El rendimiento de los bienes urbanos utilizados por sus propietarios

Al estudiar el tratamiento de los rendimientos de bienes urbanos utilizados por sus propietarios es posible plantear el supuesto de un contribuyente que tiene una vivienda propia adquirida en 1975 por 1.500.000 pesetas, que en 1978 se declaró que tenía un valor de mercado de 3.000.000 de pesetas (revalorización permitida por la Ley 44178, reguladora del IRPF). El valor catastral en 1983, según el recibo de la contribución territorial urbana, es 1.657.000 pesetas.Nuestro lector se está construyendo también un chalé en Cercedilla, del que lleva pagados a la constructora 2.500.000 pesetas, según las certificaciones, con un crédito de 3.500.000 pesetas otorgado por la caja de ahorros, del que ha satisfecho, en concepto de intereses de prefinanciación, 162.400 pesetas. Todos los datos, referidos a 1983.

La contestación al supuesto está basada en dos puntos:

1) Ingresos a declarar: 3% x 1.657.000 = 49.719. Gastos: 162.400. Rendimientos netos: 112.690.

2) Respecto al chalé, no es preciso declarar rendimiento alguno, por cuanto aún no está siendo utilizado, al encontrarse en construcción.

Respecto a la vivienda propia, el 3% debe girar sobre el importe por el que dicho bien deba figurar a efectos del impuesto extraordinario sobre el patrimonio, y la Ley 50/77, que regula este impuesto, indica que se consignará el valor catastral cuando se conozca.

La Administración considera que el 3% debe girar sobre el valor actualizado (3.000.000 de pesetas en nuestro caso). Dicho criterio contradice lo dispuesto en la ley, norma de rango superior.

En el caso de los rendimientos de pisos cedidos, como, por ejemplo, un piso cedido al hijo, quien satisface todos los gastos (comunidad, luz, etcétera), las normas entienden que todas las prestaciones de servicio y bienes se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario. En este caso se aprecia que la retribución por el uso del piso es el pago de los gastos inherentes al mismo.

El hijo no debe declarar nada, mientras que el padre debe dar como ingreso el importe de los gastos que satisface el hijo, y como gasto, los mismos importes, de suerte que el rendimiento neto será cero.

No obstante, y como podría plantearse si el término "utilizados por sus propietarios", que impondría la estimación en el impuesto de unos rendimientos presuntos (3% sobre el valor catastral) y no reales, debe entenderse en sentido físico o en sentido jurídico, consideramos conveniente instrumentar un contrato de comodato (o de precario si no tiene plazo expresamente establecido) que evidencie la intención del padre de enajenar en facultad de uso.