Agilidad y seguridad para el mercado hipotecario

Con el objetivo de ofrecer nuevos medios de financiación, se promulgó, hace ahora aproximada- mente un año, una ley que regula el mercado hipotecario y cuyo reglamento será publicado en breve. Trata esta norma de dar agilidad y permitir la movilización de los créditos derivados de préstamos hipotecarios. A este propósito, el autor alerta sobre las medidas adecuadas para rodear de las necesarias garantías a los títulos de todo tipo derivados de estas operaciones.

Una de las características más destacadas de nuestro tiempo es la búsqueda de medios nuevos que, siendo al mismo tiempo seguros y ágiles, permitan la movilización de grandes masas de capital para satisfacer la siempre creciente demanda de los sectores industriales y comerciales, necesidad surgida en todos los países modernos y de una forma especial en aquellos como el nuestro, que desean mantener un nivel númerus clausus de entidades de envergadura suficiente y susceptibles de control financiero y contable, se busca ya una garantía inicial derivada de las características de aquéllas y de los controles a que estén sometidas.En segundo lugar, y para la circulación de los créditos, crea tres tipos de documentos: los tradicionales bonos u obligaciones y dos nuevos medios llamados cédulas y participaciones hipotecarlas. Dejando a un lado lo desafortunado de calificar de hipotecarios a estos medios, que no lo son, quedan en la ley, dentro de sus indudables aciertos, algunos huecos que la reglamentación que se espera debe, a nuestro juicio, llenar.

Agilidad y facilidad circulatoria

La doctrina deberá a posteriori estudiar la naturaleza y caracteres de estos títulos y engarzarlos en el panorama actual de títulos valores. Hoy nos vamos a limitar tan sólo a apuntar las razones por las que creemos que el próximo reglamento debe desarrollar, en algún punto, la ley.

En cuanto a las llamadas cédulas, la ley limita su emisión a los bancos oficiales, cajas de ahorro y a las nuevas sociedades de crédito hipotecario, y exime expresamente de la necesidad de su inscripción en el Registro Mercantil, así como de los requisitos y limitaciones que para la emisión de obligaciones establece la ley de Sociedades Anónimas.

Sin embargo, les concede una hipoteca, sin necesidad de inscripción, sobre las que en cualquier tiempo constan inscritas a favor de la entidad emisora; les dota de carácter ejecutivo y considera a los acreedores en virtud de las mismas como acreedores singularmente privilegiados, igual que si tuvieran hipoteca especial inscrita en el Registro.

Estos privilegios, fuertes y en cierto modo anómalos en nuestro Derecho, se justifican por la necesidad de proteger al acreedor de las mismas y por la conveniencia de fomentar el mercado de estos títulos. Pero precisamente por esta situación privilegiada es absolutamente imprescindible que se arbitren los mecanismos de seguridad aptos para dotar a estos últimos de certeza que garanticen sin ningún género de duda su existencia, su cuantía y su fecha.

Y esto lo exige no sólo la protección del tomador de los mismos, que debe poder, en cualquier momento, saber o incluso tener acceso al documento que origina el título para conocer los datos que le interesan, para lo que es muy conveniente que éste se halle en poder de un funcionario ajeno a la operación, sino además, y sobre todo, los restantes acreedores de las entidades y sociedades emisoras de estos títulos que quedarían en situación de indefensión, que creemos podría rozar el derecho que reconoce el artículo 24 de la Constitución si, en virtud de un título meramente privado, sin intervención de fedatario público que le dote de las garantías que su intervención significa, viera surgir el fantasma de un acreedor preferente en virtud de un título creado sin otra garantía que la intervención de los solos interesados en el mismo.

Es previsible pensar cuál será la defensa no sólo del tercer acreedor perjudicado por la emisión de estos títulos, sino los conflictos de los titulares de cédulas en virtud de emisiones sucesivas, que se sentirán tentados a discutir la validez del título, la realidad de la fecha o de sus condiciones, para lo que encontrarán fácil apoyo en la debilidad del título.

Agilidad, pues, y facilidades de circulación para las cédulas,, pero título rodeado de las garantías que nuestro Derecho conoce en su constitución que lo haga inexpugnable e indiscutible.

Garantías y equilibrio

Similares garantías y por similares motivos parece prudente pedir para las participaciones creadas que buscan la movilización de los créditos hipotecarios sin incorporarse a títulos valores.

El legislador, creemos, debe buscar en sus innovaciones el equilibrio y la protección de las partes afectadas. Sólo así, con esta prudente consideración de los intereses en juego, cumple su misión y hace útiles y eficaces los instrumentos nuevos, que pone a la disposición de los ciudadanos.

Así lo hicieron nuestros ancestros al crear la sociedad anónima, y así creemos debe hacerlo con prudente previsión el Gobierno al regular los recientes mecanismos del mercado hipotecario.