La transición hacia un sistema menos intervenido

En 1987, y por primera vez en la presente década de los ochenta, el total de iniciaciones de viviendas libres superó al de viviendas protegidas y el crédito-vivienda se aceleró, sobre todo en el apartado relativo a la banca privada, y esta evolución parece haber seguido en dicha dirección en los primeros meses de 1988. El tránsito desde el esquema de apoyos públicos a la vivienda contemplado en el plan cuatrienal de vivienda 1984-1987 a un nuevo marco como el iniciado en 1988 ha planteado problemas por completo normales en una situación de transición. La actividad ha continuado boyante en el segmento libre de la construcción residencial, manteniéndose una fuerte aceleración en la demanda y concesión de financiación libre a la vivienda en el primer trimestre de 1988 respecto del mismo período del año precedente.La congelación de alquileres efectuada en España en, la posguerra paralizó la oferta de viviendas destinada a alquiler. La financiación privilegiada se canalizó hacia la promoción de viviendas destinadas a la venta por parte de las cajas de ahorros, vía coeficiente de inversión obligatoria, y también, a través del crédito oficial, cuyos créditos tenían un destino muy similar al de los créditos cubiertos por los citados coeficientes en el caso de las cajas de ahorros.

Las consecuencias del sistema citado fueron evidentes: la mayor parte de la financiación privilegiada hacia el subsector de la vivienda lo fue hacia el segmento de viviendas protegidas destinadas a la venta, mientras que apenas si se desarrolló un sistema de financiación libre que permitiese a los compradores adquirir la vivienda que prefiriesen, nueva o de segunda mano.

Cambios de financiación

A lo largo de la década de los ochenta, los convenios establecidos entre el MOPU y las entidades financieras, con la participación decisiva del crédito oficial, a través del Banco Hipotecario de España, han garantizado financiación privilegiada a la promoción de nuevas viviendas protegidas, en este caso subsidiadas por vía presupuestaria en lo que a tipos de interés se refiere. Esto ha contribuido a reactivar sustancialmente la economía, a partir sobre todo de 1985, aunque ha mantenido la tradicional tendencia hacia la promoción de nuevas viviendas protegidas destinadas a la venta.

Sin embargo, a lo largo de los ochenta han tenido lugar cambios notables en el sistema de financiación a la vivienda: los créditos libres proporcionados por las entidades crediticias en condiciones mejores de plazo y tipo de interés se han acrecentado a través de una competencia interna, en la que la banca extranjera ha jugado un importante papel, y ello ha permitido no sólo que la promoción de viviendas libres pasase a jugar un papel relevante, sino que también ha ampliado las posibilidades de elección de los compradores y ha facilitado los cambios de vivienda.

En los primeros meses de 1988 las posibilidades de que tenga lugar un nuevo descenso en los tipos de interés de los créditos libres se ha acrecentado y hasta parece que van a mejorarse las condiciones de 1986, donde fueron frecuentes tipos de interés de alrededor del 13,5% a plazos de 10 años en adelante. De producirse este proceso, el papel de las viviendas de protección oficial en el conjunto de la actividad constructiva irá disminuyendo y, lo que es más importante, dichas viviendas serán destinadas paulatinamente hacia las familias de niveles medios y bajos, lo que se ha visto facilitado por el esquema político de vivienda a iniciar en 1988, en el que las ayudas públicas por vía de subsidios se concentrarán en las familias de menores ingresos y la presencia de promotores públicos puede acentuar la desviación de la oferta de viviendas protegidas hacia dichos estratos de población menos favorecidos.

El sistema de financiación libre a la vivienda ha experimentado, pues, en España en los años ochenta una evolución convergente hacia los esquemas hasta ahora dominantes en los países industriales. Esta evolución ha facilitado las cosas a la política de la vivienda y ha abierto nuevas vías a los adquirentes de viviendas, comportamiento éste que se ha visto confirmado en los primeros meses de 1988, donde la actividad en el subsector de la vivienda, sobre todo en el de la vivienda libre, ha mantenido el tono elevado del año precedente. Las condiciones ahora dominantes en los préstamos libres a la vivienda, donde la competencia entre entidades financieras es muy elevada, es bien distinta de la que existía al comienzo de la década. En los próximos años será posible la práctica de tipos de interés cercanos a un dígito, lo que reducirá las tensiones.

Por lo que se refiere a 1988, una vez desarrollada plenamente en el mes de marzo la nueva normativa correspondiente a las viviendas protegidas, todo parece indicar que van a cumplirse los objetivos de financiación privilegiada inicialmente previstos para el presente año. Estos últimos implican la concesión de 408.000 millones de pesetas con destino a la iniciación de 95.000 viviendas protegidas, de los que 100.000 millones serían concedidos por el Banco Hipotecario de España. No parecen existir problemas que impidan la realización de tales concesiones a lo largo del presente año, como se deriva de la demanda acumulada en el primer trimestre.