El proyecto de ley hipotecaria incluye la reforma de la legislación registral y notarial

El anteproyecto de ley de regulación del mercado hipotecario, que hoy será debatido por el Consejo de Ministros, ha despertado la oposición en los cuerpos de registradores de la propiedad y notarios, disconformes con el compromiso gubernamental que se incluye de reformar en el plazo de seis meses la legislación registral y notarial actualmente vigente. La nueva ordenación, considerada fundamentalmente para reactivar el sector vivienda, y cuyo anteproyecto de texto legal se encuentra ultimado desde el pasado mes de junio, contempla básicamente la incorporación al mercado hipotecario de todas las instituciones financieras, a las que faculta a emitir títulos de renta fija proporcionalmente a su cartera hipotecaria y pretende cubrir el vacío dejado por la liberalización del sistema financiero en créditos a medio y largo plazo.

El mercado hipotecario español ha estado tradicionalmente circunscrito a las cajas de ahorro y banca oficial -ésta a través del Banco Hipotecario-, dadas las limitaciones legales existentes a la emisión de títulos de renta fija por parte de las entidades financieras.La actividad de las cajás de ahorro en el mercado hipotecario se realizaba con cargo a los coeficientes de regulación especial, pero la progresiva reducción de estos coeficientes, decretada por el Gobierno durante el mandato del vicepresidente Fuentes Quintana -verano de 1977-, provocó una limitación al crecimiento de esta actividad y, consecuentemente, un encarecimiento de la financiación a medio y largo plazo, que determinó una contracción del mercado de la vivienda, agravada en los últimos doce meses.

Las restantes instituciones financieras, y más concretamente la banca privada, apenas han desarrollado actividades en el mercado hipotecario, debido a que el origen de sus recursos se fundamenta mayoritariamente en las cuentas a la vista o en imposiciones a corto plazo.

La filosofía básica del anteproyecto de ley de regulación del, mercado hipotecario, que hoy se debatirá en el Consejo de Ministros tras haber sido reiteradamente analizado por la Comisión General de Subsecretarios, es la de posibilitar la captación de recursos a largo plazo en el mercado mediante la emisión de títulos de renta fija. Esta modalidad de provisión de fondos es la que ya utiliza el Banco Hipotecario, entidad de la banca oficial especializada en estos temas. Asimismo, la ley autoriza la creación de sociedades de crédito hipotecario, que, bajo la forma de sociedades anónimas, estarán específicamente dedicadas a realizar las operaciones reguladas con arreglo a la norma legal.

Financia el 50% del coste

Las operaciones de préstamo en el mercado hipotecario se dirigirán básicamente a la adquisición de viviendas, obras de urbanización, equipamientos sociales y turísticos y cualquier otra actividad susceptible de constituir una garantía hipotecaria con bienes inmuebles. Estas operaciones podrán ser realizadas directamente por las entidades financieras o bien a partir de un aval previo otorgado por otras, especialmente el Banco Hipotecario de España. La cuantía del préstamo hipotecario no podrá exceder del 50% del valor de tasación del bien hipotecado, según lo estipulado en el anteproyecto de ley. Esta cuantía es considerada insuficiente en medios del sector vivienda, por cuanto la tasación media suele situarse en torno al 60% del valor de mercado, lo que limita el crédito al 30% del coste real del bien hipotecado. No obstante, la propia ley señala la posibilidad de reglamentar determinados supuestos en los que esos porcentajes puedan alterarse

Para la captación de recursos que cubran las necesidades financieras de las entidades que operen en el mercado hipotecario, el anteproyecto de ley señala tres posibilidades: la emisión de cédulas y bonos hipotecarios y el ofrecimiento de participaciones en las operaciones concertadas a otras instituciones, personas o sociedades. Las cédulas hipotecarias podrán ser emitidas por el Banco Hipotecario, las entidades oficiales de crédito y las cooperativas de crédito. La emisión de bonos hipotecarios podrá ser realizada por todas las instituciones y entidades que operen en el mercado. Las condiciones de pago, interés y prima de las emisiones serán libremente señaladas por el emisor, pero su cuantía global no podrá exceder del 80% del conjunto de la cartera de préstamos afectados por la operación. En cualquier caso, los plazos de vencimiento y los tipos de interés no podrán exceder a los señalados en las operaciones crediticias otorgadas.

Para incentivar la inclusión en el mercado de renta fija de estos títulos se establecen una serie de beneficios fiscales. La adquisición de bonos y cédulas hipotecarios estará sujeta a deducción del 15 % en la cuota del impuesto sobre la renta y del 10% en el de sociedades. Asimismo, estarán exentos del impuesto de sucesiones cuando hayan estado en poder del transferente dos años antes de su fallecimiento. El anteproyecto incluía también la exención tributaria a efectos de transmisiones patrimoniales, pero, al parecer, el Ministerio de Hacienda se ha opuesto a esta deducción total o parcialmente, y pudiera arbitrarse una fórmula intermedia en el texto Final que se remita al Congreso.

Oposición de notarios y registradores

Uno de los puntos esenciales para la activación efectiva del mercado hipotecario es -según los expertos- la reforma sustancial de la legislación registral y notarial española, especialmente en aras de propiciar una agilización de los trámites. En este sentido, el anteproyecto de ley incluye una disposición adicional, en la que se establece el compromiso del Gobierno de «introducir en la legislación registral y notarial las modificaciones necesarias para el adecuado funcionamiento del mercado hipotecario». Este compromiso debería hacerse efectivo en el plazo de seis meses.

La inclusión de este compromiso gubernamental ha sido acogido con enormes recelos por los notarios y registradores de la propiedad -dos de los cuerpos más privilegiados de la actual realidad española-. En el actual marco legal, la concesión de una hipoteca exige la presentación de la inscripción de la propiedad inmueble en el correspondiente registro. Lo dilatado de los plazos habituales y la ineficacia de la mayor parte de los registros -la mayor parte de sus titulares residen fuera de la demarcación correspondiente-, comprometerían, de hecho, el objetivo de activar un mercado hipotecario en España equiparable a los de los países europeos. Esta oposición corporativa al cambio sería canalizada, según algunos medios, por el Ministerio de Justicia, departamento en el que los citados cuerpos poseen un importante peso específico.

Una de las alternativas técnicas al actual ordenamiento registral y notarial, en lo que a funcionamiento del mercado hipotecario se refiere, pudiera ser la incorporación del contrato de seguro como garantía de propiedad, al estilo de lo habitual en Estados Unidos, según señalaron medios financieros. De. hecho, el tema de los seguros complementarios a la operación hipotecaria está ampliamente contemplado en el texto de la ley.

El anteproyecto de ordenación del mercado hipotecario ha despertado también recelos entre las cajas de ahorro, ya que una activación del mercado de renta fija se contrapone a sus intereses, cualquiera que sea el mecanismo arbitrado para ello. En la actual coyuntura, los expertos estiman que todos aquellos recursos de ahorradores que no hallan en el mercado títulos de renta fija apetecibles se dirigen mayoritariamente a engrosar los saldos de depósitos de las cajas de ahorro. Por otra parte, la pérdida de un mercado hipotecario en exclusiva supondrá también a las cajas una merma de clientes que acudían a ellas sólo en busca de este tipo de financiación.