas costantes (véases los gráficos 1 y 2), es decir, descontando la inflación de cada año, el panorama varía sustancialmente, haciéndose más rico y esclarecedor de lo que realmente ha sucedido. Desde este enfoque, ya no aparece tan sólo el espectacular crecimiento del periodo 1985-1990, seguido por el severo recorte del periodo 1991-1992, sino que aflora algo bastante menos conocido: la muy fuerte reducción de los precios reales experimentada entre 1976 y 1984. De hecho, al iniciarse el boom en 1985 los precios partían de una situación anormalmente baja, tras un descenso del 64% en el caso del precio medio de las superficies en venta con relación al 1976 (véase el gráfico 1).

Los precios de alquiler para edificios de primer nivel, habitualmente más estables, reflejan también la misma tendencia (véase el gráfico 2).

Desde esta perspectiva de largo plazo, tal y como reflejan ambos gráficos, las oscilaciones del mercado son verdaderamente significativas y llevan, a la fecha de hoy, a una conclusión sorprendente: tras la severa corrección de estos dos últimos años los precios de las oficinas han descendido en un 12% en términos reales con respecto a 1976, hace tres lustros. Y esto sucede en un país que, en el mismo periodo, ha incrementado sensiblemente su producto bruto.

Caracterizar los rasgos de coyuntura que definen este paisaje después de la burbuja no es empeño fácil. Con todo, se pueden aventurar algunos datos que dominan el panorama actual en el mercado madrileño de oficinas:

- Los precios de alquiler para los edificios de primer nivel han descendido durante el bienio 1991-1992 en un 39,2%. En cifras absolutas, lo que hace dos años se alquilaba sin problemas a 6.000 pesetas hoy se consigue por menos de 4.000, y lo que en venta podía costar cerca del millón actualmente se acomoda con mucho menos.

Desocupación

- Con todo, el dato más significativo es que, a pesar de este brusco descenso en los precios, el mercado está empantanado, de forma que ni se vende ni se alquila, sino que más bien se desocupa.

- Fruto de esta situación se está generando un potente stock de oferta constituido por superficies que se desocupan y por las promociones que están en vísperas de irrumpir en el mercado (500.000 metros cuadrados terminados y otros 400.000 en construcción que accederían al mercado en los próximos 18 meses). Éste es, en lo inmediato, junto al desplome de los precios, el aspecto más perturbador en relación con el futuro de la oferta.

Todo análisis que quiera formular un diagnóstico relativamente preciso tanto de la coyuntura actual como, sobre todo, de las tendencias de futuro debería ser capaz de separar la componente coyuntural, que se ha intentado reflejar más arriba, de aquellos otros rasgos de carácter más estructural. En otro caso, la deformación que induce la lógica especulativa opera tanto en el auge como en la recesión, de forma que, al igual que en el primer caso la escalada de precios da la impresión de retroalimentarse de forma indefinida, en la recesión la caída puede perder todo punto de contacto con cualquier referencia real. A este empeño se destina la segunda parte de este artículo.

es periodista, es ingeniero de caminos y es arquitecto.