El ‘Black Friday’ de pisos se acabó hace años en la almendra central

Como cada otoño los bancos tiran la casa por la ventana con promociones de inmuebles que anuncian como “Viviendas Flechazo” o “Campaña Fin de Año” pero los expertos advierten a los compradores de que no es oro todo lo que reluce. Son pocas las grandes oportunidades que pueden encontrarse en las zonas más codiciadas de Madrid y la mayoría de lo que sacan al mercado en la capital y alrededores son activos problemáticos.

“Igual hay cuatro o cinco chollos pero la inmensa mayoría no lo son para nada”, advierte el consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos, haciéndose eco de una sensación que comparten otros conocedores del mercado.

Los bancos lanzan estas campañas a nivel nacional con descuentos en miles de inmuebles que a veces superan el 60% como parte de su largo proceso de desinversión de activos tóxicos. Las promociones suelen tener una duración limitada que oscila entre dos y tres meses. Usan nombres atractivos como “Black Friday” (Viernes Negro), aprovechando la moda importada de Estados Unidos de bajar los precios tras el día de Acción de Gracias. A veces destacan que tienen precios tan bajos como 45.000 euros y advierten que solo están disponibles por dos o tres meses.

En Madrid, la mayor parte de la oferta que le queda a los bancos se encuentra en el sur y el este de la capital y el extrarradio. Son zonas donde quebraron muchos promotores que construyeron en los años de la burbuja al calor de expectativas desmedidas y se acabaron arruinando. Aún hoy los precios siguen muy por debajo de los máximos que alcanzaron durante esos años de fiebre. En los distritos de Villaverde y Puente de Vallecas son un 44% y un 43% inferiores.

Pero la oferta de las inmobiliarias de los bancos (Altamira, Servihabitat, Solvia y Haya) apenas incluye inmuebles en Madrid y se concentra sobre todo en la costa y provincias del interior. De los más de 6.300 inmuebles de todo tipo que Bankia sacó en oferta en todo el país en septiembre y octubre, solo 89 están en la Comunidad de Madrid (70 son viviendas), según Haya Real Estate, la inmobiliaria que comercializa sus activos. Algunas ofertas tienen descuentos de infarto, como una oficina en el corazón de Pinto (un ahorro de 66.200 euros) o del 43% en un piso en Valdilecha, (27.500 euros menos).

Pero expertos consultados y asociaciones de consumidores recomiendan contrastar esos precios con los de otros inmuebles similares en la misma calle. Indican que han detectado casos de bancos que anuncian un descuento respecto al valor con que registraron el inmueble en sus libros y no respecto al precio de mercado. Los bancos niegan esa práctica.

“La banca es uno de los sectores que más incurre en publicidad engañosa”, advierte Rubén Sánchez, portavoz de la asociación de consumidores Facua. Sánchez dice que han recibido quejas de socios por estas promociones de inmuebles de bancos.

Las grandes gangas de la vivienda de los bancos se las llevaron inversores que fueron rápidos y compraron en los años de crisis o al principio de la recuperación, entre 2008 y 2013, dice Fernando Fuente, director nacional de tasación de la inmobiliaria CBRE. “Conforme se prolonga el ciclo el producto es cada vez peor”, dice Fuente. “Hace cuatro o cinco años solían sacar descuentos en zonas premium pero lo que ofertan hoy ya es muy puntual”.

Este experto pone el ejemplo de inversores que compraron en el Plan de Actuación Urbana (PAU) de Vallecas las viviendas nuevas de promotores que quebraron con la crisis. Este PAU se ha revalorizado más de un 30%.

Aunque las ofertas se suceden a lo largo del año, suelen concentrarse en el último trimestre cuando los bancos buscan maquillar sus cuentas anuales, según los expertos. “Estamos a final de año y ha sido un año malo para la banca así que necesitan ingresos extraordinarios”, dice Bernardos.

El resto del sector inmobiliario usa campañas de descuento similares a las de los bancos pero los “agresivos” descuentos son inigualables. Miguel Ángel Gómez, presidente de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias Amadei, dice que como mucho una pequeña inmobiliaria local puede ofertar un 20% de descuento. De todos modos no hay malestar. “Competimos por nichos de mercado distintos”, dice Gómez.

"Hay que entender que los bancos no son, nunca quisieron ser inmobiliarias y que han tenido que construir sus carteras inmobiliarias porque o bien las casas les llegaron devueltas por impagos de hipotecas o de créditos al promotor o porque asumieron a las cajas de ahorros, que llegaban cargaditas de viviendas financiadas sin ningún criterio por directivos que en realidad eran políticos, no profesionales", dice Fernando Encinar, jefe de estudios de El Idealista.

Los compradores de inmuebles de bancos suelen ser inversores muy especializados que en muchos casos busca viviendas para reformarlas. Para ellos un chollo puede ser un piso pequeño y desvencijado en Lavapiés con fotos que espantan pero que embellece después de una obra de 10.000 euros, según los expertos. “Lo poco bueno dura minutos. Hay gente que va como loca a por esos pisos”, dice Bernardos.