Suelo disponible

El autor de este artículo defiende un programa de choque que asegure suelo disponible para la edificación y una política fiscal que reconsidere el carácter no homogéneo de la vivienda para la aplicación de tasas.

El reciente debate suscitado en torno a la vivienda, que informativamente se ha simplificado bajo la denominación de plan de las 400.000 viviendas, no es más que un fiel reflejo de la importancia que este hecho tiene para la sociedad en su conjunto, ya que el acceso a la vivienda es una de las preocupaciones básicas de un amplio espectro de la población.A nadie se le escapa que las distintas cuestiones que han ido surgiendo en los medios informativos, fundamentalmente la cuantificación y financiación, son sólo algunos de los aspectos que afectan a la vivienda, evidentemente no los únicos.

El objetivo último al que puede aspirar cualquier política de vivienda es la puesta en el mercado de un número de viviendas necesarias y a precios razonables, y, por otra parte, establecer los mecanismos que permitan al conjunto de la población su acceso en las distintas formas de uso (compraventa o arrendamiento) adecuado a sus características y posibilidades.

Desde el punto de vista de la oferta, conviene considerar tanto el aprovechamiento del parque existente con la utilización de la vivienda desocupada o infrautilizada como el facilitar la producción de nuevas viviendas.

Para favorecer la puesta en el mercado de las viviendas que no se utilizan, ya sea en alquiler o en compraventa, se hace precisa la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y del decreto Boyer, de forma que se establezca una relación de equilibrio entre propietarios e inquilinos, dando estabilidad al sector.

Por otra parte, la formación de un sector arrendaticio potente, que nos acerque a cifras de vivienda en alquiler lógicas, implicará de una parte incentivar a los titulares de las viviendas, posibilitándoles una rentabilidad razonable, y de otra una estructuración del sector a través de los fondos de inversión inmobiliaria. Todo ello acompañado de un tratamiento fiscal de apoyo que contemple el gravar la vivienda desocupada.

Cualquier medida de apoyo a la vivienda a través de dinero barato, supone un estímulo para la demanda, corriéndose el riesgo de que ésta fuerce los precios al alza, lo que se agravaría de no existir suelo disponible.

Así pues, es importante la realización de un programa de choque que asegure suelo disponible para la edificación, no sólo calificado, dotando a ayuntamientos y comunidades autónomas de medios financieros para acometer esta labor y posibilitando actuaciones importantes de forma permanente, sino también cuidando su dimensión y adecuándolas a la estructura de la ciudad. Es aquí donde los organismos profesionalizados del sector público, interviniendo como operadores urbanos en la gestión del planeamiento, son instrumentos necesarios para un desarrollo armónico.

Estos programas deben tener una flexibilidad que permita una construcción racional de la ciudad, posibilitando que sobre estos paquetes de suelo preparado se pueda realizar una gama amplia de tipos de vivienda (vivienda libre, VPO régimen general, VPO régimen especial), evitando las segregaciones espaciales y permitiendo el asentamiento del conjunto de la población.

En el desarrollo de estas medidas para la preparación de grandes áreas se precisa una aplicación decidida de los nuevos instrumentos que dota la Ley del Suelo, que introduzca en el mercado los solares retenidos e impida un bloqueo del suelo calificado. No hay que olvidar las comunicaciones e infraestructuras, que extienden el ámbito urbano o metropolitano en función de las características del territorio, permitiendo una mayor diversidad de alternativas en este campo.

Tratamiento fiscal

Es evidente que la vivienda no es un bien homogéneo; por tanto, creemos necesario reconsiderar el tratamiento fiscal que se le está dando: parece razonable que la vivienda social no soporte los mismos impuestos que una vivienda de lujo, y en este primer caso debería dársele un trato preferencial, con medidas tales como reducir el tipo impositivo del impuesto sobre el valor añadido (IVA) o replantear la tributación municipal.

Si bien la puesta en marcha de estos mecanismos posibilitará una producción a más bajo coste, no conviene olvidar el asegurar una producción constante, sin que esté sujeta a las fuertes oscilaciones que la actividad económica sufre en su conjunto.

Garantizar la producción pasa por que su estructura sea adecuada, y en estos momentos entendemos que se hace conveniente un reequilibrio de los sectores a través del fortalecimiento del sector público y cooperativo, que nos acerque a los ratios europeos dando estabilidad a la producción de vivienda social.

Si todas estas medidas pueden ayudar a la puesta en disposición de una oferta permanente de viviendas adaptadas a la sociedad, no es menos cierto que la población precisa de unos instrumentos financieros que racionalicen su ahorro y endeudamiento.

Tanto el desarrollo del ahorro previo como los costes del endeudamiento admiten condiciones mas estimulantes que las presentes, y todo ello, unido a la situación del mercado hipotecario, son bazas fundamentales en la disminución del coste.

La política monetaria para el control de la inflación ha supuesto un alza en los tipos de interés muy por encima de los países de nuestro entorno y ha derivado en una especial penalización en el acceso a la vivienda, dado el largo periodo de amortización que requiere. Sin embargo, en el presente, la tendencia es a la baja.

Es muy positivo el proyecto de reforma del reglamento de la Ley del Mercado Hipotecario, que incidirá de forma directa en su desarrollo y en un abaratamiento de los préstamos.

Si todo ello son consideraciones generales para configurar un marco más adecuado, sin embargo, no cabe duda de que hay un sector de la población, sin perjuicio de lo antes comentado, que requiere de ayudas personalizadas, redistributivas de la riqueza, con el objeto de no permanecer inexorablemente discriminado. En este sentido, el incremento de los recursos públicos dirigidos a este fin constituye una medida necesaria de solidaridad.

En España sólo se destina a vivienda el 0,6% del producto interior bruto, según el estudio realizado por BIPE, y en cálculos más optimistas, el 0,9%, frente al 3,7% de Dinamarca, el 2,8% del Reino Unido, el 2% de Francia y el 1,5% de Alemania Federal, con el agravante de que de esta cantidad, ya de por sí exigua, sólo el 26%, son ayudas directas a la vivienda social; el 74% restante es una ayuda indiscriminada al sector de la construcción, que es considerado motor de desarrollo económico, utilizando recursos que habría que analizar desde el punto de vista del coste de oportunidad de otras aplicaciones. También hay que evaluar las repercusiones que tienen estas medidas, tales como su incidencia en el encarecimiento de la vivienda y su influencia en el deterioro del equilibrio territorial y del medio ambiente.

Marcarse como objetivo el asignar el l,5% del PIB, centrándolo básicamente en ayudas directas, es una cifra razonable y necesaria para posibilitar el acceso al conjunto de la sociedad y evitando la marginación.

Por último, dada la complejidad de las medidas a adoptar, será necesaria una actuación coordinada de cada una de sus atribuciones de los distintos niveles de la Administración con competencias en el sector y programado en un periodo no menor de cuatro años.

es presidente de la Asociación Española de Promotores de Viviendas Sociales (AVS).