Vivienda: la gravedad de una nueva crisis social

El precio de las viviendas en el municipio de Madrid se ha triplicado en los últimos cuatro años. En estas condiciones, según los autores de este artículo, cambiar de piso o adquirir uno nuevo se convierte para amplios sectores de la población en un objetivo cada vez más inaccesible.

El precio medio de una vivienda nueva de 100 M2 en el municipio de Madrid, que en 1984 costaba alrededor de los seis millones de pesetas, alcanzaba a finales de 1988 los 19 millones de pesetas, lo que supone más del triple de su valor en cuatro años. En la periferia, dentro del área metropolitana, los cuatro millones de la vivienda de 100 M2 de ese año de referencia se convertían en 1988 en 10 millones de pesetas.En el período de cuatro años citado, el precio del suelo se disparó, pasando de representar el 26% del precio final de la vivienda al 55% en el conjunto de¡ municipio de Madrid; esto supone que más de la mitad del precio pagado por una vivienda va a parar al propietario del suelo.

Este proceso, básicamente de carácter especulativo y que ha permitido amasar importantes fortunas en pocos años, está produciendo una enorme frustración en amplios sectores sociales que, necesitando acceder o cambiar de vivienda, comprueban cómo cada día que pasa dicho objetivo se vuelve más inaccesible.

Efectivamente, no es arriesgado afirmar que más de dos tercios de las familias madrileñas, que tendrían ingresos anuales por debajo de tres veces y media el salario mínimo interprofesional (2.287.320 pesetas), no pueden acceder a una vivienda en la capital con sólo sus ingresos ordinarios, y que esta proporción no descendería de un tercio si se contrasta con los precios residenciales más bajos del área metropolitana. De hecho, el 36% de los madrileños declara que necesita una vivienda y otro 26% desiste incluso de buscarla por falta de recursos.

Y en este sombrío panorama la factura de la especulación se cierne fundamentalmente sobre los grupos más marginados o los que no poseen vivienda, y en primer lugar sobre los jóvenes, ya afectados fuertemente por el paro -más de la mitad de los parados son jóvenes- y con un elevado grado de empleos eventuales o mal remunerados. La situación descrita está incidiendo en el retraso de su emancipación, que se manifiesta por la elevación de la edad media de los nuevos matrimonios, que pasa de 25,6 años en 1977 a 26,9 en 1986, y en el mantenimiento de un tamaño medio familiar elevado de 3,2 miembros en el municipio de Madrid en 1986, que contrasta con el 1,9 del municipio de París o el de 2,4 del Gran Londres, a pesar de que la fecundidad española se sitúa hoy por debajo de la francesa.

Y lo peor de todo es que, si bien es cierto que desde 1987 los precios del suelo se van estabilizando poco a poco, ya se están constatando fuertes subidas en los costes de construcción, de financiación y de promoción, estancados en los últimos años. Así pues, la tendencia del precio de las viviendas sigue siendo alcista y la problemática residencial puede agravarse aún más.

Este fenómeno, que en menor medida ha afectado a otros municipios españoles y europeos, sitúa a Madrid en una crítica posición entre las ciudades más caras de¡ continente en materia de vivienda, con unas repercusiones que aún son difíciles de evaluar, pero que afectan desde el bienestar de sus ciudadanos hasta la propia competitividad respecto al resto del sistema de ciudades europeas. De hecho, ya se constata un incremento de la segregación social en el espacio madrileño, en el que las zonas metropolitanas más ricas -centro, norte y oeste- se distancian cada día más de las más pobres -sur y este-, y también se observa una agudización de las contradicciones y disfuncionalides sociales que incrementarán la problemática social, marginación, droga, delincuencia, así como el incremento del número de familias necesitadas de la intervención pública para su subsistencia.

El suelo, por las nubes

Los recientes estudios elaborados por la Consejería de Política Territorial de la Comunidad de Madrid muestran cómo el incremento de los precios del suelo nace de la fuerte demanda de productos inmobiliarios de alta calidad, ya sean viviendas u oficinas, que se produce en la ciudad desde 1984, al calor del despegue económico, de la entrada de capital extranjero y muy especialmente del blanqueamiento de dinero negro y otras ventajas fiscales sobre un bien seguro y entonces barato.

Dicha demanda se encontró con escaso suelo urbanizado y con una situación que dificultaba ampliar su oferta en los sitios, plazos y precios requeridos. Y así estalló la elevación de los precios en las zonas más relevantes del centro, iniciando un proceso especulativo que se transmitió lentamente a la periferia hasta afectar a la vivienda de más baja renta en los extremos del área metropolitana.

Así pues, el problema de la subida de los precios del suelo no estriba en-que no exista, en general, suelo calificado en los planes urbanísticos para la construcción de viviendas, como suelen aducir las asociaciones de promotores, ya que en el área metropolitana se puede contabilizar suelo edificable para 267.400 nuevas viviendas, la mitad de las cuales estarían en la capital, lo que supone la existencia de un stock para 10 años al ritmo de la construcción actual.

La clave del proceso descrito está en que, en muchos casos, el suelo demandado -céntrico, de calidad y urbanizado- no coincide con el ofertado -periférico, de bajo nivel ambiental y sin urbanizar-, y que incluso dentro de dicha oferta teóricamente disponible sólo se han aprobado 24, y urbanizado menos de 12, de los 63 planes parciales pro gramados para este año en los 24 principales municipios metropolitanos. Y eso es lo que ha producido un fuerte desajuste en el proceso de puesta en el mercado de nuevo suelo realmente edificable. Las razones hay que buscarlas, por tanto, en la estrategia de los propietarios de suelo, que tienden a retrasar su urbanización y puesta en el mercado por el coste adicional que ello supone y por la expectativa de una continua revalorización del mismo, sin esfuerzo alguno, y en la incapacidad de la Administración local para forzar su urbanización y puesta en el mercado, por sus limitaciones de gestión y también por el estrecho margen de actuación que en este sentido concede el ordenamiento jurídico vigente.

es economista, J. Leal es sociólogo y F. Prats es arquitecto.