Usera y Vallecas, nuevos puntos calientes del mercado de vivienda en Madrid

Los madrileños están eligiendo para alquilar o comprar vivienda zonas más asequibles fuera de la almendra central y municipios de la periferia, según indica la evolución de los precios en el último año. Distritos como Villa de Vallecas, Usera o Villaverde experimentan subidas de dos dígitos con respecto al último año, según las sociedades de tasación y portales inmobiliarios. El estancamiento de los salarios y la disponibilidad de viviendas mucho más baratas explican este movimiento hacia el extrarradio, según los expertos consultados.

Si el precio mediano del metro cuadrado de vivienda en venta en el distrito Centro es de 5.031 euros, en Usera es de 2.071 y en Puente de Vallecas, de 1.908 euros, según Idealista. El precio mediano de los alquileres en esos distritos es de 11,3 euros por metro cuadrado en Usera y de 11,5 en Puente de Vallecas, casi la mitad que en el Centro, donde suben hasta 18,5 euros.

Mientras, la almendra central se ha enfriado después de fuertes aumentos en 2017 y 2018. El alquiler en el distrito centro avanzó un 2,2% en junio con respecto al mismo mes del año anterior mientras que la subida interanual en junio de 2018 había sido del 20,4%, según Idealista. En las zonas caras se ha producido una maduración de precios, según Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista. “Los propietarios son conscientes de que no pueden pedir más por sus casas”, añade.

Tras años de subidas aceleradas, el precio de la vivienda se está moderando en la capital, un fenómeno que se observa de forma más pronunciada en Barcelona. En Madrid, la subida del precio medio en el último año es del 6,6%, mientras que en Barcelona se limita al 1,6%, según la sociedad de tasación Tinsa. Su director de estudios, Rafael Gil, explica que la moderación se produce porque los precios son muy altos con respecto a los ingresos medios. “Son cotas difícilmente asumibles teniendo en cuenta los salarios”, señala.

La demanda también está trasladándose a otros municipios de la región. Las empresas que miden precios observan fuertes subidas en municipios donde las rentas son elevadas como Boadilla o Majadahonda, pero también en los del sur, como Getafe o Aranjuez. Las diferencias de precios con la capital son enormes. Si en la ciudad de Madrid el precio medio del metro cuadrado en venta es de 3.061 euros por metro cuadrado y el del alquiler de 17,64 por metro cuadrado, en municipios limítrofes como Coslada es de 1.896 euros por metro cuadrado y de 9,11 euros por metro cuadrado el alquiler, según Gesvalt. El municipio madrileño de más de 50.000 habitantes con vivienda más barata es Parla (1.331 euros el metro cuadrado en venta).

El trasvase a la periferia es también visto como una evolución natural del mercado. Los expertos esperaban que en la almendra central se llegara a cierto equilibrio y que zonas secundarias recibieran a la demanda menos satisfecha, según Sandra Daza, directora general de la tasadora Gesvalt. “La demanda accedería a zonas más céntricas si pudiera pero al final acaba desplazándose a otras áreas”, explica Daza. "Lo que está sucediendo en Madrid ya lo habíamos observado en Barcelona", dice Beatriz Toribio, directora de estudios en el portal Fotocasa.

Por esta dinámica de oferta y demanda, Encinar de Idealista cree que las intervenciones de las autoridades para contener los precios son innecesarias. A su juicio no se debería hablar de burbuja del alquiler porque considera que los caseros que no habían aplicado subidas durante la recesión las introdujeron a partir de 2014. Otros expertos disputan esta opinión y son partidarios de introducir medidas de alivio como límites al precio del alquiler.

El Ayuntamiento reactivó las políticas de vivienda social durante el mandato de Manuela Carmena. Esta semana el nuevo alcalde tomó el relevo. José Luis Martínez-Almeida reiteró promesas de campaña: promover viviendas sociales y un “cheque vivienda” para el alquiler destinado a menores de 35 años empadronados desde hace al menos cinco años, de unos 150 euros mensuales.