Tendencias recientes en la financiación de la vivienda

En España han tenido lugar transformaciones destacadas en los últimos años en el sistema vigente de financiación a la vivienda, sistema caracterizado por una tradicional fuerte presencia gubernamental. El desarrollo de dicho sistema, unido a un conjunto, adicional de condiciones ventajosas para la demanda, está contribuyendo a acrecentar las compras de vivienda en el transcurso del presente año, lo que está ejerciendo una clara influencia al alza en los precios, particularmente en las zonas céntricas de las grandes ciudades.Los sistemas tradicionales de financiación a la vivienda descansan en tres mecanismos. El del ahorro contractual (en el que entra el ahorro vivienda), donde se constituye un fondo por parte de los ahorradores a una entidad financiera, fondo que, una vez complementado por un préstamo blando, permite adquirir la vivienda.

El de los bancos de ahorros o de depósitos, donde los recursos a la vista y a corto plazo procedentes de depósitos a corto y medio plazo se transforman en créditos a largo plazo.

Por último, el de los bancos hipotecarios, o bancos de emisiones, que efectúan emisiones de títulos en los mercados, captando así recursos que después se emplean en préstamos a largo plazo, por lo general con garantía hipotecaria. En España, el sistema de ahorro vivienda ha tenido escasa implantación, y, según datos más recientes publicados por el Banco de España y disponibles en el crédito oficial, al final del segundo trimestre de 1986 corresponde el 56% de los saldos vivos del crédito vivienda a las cajas de ahorro; el 28% al crédito oficial, a través del Banco Hipotecario de España, y el 15% a los bancos comerciales (no se dispone de datos publicados sobre las sociedades de crédito hipotecario), esquema que no difiere sensiblemente del promedio de la CE.

El crédito oficial

El conjunto de las cajas de ahorro, entidades que captan sus depósitos a plazo corto y medio, aporta la parte más sustancial de los recursos destinados al subsector. El crédito oficial, a través del Banco Hipotecario de España, aparece en segundo lugar: la financiación se ha efectuado con recursos procedentes de las dotaciones del Instituto de Crédito Oficial, en última instancia con dotaciones del Tesoro. Desde 1984 van ganando peso en los recursos netos captados por el Banco Hipotecario los procedentes de emisiones de títulos hipotecarios, lo que le sitúa en el grupo de bancos de emisiones, donde el menor número de sucursales compensa los más altos costes financieros que implica el salir al mercado a captar recursos por medio de emisiones plenamente competitivas.

En los últimos años, y dentro del esquema hasta aquí resumido, están teniendo lugar cambios notables en el esquema de financiación a la vivienda. Dentro de las mismas, los aspectos más destacados son, en primer lugar, los relativos al uso creciente de los créditos a interés ajustable, que están sustituyendo gradualmente a los créditos a tipo fijo, lo que está favoreciendo un mayor descenso a los tipos de interés practicado.

En segundo lugar, están teniendo lugar importantes innovaciones en los mecanismos de concesión. Ejemplo de lo anterior son los préstamos con anualidades crecientes, los préstamos con condiciones revisables, la introducción del seguro de desempleo y hasta la fórmula mixta de alquiler-acceso a la propiedad de la vivienda.

En tercer lugar, la desaparición gradual de la especialización está acentuando la competencia entre las entidades que conceden crédito a la vivienda, y el crédito hipotecario aparece ahora como particularmente atractivo para todas las entidades financieras.

Mercados hipotecarios

En cuarto lugar, la necesidad de reducción del déficit público está originando una selectividad creciente a las ayudas públicas existentes para la compra de una vivienda, ayudas que se están desplazando en numerosos países a, la rehabilitación del parque y a la remodelación de barrios. Por último, el desarrollo de los mercados hipotecarios, en la medida que contribuye a hacer líquidos los créditos hipotecarios vivos, facilita la canalización de recursos a la vivienda en condiciones favorables,lo que convierte en menos precisa la ayuda pública.

Aunque el neoliberalismo económico emergente está incidiendo sobre el contexto de la política de viviendas, los Gobiernos no renuncian a apoyar al subsector, como lo subraya el refuerzo de las ayudas a la construcción que ha introducido el Gobierno conservador francés y el mantenimiento de la desgravación hasta la segunda residencia en el nuevo impuesto sobre la renta introducido recientemente en Estados Unidos.

La trascendencia de la financiación externa se acentúa en España como consecuencia de dos hechos relevantes: el bajo nivel de ahorro familiar, que se sitúa entre el 6% y el 7% de la renta disponible familiar -una de las más bajas tasas de la OCDE- y el elevadísimo peso de las viviendas ocupadas por su propietario, de los más elevados entre dichos países.

El sistema de financiación a la vivienda en España no ha comenzado a aportar créditos a largo . plazo, en condiciones aceptables en plazo y tipo de interés, hasta bien avanzados los años ochenta, y ello sin ningún tipo de ayuda pública directa. Hasta 1977 fueron los coeficientes de inversión obligatoria impuestos a las cajas de ahorro los que permitieron canalizar dicha financiación. En los años ochenta, la política de viviendas ha debido apoyarse de forma decisiva en los subsidios de tipos de interés a los préstamos para viviendas de protección oficial a fin de canalizar financiación en condiciones "aceptables".

Cambio positivo

En los últimos años, el sistema de financiación a la vivienda ha experimentado en España un cambio positivo evidente. El modesto desarrollo del mercado hipotecario realizado después de 1982, la competencia que ha supuesto la banca extranjera, el atractivo reciente de los créditos hipotecarios al por menor, han contribuido a que la oferta libre de créditos a la vivienda por parte del sistema financiero no sea ahora en España de notable peor calidad que en el resto de Europa occidental (los tipos de interés más frecuentes en los préstamos vivienda en España -13,5% a 15%- superan a los de la CE, pero en términos de tipos de interés real los tipos vigentes en España están en línea con el mercado de Europa).

El proceso puede continuar en los próximos años, y puede llegarse a préstamos a la vivienda a largo plazo con tipos de interés de un dígito dentro de esta década. Las implicaciones de lo anterior son muy notables. Los apoyos públicos podrán concentrarse en las familias y sectores de la población con menores ingresos, el parque existente de viviendas deberá movilizarse mucho más que hasta ahora, se favorecerá la movilidad laboral y también se estimulará más la rehabilitación, sea ésta libre o protegida. Sólo el aumento reciente en los precios de las viviendas aparece como la nota discordante en un contexto tan evolucionado, positivo y en transición como el de la financiación a la vivienda en España en los últimos meses de 1986.