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El suelo urbanizable actual cubre la demanda de viviendas para 30 años

El catedrático Eugenio Burriel estima el efecto del ‘boom’ inmobiliario

El mercado inmobiliario sigue sin pulso siete años después del estallido de la crisis. Y nadie, salvo la Generalitat, dispone con precisión de datos sobre la cantidad de suelo rústico reclasificado en la conocida como década prodigiosa, la de la fiebre inmobiliaria. El catedrático de Geografía de la Universitat de València Eugenio Burriel ha hecho una estimación sobre la reserva de suelo para edificar y el resultado es que, a un ritmo normal de construcción, el stock no se agotaría en al menos tres décadas.

“Es enorme la cantidad de suelo (urbanizable y urbano no consolidado) cuyo desarrollo ha quedado paralizado por la crisis”, apunta Burriel en su estudio El estallido de la burbuja inmobiliaria y sus efectos en el territorio. El stock o reserva de suelo actualizada a fecha de 2013 (con datos de base del Siose —sistema de información sobre ocupación de suelo en España— ascendería a 52.000 hectáreas de terreno, de las que 43.500 permanecerían en estado rústico y otras 8.500 se han quedado a medio ejecutar con la crisis y parecen “desiertos urbanizados”. Estos suelos incluyen desde solares dispersos por los cascos urbanos a grandes desarrollos urbanísticos aprobados que no han visto la luz. Todo no se ha generado en los años del boom inmobiliario, pero sí en su mayor parte, matiza el académico.

Según Burriel, hay suelo suficiente para atender una demanda normal de vivienda durante más de tres décadas. “El potencial edificatorio sería de 1,35 millones de viviendas, de las que 215.000 se podrían construir enseguida. Casi la mitad se concentraría en la provincia de Alicante y otro 22% en la de Castellón, muy por encima del peso poblacional y territorial de ambas”, expone Burriel. Se atenderían las necesidades de vivienda por espacio de 38 años, a razón de 35.000 anuales (la demanda natural es de 4 o 5 residencias por cada 1.000 habitantes).

La Generalitat no ha facilitado datos precisos de los planes en cola. Preguntado por su proliferación masiva durante la década prodigiosa, el director general de Evaluación Ambiental y Territorial, Juan Giner, respondió este jueves que “muchos, tal vez no, pero sí [se gestó todo] muy deprisa”. Insistió en la intensidad y concentración del proceso inmobiliario.

Lo que sí ha propiciado la Administración autonómica tras el estallido de la burbuja es que muchos de los programas que quedaron en el limbo con la recesión no caduquen para evitar perjuicios a las promotoras, pero hasta que el mercado remonte será complejo saber los que salen adelante y los que se declaran fallidos. Lo cierto, y en ese coincide tanto Burriel como otros urbanistas, es que la ejecución del planeamiento vigente llevaría casi a duplicar la superficie actual de suelo urbano.

Tanto los años de bonanza como el batacazo posterior no tiene precedentes. Las estadísticas sobre construcción residencial en España —no es solo un fenómeno de la Comunidad Valenciana—, “muestran una crisis inmobiliaria sin precedentes por la intensidad y rapidez de la caída y por la bajísima producción actual de viviendas”. El ritmo actual [en España] no es solo muy inferior al que había antes de la burbuja, sino que “es la cifra más baja desde 1960”. Los mayores descensos, explica el catedrático, se registran en Castellón, Las Palmas, Murcia, Málaga, Almería y Alicante.

Burriel añade a este drama el de las viviendas edificadas que siguen sin venderse. Madrid, Barcelona y Valencia reunían el 20,4% de toda la reserva de España en 2012. “Esta situación de miles de viviendas construidas y no vendidas ha llevado a que no pocas urbanizaciones se hayan convertido en auténticas ciudades fantasma”. El profesor pone como ejemplo Seseña, municipio castellano-manchego situado a 36 kilómetros de Madrid, donde el promotor construyó 13.000 pisos.