La vivienda en propiedad, discriminada por el IRPF

Las declaraciones de los responsables del Ministerio de Hacienda han insistido en el trato fiscal de favor que se concede a la vivienda, y muy concretamente en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRP17). Ello, sin embargo, dista mucho de la realidad, según expone el autor de este artículo, quien opina que se mantiene una auténtica selva tributaria sobre la propiedad de inmuebles: IRPF, patrimonio, transmisiones, sucesiones, sociedades, contribución urbana, plusvalía, solares y un sinnúmero de tasas. También apunta que en la discriminación puede haber inconstitucionalidad.

Especialmente grave es la situación de la vivienda en el IRPF. En este impuesto se mantiene una abierta discriminacion en el trato, incluso a pesar de los avances producidos recientemente. Es cierto que se mantiene un sistema de desgravaciones favorable a la adquisición de primera residencia (un 17% sobre el precio de compra). Es verdad que se potencia la rehabilitación. Y. también que con la Ley 48/85 ha desaparecido el escandaloso trato otorgado a las viviendas desocupadas (en la declaración de 1985, las tres primeras viviendas vacantes no tributaban, a diferencia de 1986, en que se acogen al régimen general del 3% del valor catastral).Sin embargo, la discriminación de la vivienda se mantiene; el trato desigual respecto a otras fuentes de renta se evidencia aún con toda claridad, orillando la propia inconstitucionalidad de la ley reguladora del impuesto sobre la renta. No hay que olvidar a este respecto que la Constitución mantiene que todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada.

Del análisis del marco vigente sobre gravamen en el IRPF del capital inmobiliario se desprende una primera y obvia desigualdad: el hecho de la no posible deducción de gastos en el caso de viviendas en propiedad en relación a los inmuebles arrendados. Esa situación, sin embargo, no es lo auténticamente preocupante del sistema actual. El hecho de negar deducción por gastos no es lo fundamental si el rendimiento dado a la propiedad es lo suficientemente bajo, y no cabe duda de que un 3% lo es.

Nudo gordiano

La esencia del sistema implementado se encuentra en la imputación de rentas presuntas, no reales, a los inmuebles en propiedad, especialmente a las viviendas ocupadas por sus propietarios. Éste es el auténtico nudo gordiano del sistema y en el que, muy probablemente, cabe fundamentar trato discriminatorio: mientras en todo el IRPF se gravan rentas reales, ingresos o rendimientos auténticos, en los inmuebles en propiedad se imputan como tales rendimientos no existentes, fantasmales. Que la única excepción al sistema general de gravamen de rentas reales se produzca precisamente en la vivienda en propiedad no puede sorprender: en nuestro país, la mayor parte del parque inmobiliario (un 77%) se encuentra en régimen de propiedad y, lo que es más importante, la mayor proporción del mismo se sitúa, precisamente, en los lugares en que dicho stock es más valioso (grandes ciudades, áreas turísticas, etcétera).

No es, pues, aventurado afirmar que más de un 85% de los 120.000 millones de pesetas recaudados por el IRPF en base al rendimiento del capital inmobiliario deban atribuirse a la vivienda en propiedad. Renunciar a dichos ingresos es comprensiblemente costoso para nuestras Administraciones públicas. Sin embargo, lo rentable a corto plazo no siempre lo es a largo plazo. Y el mantenimiento de un sistema socialmente injusto y discriminatorio nunca podrá serlo.

No es de recibo tampoco la teoría de los alquileres ahorrados como argumento justificatorio de la actual situación. En caso de no gravarse la vivienda en propiedad no existiría trato. discriminatorio para los usuarios de viviendas alquiladas, como algunos nos pretenden hacer creer. No cabe olvidar que para comprar un bien urbano es preciso ahorrar, esto es, acumular durante cierto tiempo capital proveniente de los ingresos por el trabajo u otras fuentes; rentas, todas ellas, sometidas al IRPF. Y cualquier teórico o profesional de la valoración conoce que el valor de un inmueble no es sino la capitalización de sus rentas futuras. Quiere ello decir que cuando una persona compra una vivienda para uso propio, no como bien de inversión, de hecho paga anticipadamente los alquileres futuros. No se beneficia, pues, del ahorro de evitarse pagar ningún alquiler; los ha pagado todos de antemano. Son ingresos netos, no, se diferencian sustancialmente de los del contribuyente en alquiler si no es por el hecho de condensar en un momento relativamente corto, en lugar de durante todo el período de su vida, el hecho de tener que consumir espacio para vivir.

Contra la esencia del IRPF

Parece, por tanto, que imputar rentas presuntas a los inmuebles en propiedad va en contra de la propia esencia del IRPF. Ello aún, podría ser aceptable en el caso de los bienes urbanos no ocupados por su propietario (por ejemplo, las viviendas -vacantes), puesto que en dicho supuesto nada debiera, en principio, impedir ponerlos en alquiler y, por tanto, rentabilizar efectivamente la inversión realizada.

Pero es absolutamente discriminatorio en las viviendas ocupadas por su propietario, especialmente en la primera residencia. Una persona, mientras viva en su vivienda, no puede obtener rendimientos sobre el capital inmobiliario desembolsado. Dicha situación, la ocupación de la vivienda, es la condición sin la cual se nos impide la rentabilización de dicho capital. He aquí, pues, que por arte de magia el IRPF se ha convertido en un impuesto sobre el consumo y no sobre la renta. El trato discriminatorio dado a la vivienda en propiedad se acentúa si la comparamos con la solución dada en el IRPF a los solares no edificados. Estos últimos no se considera que generen rentas en tanto en cuanto, al no estar edificados, faltan las condiciones necesarias para su rentabilización efectiva. Pero la situación real no es tan sencilla, todos conocemos el boom especulativo que ha experimentado la inversión en suelo en el curso del último año. En 1986, por poner un ejemplo, el valor del suelo en Barcelona y ciertas áreas de su zona de influencia ha experimentado incrementos superiores al 100%. En algunos submercados (por ejemplo, en suelo unifamiliar), los aumentos pueden llegar a exceder el 20% mensual. Pues bien, dicha inversión tan rentable queda excluida de tributación. En primer lugar, porque, como capital inmobiliario, se considera que no genera anualmente rendimientos. Pero además, y sobre todo, porque cuando se revende dicho suelo y se materializan las plusvalías, el IRPF se ve incapacitado para detectar su cuantía real.

La inversión más rentable

En la actualidad, la adquisición especulativa (esto es, no destinada al consumo propio) de suelo es posiblemente no sólo la inversión más rentable en términos brutos, sino, ante todo, en dinero neto, después de impuestos.

La inversión en suelo es la mejor forma de ennegrecer el dinero. Primero porque, a efectos de ahorrarse el impuesto de transmisiones, el especulador, al comprar el suelo, ha declarado lo mínimo posible (el valor catastral, usualmente). Y segundo porque, cuando se trata de vender, obliga al nuevo comprador a reconocer públicamente un precio inferior (el mismo valor catastral) al real, a fin de sortear un virtual incremento en su saldo patrimonial y de esta forma evitar el IRPF. Con ello no sólo defrauda al fisco, sino que castiga al comprador no especulador (que necesita el suelo para uso propio) al impedirle disfrutar al máximo de las desgravaciones del sistema vigente, cuando no a ennegrecer una parte de sus ahorros, con los posibles problemas fiscales que ello pueda acarrear.

Resumiendo: la inversión especulativa en solares ni es gravada anualmente por el IRPF ni tampoco en el ejercicio de realización de beneficios.

Ello genera un daño irreparable en el comprador-usuario, que no sólo debe soportar un mayor coste por un bien básico como es la vivienda, sino que, en no pocos casos, no puede beneficiarse de los estímulos fiscales. Y no es preciso ser titulado en economía para deducir, asimismo, el nocivo resultado para la economía considerada en su conjunto: el dinero negro invertido en tierra va generando una bola de nieve especulativa, una economía sumergida de creciente auge cuyos resultados no pueden ser otros que la separación de una parte sustancial de recursos del proceso productivo.

La conclusión no puede ser más negativa. El actual marco tributario castiga la inversión destinada al consumo de un bien necesario, la vivienda, protegido constitucionalmente, mientras prima, aunque sea involuntariamente, la especulación y el dinero negro.

Existen, pues, razones legales de posible inconstitucionalidad del trato dado a la vivienda en propiedad por desigualdad y discriminación. Pero ante todo existen razones políticas, sobre todo para un Gobierno de izquierdas, para atajar dicha situación y esforzarse por darle una solución socialmente justa y económicamente progresiva.