El auge inversor en nuevas viviendas de lujo toma el centro de Madrid

En un mercado en pleno apogeo, el creciente número de promociones de viviendas nuevas en las llamadas zonas prime —es decir, las más caras de la ciudad— se ven obligadas a buscar la manera de diferenciarse con algo un poquito mejor, un poquito más exclusivo: varias plazas de garaje para cada propietario, piscinas expectaculares en la azotea y spas, espacios históricos como el de la polémica reforma del palacete del barrio de los Jerónimos en el que vivió Santiago Ramón y Cajal... O con las primeras branded residence que llegan a Madrid: las 22 viviendas del futuro complejo de Canalejas, cuyos propietarios podrán usar todos los servicios del hotel Four Seasons que se instalará en el mismo edificio y que costarán, según adelantó la semana pasada la promotora del proyecto, OHL, a partir de 13.000 euros el metro cuadrado.

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Ese precio es más o menos el doble del de una casa (eso sí, de segunda mano) en zona prime, que se sitúa entre los 6.400 y 7.800 euros el metro cuadrado, según el último informe sobre el sector hecho por la consultora inmobiliaria Knight Frank. El estudio estima que esos precios crecieron un 10,7% en el segundo trimestre, lo que supone la séptima subida más alta de los barrios similares de ciudades de todo el mundo, por encima de Berlín (9,7%), París (8,8%) y Dublín (3,8%).

“Su alta calidad de vida, sus infraestructuras, seguridad física y jurídica y sus equipamientos en cuanto a ocio, cultura y educación, la convierten [a Madrid] en el escenario idóneo para nuevos proyectos a la altura de cualquier ciudad mundial. Además, ofrece ventajas muy competitivas en la fiscalidad y mantenimiento de los edificios para el comprador internacional”, escribe en ese informe Carlos Zamora, director del área residencial de la consultora.

El contexto económico es, sin duda, favorable: los bajos tipos de interés de los préstamos hipotecarios animan la compra, mientras la escasez de oferta de obra nueva, apenas reactivada tras más de un lustro de crisis económica, tira hacia arriba de los precios. Y todo ello se une “a la fuerte demanda de compradores internacionales”, explica Emilio Portes, director del área de Financial Advisory de la consultora inmobiliaria JLL. Sobre los compradores, añade: “Se está produciendo un mix, tanto de perfiles de inversión para crear vehículos en rentabilidad, como de usuarios finales que buscan viviendas de alto standing”.

Los especialistas de Knight Frank reclacan precisamente que, aunque dos tercios son españoles, “hay una importante entrada de compradores internacionales, especialmente de Latinoamérica”, Estos, sobre todo los procedentes de venezuela y de México, suponen en torno al 18% de las adquisiciones, mientras que los europeos (sobre todo, suizos y franceses), otro 11%.

Y es a ese apetito al que responden las promociones en marcha, que se suman a las que se acaban o se están terminado de comercializar (al menos una treintena, según el repaso hecho por este périódico), y que cuentan, como las compras finales de las casas, con mucho capital extranjero. Entre las promotoras, junto a españolas como el Grupo Lar o Invesco, se repiten una y otra vez los nombres de la suiza Stoneweg y la venezolana Los Canquises Inversiones, aunque también están representadas las firmas alemanas (Patrizia Inmobilien) y las estadounidenses (Oaktree).

Con un precedente de pinchazo de burbuja inmobiliaria como el que hubo en España hace algo menos de una década, resulta imposible no plantearlo en un momento de euforia como el actual. Sin embargo, los expertos lo rechazan de plano: “La tendencia debería seguir siendo positiva sin llegar a producirse burbuja. El mercado tiene ahora mismo unos fundamentales sólidos que no muestran desequilibrios que hagan prever una burbuja”, asegura Portes. Aunque advierte: “En el mercado residencial no todo vale, las ubicaciones han de ser prime para hacer desarrollos prime, de lo contrario encontramos dificultad en alcanzar ritmos de ventas adecuados”. Según el informe de Knight Frank, los barrios súoer prime son Salamanca (donde se concentra además el mayor númerode portyectos de obra nueva), seguido de Castellana y Recoletos.