Las plusvalías de un bien escaso

y VICENTE GAGOA partir de 1985, los precios inmobiliarios han experimentado en la Comunidad de Madrid una notable alza. El precio medio de la vivienda en el ámbito metropolitano se ha duplicado en sólo tres años, elevándose hasta 120.000 pesetas el metro cuadrado. En el mismo período, el precio medio de las oficinas se ha triplicado, llegando a 280.000 pesetas el metro cuadrado en venta y a 3.200 pesetas mensuales en alquiler. Incluso el suelo y las naves industriales se han encarecido considerablemente, existiendo en la periferia metropolitana ofertas de parcelas urbanizadas a 15.000 pesetas el metro cuadrado que hace sólo dos años costaron 3.000 pesetas el metro cuadrado.Las causas de este encarecimiento no son simples, aunque en su base está la reactivación de la demanda inmobiliaria que ha acompañado al cambio de coyuntura económica. Las necesidades de espacio en las actividades industriales y de servicios provienen tanto de la instalación de nuevas empresas como de las ampliaciones y adaptaciones que necesitan efectuar las empresas existentes. La recuperación de la demanda de vivienda proviene tanto del crecimiento real de los ingresos de determinadas capas sociales como de la mejora de sus expectativas de futuro, de una mayor confianza en mantener la capacidad de ahorro, que permite movilizar el ahorro anterior -el de la etapa de la crisis- y endeudarse con cargo al ahorro futuro.

Otros factores han reforzado la expansión de la demanda: la gran proporción de viviendas en propiedad, que ha permitido a muchas familias capitalizar su vivienda anterior como ahorro inicial para embarcarse en una mejora; la colocación en activos inmobiliarios de dinero negro; la expansión del mercado hipotecario; la tendencia -ahora quebrada- a la disminución de los tipos de interés; la ampliación de los beneficios fiscales para la adquisición de viviendas, etcétera.

La recuperación de la demanda permitió que los promotores se deshicieran de los stocks de productos edificados que arrastraban desde la crisis, pero muy pronto derivó en un fuerte desequilitprio del mercado que empujó Ios precios al alza.

En efecto, el mercado inmobiliario se caracteriza por la fuerte inelasticidad de la oferta, que necesita un período largo de tiempo para fabricar nuevos productos -el plazo de duración de la edificación: un año largo en el mejor de los casos, y siempre que se disponga del suelo urbanizado- y, en consecuencia, en tanto se mantiene la presión demandante, se tarda en alcanzar de nuevo el punto de equilibrio.

Segmentación del mercado

El comportamiento del mercado ha sido muy heterogéneo, manifestando claramente su segmentación. Mientras en la almendra central de la capital los precios de la vivienda han aumentado en un 165% en tres años, alcanzando un promedio de 220.000 pesetas el metro cuadrado, en la periferia metropolitana el ritmo de crecimiento ha sido del orden de la mitad, aunque el precio medio sea ya de 70.000 pesetas el metro cuadrado. El resultado es que se ha abierto el abanico de precios, aumentando las diferencias entre los distintos espacios de la metrópoli.

Este comportamiento del mercado indica que la presión de la demanda tampoco es homogénea. No se ha producido una traducción general en demanda efectiva de la globalidad de las necesidades de alojamiento, sino una recuperación selectiva, que ha afectado principalmente a los grupos sociales de ingresos más elevados, los que están recibiendo mayores beneficios del relanzamiento de la economía, que han pujado fuerte por las viviendas comparativamente más valoradas, entre otras las de las áreas centrales. Siendo este espacio central, por su consolidación, acusadamente inelástico, y por tanto escaso, su precio se ha elevado desproporcionadamente ante el tirón de la demanda.

En el encarecimiento del centro ha tenido también una importancia considerable el reforzamiento de la especialización terciaria de la economía madrileña, del que se ha derivado una aceleración de la demanda de espacio terciario en el centro. No es ajena a esta terciarización la progresiva internacionalización de la economía española -acelerada por el ingreso en la CE-, que está otorgando a Madrid la función de enlace con las economías exteriores, traduciéndose en una fuerte demanda de espacio central para las oficinas de las empresas extranjeras y para las viviendas de sus ejecutivos.

La respuesta del sector promotor al relanzamiento de la demanda ha sido lógicamente tan segmentada como ésta. Se ha centrado en la promoción de oficinas, de espacio comercial y de viviendas para las capas sociales que conforman la demanda solvente.

En cuanto al espacio terciario, baste señalar que la Concesión de licencias de edificación para oficinas en Madrid-capital se ha duplicado desde el año 1985, llegando a 300.000 metros cuadrados en 1987. La promoción de viviendas se ha centrado en el sector libre -donde se puede fijar libremente el precio de venta-, en las áreas -centro, Norte y Oeste- más solicitadas por la demanda solvente.

Mientras tanto, el sector privado ha abandonado la protección oficial, específicamente destinada a las clases sociales de rentas medias y bajas, reduciéndose a la mitad en un solo año (de 1986 a 1987) el número oficial de viviendas protegidas iniciadas en la comunidad.

El encarecimiento del suelo

Desde que comenzó la recuperación económica, el coste de la construcción propiamente dicha ha crecido moderadamente. Los costes de comercialización y financiación se han reducido como consecuencia de la aceleración de las ventas, la tendencia a la baja de los tipos de interés y el desarrollo del mercado hipotecario. ¿Cuál ha sido pues el destino del dinero procedente del encarecimiento de los productos inmobiliarios? Lógicamente, ha ido a parar al propietario inicial de esos productos. Por tanto, en una primera fase, cuando afectaba fundamentalmente a productos terminados o en construcción, ha contribuido a mejorar la cuenta de resultados del promotor.

Pero cuando el promotor ha necesitado buscar otro solar para continuar su actividad se ha encontrado con que la expectativa de revalorización se la había apropiado ya el propietario del solar -promotor o no-, se había incorporado al precio del suelo, se había transformado en renta.

En efecto, el precio del suelo se ha disparado; en sólo dos años (1985-1987) se duplicó el precio medio en el ámbito metropolitano, llegando a cuatriplicarse en la almendra central, donde la repercusión media el coste del suelo sobre el metro cuadrado construido ya ha pasado de 100.000 pesetas.

El precio del suelo de ningún modo refleja un coste de producción -no hay más proceso productivo que la urbanización- y por tanto ni siquiera un beneficio industrial; se trata simplemente de una renta derivada de la mera propiedad de un bien escaso -no en términos globales, sino por su singularidad, por la dificultad de reproducirlo en el mismo punto- necesario para producir otros bienes: viviendas, oficinas, comercios, industrias, etcétera.

Se trata, por tanto, de una renta parasitaria, que grava el proceso de producción de estos bienes inmobiliarios y que acaba recayendo sobre los usuarios finales: familias y empresas, con las graves consecuencias sociales que de ello se derivan.