El Gobierno introduce nuevos sistemas de valoración y expropiaciones contra la especulación urbanística

El Consejo de Ministros aprobó ayer finalmente, con la aquiescencia de todos sus miembros, el proyecto de ley de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, con el que pretende, entre otras cosas, hacer frente al fenómeno especulativo que actualmente se desarrolla en las grandes ciudades, aunque no tendrá un efecto inmediato. Para esto se desarrollan varios aspectos de la actual ley del Suelo, como la aplicación de nuevos sistemas de valoración del mismo y la ejecución de expropiaciones en determinadas circunstancias.

El proyecto de ley de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo ha recibido el visto bueno del Consejo de Ministros celebrado ayer tras incorporar en el texto presentado el pasado día 14 las "mejoras técnicas" aportadas por el ministro de Administraciones Públicas, Joaquín Almunia, que, según el titular de Obras Públicas y Urbanismo, Javier Sáenz Cosculluela, suponen fundamentalmente la diferenciación entre la legislación estatal, la básica y el derecho supletorio, que es el que se aplica a falta de una legislación autonómica.Con este proyecto se pretende impedir la especulación y asegurar la participación de la comunidad en las plusvalías que genera la acción urbanística. Para ello introduce nuevos mecanismos entre los que destaca la expropiación de los terrenos en los que no se hayan cumplido los plazos y condiciones que marque el planeamiento municipal.

En cuanto a la valoración de los terrenos, se establecen también criterios nuevos al unificar la valoración fiscal con la real. La ley del Suelo vigente establece dos valores: inicial para los terrenos rústicos fundamentalmente, y urbanístico para los urbanizables. El proyecto mantiene ambas, pero aplica también el valor inicial al suelo urbanizable para evitar la plusvalía que se genera simplemente con la reclasificación del suelo.

Para calcular el valor inicial se tendrán en cuenta las rentas reales o potenciales del terreno según el cultivo que tengan. Para el urbanístico se tendrán en cuenta Ios derechos urbanísticos que ya se han adquirido en el desarrollo del proyecto. Este valor, que se incorpora con el derecho a urbanizar, se establece agregando al valor inicial el 50% del coste estimado de la urbanización. El suelo urbano se valora con arreglo al 50% del aprovechamiento que se establezca en el planeamiento municipal.

La reforma incorpora también importantes modificaciones en la fórmula para calcular el aprovechamiento, como la relación entre los metros cuadrados construibles y la superficie total, que ahora no se tenía en cuenta.

Con este nuevo texto, el propietario se puede ver obligado a realizar cesiones de terreno para urbanizar superiores a las previstas conforme a la anterior normativa.

La propiedad

El propietario deberá, asimismo, costear y, en su caso, ejecutar la urbanización y edificar en el plazo que establezca la licencia obtenida para ello. En caso contrario el terreno puede ser expropiado.El proyecto de ley establece el procedimiento para garantizar que el suelo disponible sea también suelo edificado, ya que, según el titular del MOPU, Javier Sáenz Cosculluela, "la propiedad cle un terreno no comporta ininediata y automáticamente el derecho a disponer de su aprovechamiento urbanístico, salvo en la medida en que el propietario previamente va cumpliendo con una serie de cargas y deberes inherentes a la propiedad".

Afirma también que la ley crea instrumentos que pueden ser usados por otras administraciones, pero no invade la competencia de las comunidades autónomas. Lo sustancial de la ley es que, básicamente, la nueva configuración del derecho de propiedad no se ha modificado, según el ministro.

Otra de las figuras incorporadas para su utilización por las Administraciones Públicas es la constitución de patrimonios municipales de suelo mediante expropiación con destino exclusivo a viviendas de protección oficial o dotaciones de interés social (hospitales, colegios, parques ... ). Se podrán delimitar forzosamente determinadas zonas para la construcción de viviendas de protección o promoción oficial.

Se concede también a los ayuntamientos los derechos de tanteo y retracto para la obtención de suelo y viviendas en determinadas circunstancias.

El proyecto mantiene el actual registro de solares, pero considera motivo de exclusión del mismo el incumplimiento de cualquier deber.

El ámbito de aplicación de la nueva normativa abarca a las capitales de provincia y a los municipios con más de 25.000 habitantes, aunque las comunidades autónomas que lo consideren oportuno podrán extender esta aplicación.

Sin embargo, determinadas prescripciones como los plazos para solicitar la licencia de edificación, las expropiaciones, los patrimonios municipales de suelo, tanteo y retracto y calificaciones de suelo para viviendas protegidas, se aplicarán en todos los municipios.