La trampa de los avales públicos para vivienda en las regiones tensionadas: acceden los jóvenes con rentas altas o los que compran en pareja

Un jueves de octubre, Inés, de 35 años, aprovecha el descanso de media hora en su puesto de técnica en el Ministerio de Justicia —no es funcionaria, sino personal laboral— para acercarse a un banco y preguntar por el programa de avales de la Comunidad de Madrid que permite a los jóvenes comprar una vivienda sin necesidad de tener ahorros, accediendo a una hipoteca en la que la financiación puede llegar hasta el 100% del valor del inmueble. Su trabajo está en el centro de Madrid, pero ha descartado comprarse la casa en la capital y lleva meses mirando en Fuenlabrada, con precios más asequibles y donde su tope rondaría los 170.000 euros. La directora de una oficina de Unicaja le deja claro en pocos minutos el escenario: la cuota que tendría que pagar al mes sería de 808 euros, lo que supone el 48,9% de su salario (cobra 1.650 al mes). Eso quiere decir, le explica, que no pasa el control de riesgos de la entidad financiera, que exige que la cuota no supere el 35% de sus ingresos mensuales (necesitaría ganar más de 2.300 euros). “Tienes que estar dentro de nuestros parámetros de endeudamiento, si no, pagarías tanto que apenas podrías vivir, ¿hay posibilidad de que compres en pareja?, le lanza la directora de la oficina.

Inés vuelve cabizbaja hacia su trabajo. Tenía la esperanza de poder entrar en ese programa. Vive con sus padres en Fuenlabrada y lleva meses dándose de bruces contra el mercado inmobiliario. “Me pillas de bajona, no tengo mi espacio, mi intimidad. No pienso pagar 800 euros por vivir de alquiler, no quiero compartir piso, y ni siquiera este programa que nos habían vendido como la solución me vale. ¿A qué perfil de joven va dirigido? ¿Cuánto tiene que ganar?”, dice con rabia. En la web del programa de la Comunidad de Madrid se dice que se dirige a jóvenes “solventes” y con “recursos” que no disponen del ahorro previo necesario para la adquisición de su primera vivienda.

Al menos siete autonomías tienen activos programas de avales destinados a que los jóvenes puedan comprar su primera vivienda sin la necesidad de tener que aportar el 20% de la entrada, como exigen los bancos para conceder una hipoteca por el 80% del valor del inmueble. Murcia fue la pionera en 2021, le siguió Madrid en 2022 y después se sumaron otras como Galicia, Castilla y León, Andalucía, Baleares y, recientemente, Extremadura y Comunidad Valenciana, todas ellas gobernadas por el PP.

Aunque las autonomías han vendido estos avales como una vía para mejorar el acceso de los jóvenes a la vivienda, presentan un problema: en muchas de las entidades bancarias adheridas, el tipo de interés para estos programas es hasta un punto superior al de las hipotecas a tipo fijo que se ofrecen de forma convencional aportando el 20% de ahorros. Algunos ejemplos son el caso de Unicaja, que ofrece un interés fijo del 2,9% a una joven que solicita el 80% de financiación, frente a un 3,5% en el caso del programa de avales (ambos ya bonificados); Caixabank, que ofrece el 2,3% para hipoteca del 80% a tipo fijo y sube al 2,75% para el programa de avales (ambas bonificadas); o Kutxabank, que da el 3,5% dentro del programa de avales frente al 2,5% fijo en caso de aportar el 20% de entrada (ambos ya bonificados). Eso se traduce en que el joven acaba pagando un importe mayor por la compra.

Un empleado de uno de estos bancos explica que estos avales no están funcionando bien, exceptuando el caso de los jóvenes funcionarios. “Se endurecen las condiciones y somos más estrictos, es una máxima bancaria: cuanto mayor es el riesgo, más alto es el tipo de interés”, señala. En los convenios que las entidades bancarias firman con las autonomías para adherirse a estos programas no se especifica el tipo de interés que se aplicará, depende de la estrategia comercial de cada banco. “El banco contrae un riesgo mayor, por lo tanto, tiene sentido que el coste para el cliente sea mayor. Estas medidas no son masivas, otra cosa es el anuncio político que se hace, que puede ser algo grandilocuente”, indica otro empleado de otra entidad financiera, que prefiere no identificarse y que considera que el problema de la vivienda no es de falta de financiación.

Desde el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas, su director adjunto, Joaquín Maudos, considera que ese incremento en el tipo de interés “es lógico” porque la carga financiera es mayor en el caso de que el préstamo sea equivalente al 100% del valor de la vivienda, y por tanto, “la pérdida esperada por el banco también es superior (la probabilidad de impago es mayor con más carga financiera), y por ello debe cubrirse con una prima de riesgo”. Sobre el hecho de que los jóvenes se vean obligados a comprar en pareja para poder cumplir con las ratios de endeudamiento exigidas por las entidades financieras, indica que “es más probable acceder a la compra de vivienda si el esfuerzo se reparte entre dos, y esto siempre es así independientemente de que haya o no avales públicos”.

Antonio Cabrales, catedrático de Economía de la Universidad Carlos III, cree que estos avales —para los que las autonomías consignan una partida presupuestaria para posibles impagos de los perceptores de las hipotecas, pero son los bancos los que adelantan hasta el 100% del importe de compra-venta de la vivienda— deberían disminuir el tipo de interés precisamente para facilitar el acceso a los jóvenes. A su juicio, esa subida de interés puede responder al hecho de que el sector público “paga mal, tarde, protestando y con mucho papeleo” y eso hace que la garantía sea mucho menos valiosa, y por ello los bancos empeoran las condiciones de acceso. Según datos del Banco de España, en el segundo trimestre de 2024 solo el 7,3% del total de las hipotecas concedidas superaron el 80% de financiación por parte de la entidad bancaria.

No en todas las autonomías ese incremento en el tipo de interés tiene los mismos efectos. En Castilla y León, donde los precios de la vivienda están muy por debajo de territorios como Madrid, Andrea Álvarez, de 30 años, sí ha podido comprar gracias al aval público. El pasado septiembre adquirió una casa en León por 63.000 euros en la que ahora está realizando algunas reformas. Es trabajadora social y cobra 1.500 euros al mes. “He comprado para quitarme el problema de las subidas del alquiler, pero el proceso no ha sido fácil: algunos bancos me pedían otro avalista además de la Junta, o una nómina de, al menos, 1.800 euros... no eres un cliente jugoso y para muchos eso es un problema”, cuenta. Su hipoteca, cerrada con Caixabank, es al 3,5% de interés ya bonificado, con una cuota mensual de 260 euros al mes —paga aparte los seguros de vida y hogar— durante 30 años.

¿A qué porcentaje de la población joven han llegado estos avales? Teniendo en cuenta que la totalidad de los jóvenes no están interesados en adquirir una vivienda, y ante la falta de datos de las administraciones sobre las peticiones que han sido rechazadas, en la Comunidad de Madrid —donde el aval es para jóvenes de hasta 35 años (recientemente se ha ampliado a 40) para viviendas de hasta 390.000 euros y sin límite de renta— hay 3.000 beneficiarios desde 2022, lo que supone que el aval ha sido utilizado por el 0,32% de la población de entre 25 y 35 años. En este caso, las hipotecas concedidas son 1.500, lo que quiere decir que casi el 100% han comprado en pareja (según la Consejería de Vivienda, lo han hecho el 70%).

En Murcia, donde el aval es hasta los 40 años, el importe máximo de la vivienda 175.000 y donde sí hay un tope de renta de 45.360 euros anuales, hay 567 beneficiarios desde 2021, un 0,18% de los que tienen entre 25 y 40. En Castilla y León, donde se lanzó en 2023 para jóvenes de hasta 36 años, con un precio máximo de 240.000 euros, 772 lo han usado, un 0,28%. En Galicia, hasta 36 años y con un máximo de 240.000 euros, hay 196 beneficiarios desde 2023, un 0,06% de la población entre 25 y 36. Andalucía, que lo lanzó en 2023, hasta 35 años y un importe máximo de 295.000 euros, suma 1.228 beneficiarios, un 0,11%. Y en Baleares, donde el importe son 270.000 euros y un salario máximo de 60.667 euros, hay 309 beneficiarios de 20 a 39 años desde 2023, un 0,09% (en esta autonomía, el programa se extiende también a otras edades, y se han concedido otras 129 hipotecas a ciudadanos de hasta 60 años). Todos estos datos los han facilitado las propias autonomías a este periódico para la realización de este artículo.

Desde el Consejo de la Juventud de España lamentan que este tipo de políticas no están teniendo un “efecto real y suficiente” en la juventud. “El problema no es solo que no podamos ahorrar la entrada para comprar la casa, es que tenemos tal nivel de precarización, inestabilidad y temporalidad que las entidades bancarias no nos conceden las hipotecas porque no podemos tener solvencia financiera”, opina Andrea Henry, presidenta de la plataforma, que cree que es mucho más urgente dirigir las políticas públicas a la regulación del precio del alquiler para, además de ayudar a los jóvenes, evitar la especulación " de unos pocos”.

El ‘Help to buy’ de Reino Unido

En abril de 2013, el Gobierno de Reino Unido puso en marcha el programa Help to buy, destinado a la población en general para la compra de la primera vivienda, con el que el Estado ofrece un préstamo del 20% de entrada de la vivienda a un interés cero en los primeros cinco años, de forma que el beneficiario adquiere dos deudas: una con la Administración y otra con la entidad financiera (que es la que le presta el 80% restante). A partir del sexto año, se estipula un interés fijo cercano al 1,75%, hasta que se devuelve al Gobierno la cantidad total. En el caso de Londres, con una situación gravemente tensionada, el préstamo se amplió hasta el 40% del importe de compra de la vivienda. Este plan supuso, según el estudio On the economic impacts of mortgage credit expansion policies: Evidence from help to buy publicado por tres investigadores de la London School of Economics en 2023, un aumento de la demanda en las zonas tensionadas de Londres. Y en consecuencia, de los precios. Aun así, los expertos consultados creen que esa política de interés cero durante los primeros años podría ser más efectiva, ya que los jóvenes suelen incrementar su salario en la primera década de experiencia profesional.

“Lo positivo es que por fin hay medidas claras y directas para ayudar con la compra de vivienda, pero hay que estudiar muy bien la fórmula, tendría que haber un consenso con los bancos sobre el tipo de interés... estamos en una situación de semiemergencia nacional y al menos habría que aplicar a los jóvenes las mismas condiciones que a la población general, no puede ser más caro”, considera Alberto Alcázar, director de los programas inmobiliarios de IE Business School.

Según los datos de la encuesta de estructura salarial del INE de 2022, los jóvenes de 25 a 29 años tuvieron un salario medio bruto anual de 20.459 euros; los de 30 a 34 de 24.114, y los de 35 a 39 años obtuvieron 25.745, lo que muestra una ligera subida en el tiempo. El sueldo medio en Madrid para la población general fue de 31.230 euros en 2022, frente a los 24.186 de Castilla y León, los 23.851 de Murcia, los 24.169 de Galicia o los 24.094 de Andalucía.

Comprar en pareja

La situación más frecuente entre los que han adquirido una hipoteca en 2024, es la de personas que viven con su pareja o hijos, un 36%, frente a un 13% de los que viven solos, según el informe de Fotocasa Perfil del hipotecado español 2024. El 56% prefirió una hipoteca a plazo fijo, y un 15% variable. Paula Navarro (34 años) y su novio José Andreu (31) compraron una casa en Valencia hace un año cuando todavía no estaba desplegado el programa de avales. Critican que solo se beneficiaron de una ventaja por ser jóvenes: la reducción del impuesto de transmisiones patrimoniales ligado a la compra del 10% al 8%. Vivieron cinco años en Barcelona de alquiler y fueron testigos de la vorágine de la subida de los precios. “Ahí empezaron los juegos del hambre, cada vez había más desconfianza y los caseros nos exigían que nos avalaran nuestros padres pese a tener trabajos estables”, cuenta Paula.

Cuando llegaron a Valencia alquilaron un ático con terraza por 900 euros al mes. “Cada mañana salía a ver las vistas y pensaba que menuda burbuja nos habíamos montado, en tres años nuestra casera lo iba a subir a 1.400, así que empezamos la búsqueda para comprar... los precios empezaron a subir como la espuma en cuestión de semanas, vimos unas 40 casas y volaban de un día para otro”, cuenta ella, que trabaja en el sector de la comunicación. Ambos sentían mucha frustración, ninguna casa les convencía, pero tenían miedo de quedarse sin un espacio digno en el que vivir. Al final se decantaron por una casa de los años setenta por 170.000 euros, reunieron sus ahorros y pidieron dinero a sus padres. Aportaron el 20% de la entrada y cerraron una hipoteca fija al 3,5% con la obligación impuesta por la entidad bancaria de pagar una alarma por 50 euros al mes durante cuatro años para obtener parte de la bonificación.

“Siento que nos han timado, pero tuvimos que pasar por el aro para que se nos quedara una cuota de 750 euros al mes entre los dos. Saber que vamos a pagar lo mismo los próximos 30 años nos da algo de tranquilidad, si no tienes pareja, se va a llevar comprar con tus amigos; solo es imposible”, añade Paula, que enseña con ilusión cómo ha quedado la vivienda tras una pequeña reforma.

Otro de los escollos que encuentran los jóvenes es la necesaria reforma que implican las viviendas a las que pueden acceder. “No es por capricho, es por funcionalidad, las casas muy antiguas dejan de ser habitables por sus sistemas eléctricos anticuados, falta de aislamiento ante temperaturas cada vez más extremas, o habitaciones que no cumplen la normativa de iluminación y ventilación natural... igual que reciclamos materiales y generamos el mínimo de basura, a los jóvenes les preocupa minimizar el consumo de recursos en casa, pero, a diferencia de otros países europeos, en España de esto no se habla porque de forma errónea se ve como un lujo”, explica Paula Mena, fundadora del estudio de arquitectura Yeye Estudio en Madrid.

Con información de Juan Navarro, Pedro Pérez y Andrés Herrero Gutiérrez.