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La compraventa de viviendas a extranjeros crece un 36% en un año

Málaga, Cádiz y Sevilla suman más operaciones que antes del estallido de la crisis

Visitantes del Salón Inmobiliario del Mediterráneo, en Málaga. Ampliar foto
Visitantes del Salón Inmobiliario del Mediterráneo, en Málaga.

La compraventa de viviendas en Andalucía sigue en niveles mínimos y se encuentra a años luz de las cifras registradas durante el boom inmobiliario. Pero las operaciones suscritas por ciudadanos extranjeros crecieron en el primer semestre de 2014 un 36% respecto al mismo periodo del ejercicio anterior. Entre enero y junio de este año, se registraron 6.612 transacciones de viviendas libres en la comunidad por parte de no residentes, frente a las 4.836 de 2013, según los datos del Consejo General del Notariado. Málaga es con diferencia la provincia más destacada (4.739 unidades), y junto a Cádiz (368) y Sevilla (201), ya cosecha mejores cifras que a principios de 2007, cuando se produjo el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Los extranjeros coparon el 20% del total de casas libres transmitidas en la región en los seis primeros seis meses del año (32.287). Ese porcentaje se ha incrementado de forma notable desde el inicio de la crisis, cuando apenas se hacían con el 6% de los inmuebles. Entre los actuales inversores hay una veintena de nacionalidades distintas que encabezan los británicos (1.537 viviendas). Les siguen a distancia suecos (608) y belgas (535). Los franceses firmaron 429 operaciones y los rusos, 387.

José Antonio Pérez, director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), achaca este efecto positivo para el turismo residencial a los “bajos” tipos de interés y al ajuste de precios en el mercado inmobiliario. “No es un dato puntual, se confirma la tendencia de los trimestres anteriores”, añade. En los tres últimos meses de 2013 se registraron 3.386 operaciones firmadas por extranjeros, la mejor cifra desde principios de 2007 a excepción de un trimestre suelto en 2012 (3.604 unidades).

El precio medio por metro cuadrado de vivienda ha sufrido un descenso considerable en Andalucía en este periodo de crisis, según el registro del órgano notarial, que refleja que los extranjeros pagan más por sus adquisiciones inmobiliarias que los españoles. Los no residentes desembolsaron 1.913 euros de media por metro cuadrado en los primeros meses de 2007, frente a los 1.400 euros del segundo trimestre de 2014, el último completo con operaciones contabilizadas. El coste varía en función de la provincia. En Jaén se han vendido este año los inmuebles más baratos a no residentes (533 euros de media el metro cuadrado) y en Málaga, los más caros (1.555 euros).

Esa inclinación al alza en turismo residencial está sostenida prácticamente al cien por cien por los extranjeros y las 6.612 transmisiones que firmaron en Andalucía en el primer semestre superan las 6.253 contabilizadas siete años atrás, cuando arrancó la crisis del ladrillo y se inició la cuesta abajo. Málaga, Cádiz y Sevilla han propiciado esta cifra positiva, ya que el resto de provincias andaluzas aún no rebasa los datos de 2007. En Málaga, además, los compradores foráneos se han hecho con casi la mitad (45%) de los inmuebles que se han vendido. Es la segunda provincia española en este ranking, tras Alicante.

Pérez augura que la adquisición de productos inmobiliarios continuará creciendo, especialmente entre nórdicos, ingleses, alemanes, franceses, rusos y chinos. Estos últimos suscribieron 112 compraventas de viviendas en el primer semestre del año, por delante de suizos (90), estadounidenses (87) y argentinos (50). Para captar inversiones, el director general del IPE apuesta por “adaptar” las condiciones fiscales españolas a las de otros países competidores.

También es optimista el presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga, José Prado, que lamenta, sin embargo, el parón de las inversiones rusas por la situación geopolítica del país respecto a la Unión Europea. El desembarco de ciudadanos rusos se espera en la comunidad con los brazos abiertos desde hace meses, aunque ahora mismo no hay avances significativos. La adquisición de viviendas se ralentizó, según Prado, en el segundo trimestre de este año. Su zona favorita es el triángulo de oro que forman los municipios de Marbella, Benahavís y Estepona y en el caso de la provincia malagueña, ocupaban el tercer puesto en la compra de viviendas. Ya lo han perdido. Es un turista que interesa por su afición al lujo, además de que sus adquisiciones están por encima del precio medio.

Los expertos vaticinan buenos tiempos para las inversiones extranjeras en el mercado inmobiliario. “Este cambio de ritmo en las ventas marca la mudanza al nuevo ciclo, de igual forma que el cuarto trimestre de 2006 supuso el inicio de otra etapa que ya hemos vivido y de la que, espero, hayamos aprendido”, concluye Pérez.

 

“El británico llega con abogado”

Los británicos son los principales compradores extranjeros de viviendas en Andalucía. También son los ciudadanos más afectados por algunos de los problemas legales que ha acarreado la construcción de casas sin regulación en el campo, especialmente en la comarca almeriense del Almanzora y la malagueña de la Axarquía. “Por desgracia esto es algo que ha sucedido, pero ya no ocurre. El británico llega ahora acompañado de su abogado”, explica José Prado, presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga, contrario al derribo de viviendas. Apuesta por buscar una solución, por ejemplo, a través de la compensación con zonas verdes. Defiende su postura tanto porque se pueden ver afectados terceros de buena fe como por el riesgo de afección a las inversiones.

Prado insiste en que estas irregularidades son un asunto del pasado, alentadas por el boom inmobiliario, que ya no se producen. Un juzgado de Almería ha decretado recientemente el derribo de 17 viviendas de una urbanización de Cantoria (Almería) construidas sin licencia en suelo no urbanizable. Fueron compradas por ciudadanos británicos y su promotor ha sido condenado a 14 meses de prisión. El complejo se empezó a levantar en 2005, hace nueve años. No es un caso aislado.

La modificación de la ley urbanística andaluza planteada por la Junta pretende amparar las casas aisladas construidas en pequeñas parcelaciones de zonas no urbanizables. Esto resolverá la situación de unas 25.000 viviendas, aunque las que se encuentren en suelos inundables o de especial protección previsiblemente no tendrán encaje. Este cambio en la normativa es una ampliación del decreto de 2012 aprobado para dar salida inicialmente a unos 250.000 inmuebles. “Hay que intentar solucionar un problema creado entre toda la sociedad”, aseguró hace unos días en Málaga la consejera de Medio Ambiente, María Jesús Serrano.