El precio medio de la vivienda española se ha multiplicado por cinco en los últimos 10 años

El precio medio de la vivienda española ha aumentado cerca de un 400% en el periodo comprendido entre enero de 1981 y el mismo mes de 1991, según estudios manejados por diversos expertos del sector inmobiliario. Estos analistas han advertido un estancamiento del coste medio de los pisos a lo largo de 1990 y, principios de 1991, si bien insisten en que siguen estando muy por encima de su valor real. Además, auguran que se producirá un nuevo repunte en los precios, si bien de menor cuantía que el experimentado en la segunda mitad de la década de los ochenta, fase en la que se agudizó el auge inmobiliario.

Hace 10 años, el precio medio por metro cuadrado de una vivienda en una gran ciudad como Madrid superaba ligeramente las 53.000 pesetas. Ahora. según un amplio análisis realizado por Técnicos Consultores de Inversiones (TC1), esa mismo metro cuadrado de piso madrileño está por encima de las 251.000 pesetas.Este espectacular incremento (casi el quíntuple) es una referencia sintomática, en opinión de los analistas tanto del sector privado como de la Administración, de la sobrevaloración que ha caracterizado al mercado inmobiliario español durante la última década. Ese aumento del 400% experimentado por el precio medio de las viviendas queda muy lejos del alcanzado por el salario mínimo interprofesional, el salario medio mensual o la inflación.

Los datos del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social señalan que, entre 1981 y 1991, el salario mínimo interprofesional ha pasado de 25.620 pesetas a 53.205, es decir, que ha aumentado muy ligeramente por encima del 100%. Algo parecido ha sucedido con el salarlo medio mensual. Las 65.500 pesetas que se cobraban al inicio de los ochenta se han transformado ahora en 140.000, lo que supone un alza de algo más del doble.Los analistas de la consultora TC1 señalan que la sobrevaloración del precio de la vivienda tiene su origen en el frontal enfrentamiento que, mediados los ochenta, supuso una elevada demanda con una gran escasez de oferta. El buen momento económico global que atravesaba la economía española agravó esa dicotomía. justo hasta el año pasado.

Esta tendencia alcista en los precios de la vivienda se ha quebrado en los últimos meses. El informe de TC1 muestra que desde julio del año pasado a enero del presente, el metro cuadrado en Madrid descendió un 1,1%, en tanto que en el conjunto de 1990 se pudo apreciar un aumento Je los precios del 5,1%, es decir, por debajo de la inflación.

Breve estancamiento

El estancamiento de los costes de los pisos no es exclusivo del mercado madrileño. El resto de las grandes ciudades españolas han experimentado un comportamiento parejo, sobre todo Barcelona, donde la relajación de los precios se produjo antes que en Madrid.

Los factores que han influido en este parón del mercado inmobiliario tienen dos orígenes: el aumento de la oferta y la incertidumbre abierta tanto por la guerra del golfo Pérsico como por los síntomas de recesión económica que se empezaron a observar al término del año pasado.Durante 1990 se vendieron en Madrid, por seguir con el ejemplo de mercado más representativo, tan sólo 127 viviendas más que en el año anterior. Por contra, la oferta presentada el año pasado (5.059 viviendas en venta) superó en casi el doble a la de 1989 (2.600 viviendas en venta). El análisis de estos dos datos muestra que la oferta se incrementó a la par que la demanda se estancó, con el consiguiente parón en los precios.

A este factor inicial se le une la incertidumbre que creó durante los últimos meses de 1990 y los primeros de 1991 la guerra del golfo Pérsico. El conflicto bélico congeló las inversiones, sobre todo las que suponían un endeudamiento a largo plazo, con lo que las compras de viviendas se resintieron.

Los primeros síntomas de recesión y el mantenimiento de los altos tipos de interés completan el cuadro de causas que, según los analistas, provocaron que la demanda de viviendas no se incrementara al ritmo de hace cinco o seis años. Las expectativas apuntan a que la tendencia de recorte o estancamiento del precio de los pisos se trunque. La mejora de las perspectivas económicas y el empujón a la inversión que va a suponer el descenso de los tipos de interés son los razonamientos que esgrimen los expertos inmobiliarios para apostar por un próximo repunte de los precios de las viviendas.

Este repunte parece que será muy inferior al que se produjo durante el auge, por dos motivos. En primer lugar. la oferta es mucho mayor que entonces, por lo que el incremento de la demanda debería ser espectacular para que la relación entre ambos fuera parecida a la de finales de los ochenta. En segundo lugar, los precios de las viviendas aún están sobrevalorados, lo que supone que su ciclo de crecimiento tiene mucho menos recorrido que el de otras inversiones.