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El Gobierno encarga un sondeo para calcular el impacto social de la nueva ley de alquileres

El Gobierno ha encargado al Centro de Investigaciones Serciológicas (CIS) un sondeo, que se efectuará a lo largo de la primera quincena de septiembre, con el objeto de determinar el impacto social de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, que aún se encuentra en fase de anteproyecto, según confirmaron fuentes de la Administración. La futura legislación introduce como principales novedades alargar el tiempo minímo de duración de alquiler de uno a cuatro años y acortar las subrogaciones, lo que en la práctica supone el fin de las rentas congeladas.

La reforma del mercado del alquiler es uno de los eternos asuntos pendientes de la Administración. La razón de que innumerables proyectos duerman en los cajones ministeriales radica en el alto coste político que puede conllevar un error en un proyecto de este calado social.De hecho, el anteproyecto que tiene ultimado el Ministerio de Obras Públicas ya ha pasado por la primera inspección por parte del resto de los departamentos, de la Comisión de Subsecretarios y hasta del Consejo de Ministros, pero aún deberá superar varios análisis.

Uno de ellos consistirá en ver sometidas sus líneas maestras a un sondeo que el Ejecutivo ha encargado al CIS. Este sondeo se realizará en la primera quincena de septiembre y su objetivo es pulsar cómo recibe la opinión pública las principales novedades que pretende introducir la futura legislación sobre alquileres. Para ello, el CIS y el ministerio están ultimando el diseño de las cuestiones a formular.

Reformas básicas

Una vez efectuada esta toma de contacto con la realidad, sus resultados se estudiarán en la Comisión de Subsecretarios, como antesala al definitivo debate en Consejo de Ministros. Fuentes de la Administración señalan que la intención del Ejecutivo es agilizar lo más posible este proceso, de manera que a finales de septiembre ya haya una decisión, al menos en el escalón previo al Consejo de Ministros.

Los cambios más significativos del anteproyecto de Ley de Arrendamientos Urbanos se centran en la duración mínima de los contratos y en la progresiva eliminación de las rentas congeladas tanto en el caso de las viviendas como en el de los locales comerciales.

Hoy por hoy, en el mercado del alquiler conviven dos situaciones antagónicas. El 80% de los arrendamientos son anteriores a 1985 -fecha del decreto Boyer que fijaba la duración mínima en un año y la libertad de precios-, y se caracterizan por estar respaldados por unos contratos casi de por vida con unas rentas bajísimas.

El polo opuesto lo ocupan los alquileres sujetos al decreto Boyer. A pesar de ser sólo el 20% del parque, desequilibran el mercado por sus elevados precios y por la falta de estabilidad que implica el hecho de que la mayoría de ellos tan sólo tengan un año de duración.

La solución propuesta por la futura ley es que los contratos de alquiler que se suscriban a partir de su entrada en vigor duren un mínimo de cuatro años y que sus rentas se actualicen con la inflación. Para que en el futuro todos los contratos se rijan por esta norma, hay previstos dos escenarios. Los contratos posteriores a 1985 se irán incorporando a la futura ley conforme se tengan que ir renovando. Es decir, cuando concluyan se regirán directamente por la nueva legislación, porque el decreto Boyer queda abolido.

El segundo escenario,. el de las rentas congeladas, es más complicado, puesto que entra en juego la subrogación, derecho por el que los descendientes (del arrendatario inicial tienen posibilidad de heredar su contrato. En este caso, el anteproyecto establece los siguientes pasos antes de que se dé por finalizado el contrato:

- El arrendatario inicial podrá seguir mientras viva en su vivienda.

- En caso de que fallezca el arrendatario antes que su conyuge, éste conservará los derechos.

- Si fallecen ambos, tendrán derecho a seguir en la vivienda los ascendientes o los descendientes menores de 25 años.

En el caso de los locales comerciales, tanto la renta como la duración del contrato dependen directamente del acuerdo entre las partes. Más compleja es la desaparición de las rentas congeladas. El anteproyecto ofrece dos opciones. La primera consiste en que los arrendatarios pueden mantener entre 2 y 7 años -según la fecha de comienzo del contrato- su alquiler con la mera actualización anual del IPC en sus rentas.

La segunda opción amplía el plazo y ofrece un abanico de 15 a 20 años. La condición es que la renta ha de actualizarse incorporando la inflación no aplicada desde la fecha del contrato inicial.

Las solicitudes para calificar viviendas protegidas aumentaron un 97,7% en el primer semestre del año

La Administración recibió en el primer semestre de 1992 un total de 86.400 peticiones de calificación para construir o acceder a viviendas protegidas -en régimen general, especial, a precio tasado y rehabilitaciones-, lo que representa un incremento del 97,7% respecto al mismo periodo de 1991, según reflejan los datos del Ministerio de Obras Públicas recogidos en el boletín de coyuntura del Banco Hipotecario.En los seis primeros meses del año, han recibido el visto bueno oficial un total de 52. 100 solicitudes, un 49,8% más que en idéntico periodo de 1991. El presidente del Hipotecario, Julio Rodríguez, justifica ambos incrementos por dos motivos: "El alto precio, a pesar del parón de los últimos meses y el leve descenso que se espera para los próximos, que siguen teniendo las viviendas libres; y las expectativas creadas por el plan de vivienda".

El estudio mensual de agosto del Hipotecario, en línea con lo expuesto en los dos anteriores, pronostica un descenso "moderado" en los precios de las viviendas nuevas, así como una "fuerte" reducción en los de los locales comerciales. Respecto a la vivienda usada, su opinión es que "se producirá un estancamiento, e incluso un ligero descenso en sus precios".

Discrepancias

Varios agentes del sector discrepan de esta opinión y apuestan por un nuevo aumento de los precios como consecuencia de la aplicacilón de la futura Ley de Edificación. Esta norma incluye la necesidad de suscribir un seguro en cada construcción.

Los promotores sostienen que esto encarecerá en un 6% el precio final. No obstante, fuentes del Ministerio de Obras Públicas matizan que el impacto no será de esta cuantía. "Aún no lo tenernos calculado. De hecho, en los próximos días nos reuniremos con varias aseguradoras para intentar que el coste del seguro repercuta lo mínimo en el precio final de la vivienda".

* Este artículo apareció en la edición impresa del Lunes, 31 de agosto de 1992

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