¿Ahora, o dentro de cuatro años?

El acierto global de la propuesta del PSOE para solucionar el problema de la vivienda no debe ensombrecer, en opinión del articulista, el conocimiento de los peligros que conlleva si no se complementa con una política de suelo y vivienda que aborde el conjunto de elementos conectados con el mercado inmobiliario.

Las encuestas de opinión efectuadas a un mes escaso de la realización de las elecciones municipales situaban al parecer, el problema de la vivienda como relativamente secundario en relación a las necesidades imperiosas en materias como el tráfico o la seguridad ciudadana. De ahí que haya sorprendido la propuesta socialista de promover la próxima entrada en mercado de 400.000 viviendas en las que las condiciones de Financiación sean asequibles para los compradores. El encarecimiento de los precios de la vivienda libre, en el período 1987-89, junto a la crisis acentuada experimentada por las viviendas de protección oficial (VPO), ha convertido en insolventes no sólo a los sectores más desprotegidos, sino incluso a capas medias: las familias con ingresos comprendidos entre tres y siete millones, sobre todo si no poseen una vivienda en propiedad que les facilite adquirir una nueva, difícilmente pueden tener acceso al mercado actual de vivienda.Si aceptamos como premisa que no es de recibo que se dedique más del 25% de los ingresos brutos a la financiación de la vivienda, las cifras actuales nos permite entrever que significaría la medida que se propone de reducir los tipos de interés del 16,5% actual al 11% y 8%.

La conclusión es evidente: dado que no es previsible una inmediata reacción en los precios, abaratar el coste de la financiación tiene como efecto inmediato el incremento de la solvencia de la demanda, y por tanto el facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de renta media y baja.

La propuesta tiene, además, una segunda dimensión relevante: situar el debate sobre la vivienda en un aspecto que hasta el momento había permanecido tapado. Decir que en España el precio del dinero prestado a efectos hipotecarios es caro, no es ninguna novedad. Mientras en nuestro país los tipos nominales se sitúan en un 16,5% como promedio, en el resto de países de la CE están entre un 8% y 10,5%. La cuestión de fondo consiste en interrogarse si ese diferencial se debe a factores estructurales (la inflación, principalmente), o a políticas económicas o financieras específicas, que podrían ser corregidas. En este sentido es preciso aclarar que mientras en la Europa desarrollada los tipos de interés hipotecario netos (es decir, una vez descontado el IPC) oscilan entre un 4% y un 6%, en España se sitúan en el 9,5%, lo que determina el encarecimiento artificial de la vivienda. No se trata aquí de discernir en qué medida ese hecho es resultado de factores económicos generales (la política del Gobierno), o de estrategias financieras concretas (las expectativas de rentabilidad de las actuaciones bancarias). Lo importante es conocer que dicho diferencial con Europa se puede y debe corregir, desde la perspectiva de la política sectorial de vivienda.

La inicial reacción del capital Financiero, criticando como inviable el plan socialista, evidencia el auténtico problema de fondo: su participación en el negocio inmobiliario.

El elevado coste de los préstamos hipotecarios provoca, asimismo, otros efectos perversos, además del encarecimiento de la carga financiera de los adquirentes. El incremento en el nivel de beneficio que los promotores inmobiliarios consideran como aceptable sería uno de ellos, puesto que éstos sólo consideran como beneficio propio el diferencial de rentabilidad que obtienen con el rendimiento marginal hipotecario. Si el interés neto estuviese en el 5% o 6%, en vez del actual 9,5%, se pondrían en merado buen número de operaciones que hoy se consideran no rentables. Dentro de estas últimas hay que hacer referencia, muy especialmente, a las promociones de nueva planta destinadas a alquiler: ¿Cómo es posible que un promotor considere rentable construir viviendas para destinarlas a aIquiler, si el rendimiento neto que obtendrá, del orden del 6% sobre el valor de mercado, es inferior al coste del dinero externo que necesite para su realización?

Tipos europeos

De lo anterior se desprende que es un objetivo de primer orden reducir el tipo de interés hipotecario neto, hasta hacerlo congruente con los de la Europa Comunitaria.

El acierto global a corto plazo de la propuesta planteada no debe ensombrecer, sin embargo, el conocimiento de los peligros que conlleva si no se ve complementada con otras medidas. Dado el carácter esencialmente rígido de la oferta inmobiliaria, pulsaciones al alza en la demanda (y ése es el efecto que tendrá la reducción de tipos) habrán de tener, en un horizonte no lejano, consecuencias inflacionarias en los precios. Al ser el suelo un producto escaso, de lenta, dificil y costosa producción, la mayor disponibilidad de compra de los adquirentes no se traduce en una acusada mayor construcción, sino en el alza indiscriminada de precios.

Para evitar dichos efectos nocivos en el medio plazo, es preciso complementar las propuestas que ahora se presentan con una política Integral de suelo y vivienda que aborde el conjunto de elementos conectados con el mercado inmobiliario. Los puntos cardinales de dicha política son conocidos:

1. Incrementar la oferta de suelo y vivienda puesta realmente en mercado, corno único mecanismo efectivo, en una economía de mercado, de incidir en la formación de los precios. Dada la dificultad de aplicar mecanismos coercitivos, como los previstos en la actual Ley del Suelo, sólo una decidida acción pública de adquisición de terrenos y construcción de viviendas (en régimen de promoción pública, concesión o mediante cualquier otro sistema de gestión mixta) puede paliar la escasez estructural de suelo y vivienda que padece el mercado.

2. Lo anterior no será posible sin un aumento acusado de los recursos públicos destinados a la gestión urbanística, sobre todo por parte de las entidades que tinen la competencia y la disponibilidad de actuación. En este sentido la responsabilidad recae fundamentalmente en las comunidades autónomas y en los ayuntamientos. Debiendo habilitarse los mecanismos de financiación endógena (participación pública en el reparto de las plusvalías inmobiliarias, de carácter finalista) y exógena (presupuestos del Estado y comunidades autónomas) necesarios para la aplicación.

Flexibilización

3. Otro objetivo debiera ser la reestructuración de la política de vivienda de protección oficial en el sentido de flexibilizar sus fines y medios. Es necesario, por tanto, volver a hacer atractiva la promoción privada de viviendas de protección oficial, lo que sólo es posible mediante la orientación de la oferta no sólo a los grupos sociales más desfavorecidos, sino también a las familias de rentas medias, y a la construcción de viviendas de superficies algo más espaciosas que las actualmente autorizadas, así como reforzando las medidas de fomento, sobre todo las de carácter fiscal.

4. Igualmente cabe diseñar una política de vivienda que permita la reanimación del mercado de alquiler que quiebre de la actual tendencia hacia la propiedad como casi única forma de acceso a la vivienda. Nueva política sobre alquileres que ha de tener su punto de partida en la propia promoción pública destinada a los grupos menos solventes, pero que sólo puede ser plenamente efectiva en el contexto de una reforma en profundidad de la Ley de Arrendamientos Urbanos que ahora, más que nunca, parece como inevitable. Una reforma que concierte los intereses difícilmente compatibles de arrendadores y arrendatarios, pues no debe olvidarse que para crear y consolidar un mercado no sólo es necesaria la oferta, o la demanda, consideradas independientemente, sino su encaje y equilibrio.

5. Y, finalmente, nada de lo anterior podrá tener efectos realmente sólidos si no va unido a una reforma global de la fiscalidad inmobiliaria. No solo, ni principalmente del catastro y del Impuesto de Bienes Inmuebles, sino sobre todo de la tributación en el IRPF, Patrimonio, Sucesiones y Transmisiones, Sociedades, IVA y Plusvalía.

es catedrático de la Escuela Superior e Arquitectura de Barcelona.