El futuro de la vivienda con el IVA

Habrá que esperar a la aprobación de la ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que deberá entrar en vigor en enero de 1986, coincidiendo con el ingreso de España en, la CEE, para saber cómo influirá en la vivienda, ya que en el proyecto de ley la construcción queda situada entre los grupos que verán incrementada su carga tributaria en proporción muy superior a la media nacional.La discusión de tan importante tema ofrece todavía la oportunidad idónea para considerar dos importantes aspectos que habrán de tener una gran resonancia en el futuro de la vivienda en España en un momento en que el Gobierno adoptó, el 30 de abril, en el Real Decreto-ley 2/1985, un amplio abanico de medidas de política económica destinadas a incentivar la construcción.

Tanto los posibles adquirentes obligados a la compra de un piso como los promotores-constructores sienten una profunda intranquilidad ante la aplicación del IVA en 1986, que alcanzará, con el tipo intermedio del 12%, a un segmento de viviendas que, estando clasificadas como libres, tienen realmente una superficie que no sobrepasa los 120 metros cuadrados útiles y características muy similares y lindantes a las viviendas de protección oficial, las cuales quedan sujetas al gravamen reducido del 6%. Este tipo de viviendas, que no han sido incluidas en el tipo reducido en la aplicación del impuesto, son las que adquiere la sufrida clase media.

El tipo mínimo establecido para la vivienda en el proyecto de ley es más alto que en la mayoría de los países comunitarios. No se ha hecho más que homologar el IVA español al tipo comunitario ordinario, pero sin tener en cuenta que en la CEE, la mayoría de países, tales como Alemania Occidental, Bélgica, Dinamarca, Irlanda, Italia y Luxemburgo, establecen un régimen de excepción para la vivienda social y un tipo reducido para las operaciones. relacionadas con viviendas de la clase media.

La presión del IVA sobre la vivienda libre de pequeña superficie redundará en disminución de la construcción. Son escasamente 62.600 las construidas en España en 1984, sin llegar de mucho a las 80.000 que previene el plan cuatrienal, cuando en 1978 se habían terminado 162.000 unidades, pasando a 136.800 en 1980 y a 115.900 en 1981, para seguir descendiendo de año en año hasta la situación actual.

La vivienda libre de tipo medio, que alcanza hasta 120 metros cuadrados útiles, es la utilizada por quienes, por razones familiares y con uno o varios ascendientes e ingresos salariales bajos, están obligados a veces a ejercer uña profesión liberal en un espacio de su propio piso. Esta vivienda, que ocupa una franja muy próxima a la de protección oficial, precisa de cierta suavización del duro impacto que el IVA va a producir en este determinado grupo clasificatorio, al pasar de pagar, como hasta ahora, el 5,5% por el ITE, al 12%. Este fuerte incremento -aun al tipo reducido ya previsto para las viviendas de protección oficial- supone un elevado desembolso adicional a la adquisición de un piso de clase media. Incremento fiscal que supondrá una mayor carga para los posibles compradores, que difícilmente podrán soportarla, y un retraimiento del mercado, con las consecuencias de un aumento del desempleo en un sector que es ya el más fuertemente castigado.

Reducir el impuesto

Para evitar una mayor caída del sector, parece lógico que se hiciese extensivo el impuesto reducido del impuesto sobre el valor añadido a un tipo de vivienda libre de 90 a 120 metros cuadrados útiles y hasta un margen de precio del 20% al de la vivienda de protección oficial, segmento que ya ha merecido la .atención en algunas actuaciones de política de vivienda en España y que correspondería a necesidades de estratos medios de población.

El trato fiscal del 6% a la vivienda de 120 metros cuadrados útiles permitiría manifestarse adecuadamente a esta parte de la demanda, que, aun con menor importancia que en el pasado, puede y debe desempeñar un papel en el mercado de la vivienda.

En definitiva, esta mayor flexibilidad en la definición impositiva ayudaría positivamente a la inversión en vivienda, dentro de una línea compatible con los recientes objetivos de la política económica gubernamental. Si se desea incentivar a la construcción y la vivienda, éste sería un camino viable y eficaz.

El segundo aspecto anunciado es la forma de pago del IVA, que en principio se establece para el, momento de la compra de la vivienda, lo que en la práctica imposibilitará, en la mayoría de los casos, que ésta llegue, a efectuarse, perturbando enormemente el planteamiento financiero de la adquisición, tanto en las viviendas protegidas como en las libres.

Actualmente, la parte de la cuota tributaria en el ITE correspondiente a la parte aplazada del precio en las viviendas libres (las de protección oficial han estado exentas hasta ahora del impuesto) se exige a medida y en la proporción en que van produciéndose los vencimientos de los plazos.

El IVA no es neutral -en su formulación- respecto a la forma de financiación de la compra. Si el adquirente financia íntegramente con un préstamo hipotecario de entidad de crédito la parte de precio no satisfecha con fondos propios, la base imponible en la compra será el precio de contado, ya que la financiación no generará cuota alguna del IVA, por estar exenta, mientras que si es el propio promotor quien asume la financiación, los intereses de aplazamiento estarán incluidos en la contraprestacíón y, por tanto, aumentarán la base imponible. Ello, evidentemente, supone una carga económica mayor si la cuota se devenga íntegramente en el momento de la transmisión.

A la vista de las características del IVA y de los problemas que una u otra fórmula pueden en la práctica palantear, parece hoy más hacedero acudir a una vía de diferimiento similar a la existente en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Consistiría, en definitiva, en ofrecer la oportunidad de que la cuota impositiva que devengue en el momento de la entrega de la vivienda pueda ingresarse de forma fraccionada, en un plazo, por ejemplo, de cinco años.

Antes de que sea tarde, éste es el justo momento de reconsiderar con ecuanimidad la aplicación del IVA a la vivienda destinada a la clase, media.

es el presidente de la Asociación Nacional de Promotores-Constructores de Edificios.