Desahucios: un proceso menos frecuente y menos cruel

Los desahucios en España son más frecuentes y, en general, la ejecución del proceso resulta más cruel que en el resto de países del entorno europeo. Corresponsales de EL PAÍS hacen una radiografía de la situación en Alemania, Portugal, Francia, Reino Unido, Italia y Grecia.

ALEMANIA / No hay desalojo hasta el cambio de titularidad

Por Juan Gómez (Berlín)

En Alemania, las personas que no puedan hacerse cargo de su hipoteca o que hayan acumulado demasiadas deudas pueden declararse insolventes. Pueden librarse para siempre de sus obligaciones económicas una vez transcurridos seis años desde el momento en que se declararon en quiebra personal. Durante ese plazo, el insolvente debe declarar todos sus ingresos y poner a disposición de los acreedores todas sus propiedades embargables. Serán seis años sin acceso a créditos y de dificultades para cerrar contratos de alquiler o de teléfono. A su término, un juez dictamina si el insolvente ha cumplido las condiciones para librarse definitivamente de todas sus deudas. 

Cuando un propietario no cumple con su hipoteca, el banco puede recurrir a la subasta del inmueble para expulsarlo. No podrá desahuciar al propietario hasta que no haya cambiado la titularidad de la vivienda. Según el exjuez de lo contencioso-administrativo Klaus-Martin Groth, el proceso “suele durar más de un año”. Una vez perdida la propiedad del inmueble, el insolvente tiene que irse inmediatamente o será desahuciado para que el nuevo titular pueda usar, alquilar o sacarlo a la venta a su vez. Cuando el valor alcanzado por la subasta no cubra la cantidad prestada al expropietario, este deberá la diferencia al banco acreedor. Si es incapaz de afrontar esa deuda puede declarar la insolvencia personal.

El propietario tiene derecho a bloquear la primera subasta si la puja más alta no llega al 70% del precio que él pagó. El banco puede pedir una segunda subasta. Para que sea válida, bastará con una oferta por el 50% del valor inicial de la vivienda. Según Groth, que ahora es abogado urbanista afiliado al sindicado Verdi, los bancos suelen pujar en estas segundas subastas para quedarse con el inmueble y poder expulsar al propietario, que se quedará con una deuda del 50%. Aquí es donde “normalmente” se recurre a la insolvencia particular. Los que se queden sin nada y no tengan trabajo pueden recurrir a los subsidios sociales. Incluyen el pago del alquiler de una vivienda, el seguro médico y una mensualidad. Estos subsidios no son embargables ni siquiera durante los seis años que dura el proceso de insolvencia.

El mercado hipotecario alemán es comparativamente restrictivo. En 2010, el 55% de los hogares eran de alquiler.

PORTUGAL / Sin ola de desahucios a pesar de la crisis

Por Antonio Jiménez Barca (Lisboa)

En Portugal no hay ninguna ola de desahucios como en España, a pesar de la violencia de la crisis. Con todo, el sábado pasado entraron en vigor en el país ciertas modificaciones sobre la legislación de préstamos hipotecarios encaminadas a proteger a familias que no pueden pagar sus hipotecas. Esta ley, extraordinaria y aplicable hasta 2015, permite, bajo ciertas condiciones, acogerse a un periodo de carencia del pago del préstamo de una duración mínima de un año y máxima de dos, el alargamiento del plazo del pago o la posibilidad de pedir un nuevo préstamo apelando a una doble hipoteca.

Para ello, uno de los cónyuges debe estar en el paro, o haber perdido el 35% de los ingresos por su trabajo, siempre y cuando el otro miembro activo de la familia perciba determinados ingresos y teniendo en cuenta también si la familia en cuestión tiene hijos o no. Una simulación de la Agencia Lusa calculaba que para acogerse a esta medida, un matrimonio sin hijos debía percibir, entre los dos, no más de 830 euros al mes. El sueldo medio portugués ronda los 700 euros.

Si estas medidas no resultan suficientes, la familia afectada puede entregar su casa como pago por la deuda siempre y cuando la suma de la tasación actual de la vivienda más los descuentos de capital efectuados ya sea igual al precio del préstamo inicialmente acordado o igual o superior al que aún se adeuda.

En 2011 fueron entregadas al banco 6.900 casas por impago de sus propietarios, un 17% más que en 2010, según la Asociación de Profesionales y Empresas de Mediación Inmobiliaria de Portugal (APEMIP).

FRANCIA / El problema del alquiler y de los créditos al consumo

Por Miguel Mora (París)

En Francia no son frecuentes los desalojos de propietarios de pisos por impago de hipotecas. Por un lado, los bancos nacionales no han imitado la voracidad inmobiliaria de sus pares españoles, quizá porque el grueso del dinero que prestaban las entidades españolas a sus clientes procedía de bancos franceses -y alemanes-. Sin embargo, el fenómeno de los créditos masivos al consumo y de los inquilinos desalojados por sus caseros por impago del alquiler se es un gran motivo de alarma, y este año ha habido al menos un suicidio por esa razón. En octubre, según revelaba el martes Le Monde, un empleado de Correos, residente cerca de Toulouse y que afrontaba varios meses de alquileres impagados y 13 –trece- créditos bancarios, se tiró por la ventana cuando vio llegar a los ujieres.

Desde hace una década y sobre todo desde que estalló la crisis en 2008, cada vez más franceses pasan apuros para hacer frente al pago de sus rentas y sus gastos de luz, agua o gas. Y los desalojos aumentan sin tregua. En 2011, hubo 113.669 sentencias de desalojo, un 4% más que en 2010 y un 40% más que diez años antes, según datos oficiales. El año pasado, 12.760 expulsiones se hicieron en presencia de las fuerzas de seguridad, un 9% más que en 2010. Y el número de desalojados superó los 50.000. 

La ventaja de Francia respecto a otros países de su entorno es que el Estado de Bienestar funciona y dedica al problema un buen número de organismos públicos. Los impagos y embargos son hoy la tarea principal de la red de Centros Comunitarios de Acción Social (UNCCAS). “La gente ya no viene a pedirnos ayuda por accidentes de tráfico sino porque no pueden pagar sus gastos corrientes”, decía ayer Patrick Kanner, presidente del organismo.

Otra red asistencial, la Crésus (Cámaras Regionales de Sobreendeudamiento Social) apunta que “mucha gente se las arregla para pagar el alquiler pero no las otras facturas”.

La desigualdad y la pobreza, que crecieron de forma exponencial durante la presidencia de Nicolas Sarkozy, afectan al consumo de energía de los hogares. En 2011, el 42% de los franceses restringió sus gastos de calefacción, y el 19% de las familias debía dinero a las empresas que comercializan la energía y el agua. El porcentaje era del 15% un año antes. La deuda media de esos hogares es de 2.028 euros.

Los bancos tienen su cuota de responsabilidad. Millones de franceses han recurrido a créditos al consumo para mantener su tren de vida, y prefieren pagar al banco antes que sus alquileres o la energía porque consideran que serán acreedores más comprensivos. Para mitigar el drama social, el Gobierno prohíbe desde hace años las expulsiones de inquilinos morosos entre noviembre y marzo. Es lo que se llama la “tregua invernal”, lo que sugiere que, también aquí, hay una guerra en marcha.

ITALIA / Un proceso menos cruel

Por Pablo Ordaz (Roma)

Durante el año pasado, 39.474 familias italianas fueron desalojadas de sus viviendas por no pagar la hipoteca, un 75% más que hace cuatro años, según los datos recogidos por la asociación de consumidores Adusbef. Es, en cualquier caso, el final de un proceso menos voraz que en España: desde que dejan de pagar, los afectados disponen de dos años para arreglar su situación con el banco. Si no lo consiguen transcurrido ese plazo, la entidad subasta la vivienda para intentar recuperar la deuda.

Todo esto se produce, no obstante, en un paisaje menos ruinoso que el español. El precio de la vivienda en Italia no se ha desplomado como en España, porque ni se construyó tanto en los años anteriores de la crisis ni los bancos prestaron tan alegremente el dinero. El importante aumento de los desahucios en los últimos cuatro años –aunque todavía a años luz de las 350.000 ejecuciones hipotecarias que se produjeron en España—se debe a la destrucción sistemática de empleo durante la etapa final del gobierno de Silvio Berlusconi que aún no ha podido frenar el actual primer ministro, Mario Monti.

Por otra parte, Italia prorroga, año tras año, un decreto ley de 2008 que prohíbe el desahucio a los inquilinos de casas de alquiler cuyos contratos ya hayan expirado, si bien establece unas condiciones: que los ingresos del núcleo familiar sean inferiores a 27.000 euros al año o que se trate de personas mayores de 65 años, víctimas de una enfermedad terminal o de un grado de invalidez superior al 66%. Aun así, durante 2011 se produjeron 63.846 desahucios de inquilinos de pisos en alquiler, el 87% por morosidad.

La cara más dramática de la crisis estalló en Italia hace unos meses, pero no por los desahucios, sino por un buen número de pequeños empresarios que, agobiados por los bancos hasta el límite de no poder pagar las nóminas, optaron por la desesperada vía del suicidio.

REINO UNIDO / Las cifras de expulsiones caen en picado en 2012

Por Walter Oppenheimer (Londres)

Los desahucios nunca han sido noticia de primera página en Reino Unido pero, haberlos, hailos. Cada año, miles de británicos pierden su casa porque no pueden pagar su hipoteca. Sin embargo, las cifras de desahucios están bajando en picado. Y no porque las cosas estén mejor –las cifras de impagados siguen creciendo– sino por las dificultades que tienen las entidades financieras para conseguir las correspondientes órdenes judiciales y por la política de esas mismas entidades de utilizar el desahucio como último recurso.

Según los datos publicados la semana pasada por el Consejo de Prestamistas de Hipotecas (CML en sus siglas en inglés) los bancos recuperaron por impagos la propiedad de 8.200 viviendas en el tercer trimestre de este año, la cantidad trimestral más baja desde 2007. En el segundo trimestre de este año hubo 8.500 desahucios y en el tercer trimestre del año pasado se había llegado a los 9.600.

A principios de año los expertos calculaban que el número de desahucios superaría este año la cifra de 45.000. Sin embargo, en los nueve primeros meses sólo se han producido 26.300 desahucios, un 8% menos que el año anterior, y ahora estiman que a final de 2012 no llegarán a superar los 35.000. Sería la cifra más baja desde 2007, el momento más alto del mercado inmobiliario. A pesar de que la economía estaba entonces por las nubes, ese año se produjeron 25.000 desahucios.

La caída de la cifra de desahucios se produce en un momento en el que la economía ha vuelto a la recesión, crece el paro y se ha disparado el número de impagados. Ahora mismo se estima que hay 145.000 familias con retrasos en el pago de sus hipotecas, de las que 29.000 tienen un retraso superior al 10% del importe total de la hipoteca.

¿Por qué, en esas circunstancias, los desahucios están a la baja? En parte a que los tipos de interés están más bajos que nunca. Pero también a lo que el director general de CML, Paul Smee, define como “la buena comunicación y la gestión efectiva de los retrasos por parte de los tenedores de préstamos, los prestamistas y los asesores económicos”.

GRECIA / Una rápida reacción política

Por María Antonia Sánchez-Vallejo (Madrid)

Aunque el principal problema de la economía griega es la deuda pública, no la privada, una cifra récord de paro (25,4% en agosto pasado, más del doble entre los menores de 25 años) y el recorte de pensiones y salarios (un 15% de promedio en 2011) multiplicó exponencialmente el número de desahucios en los primeros meses de la crisis, que arrancó en 2010. En los primeros 40 días de 2011 se tramitaron 4.000 órdenes de desahucio, la mitad de las emitidas en el conjunto del año anterior (8.426). En 2010 se produjeron 2.390 desalojos, según el diario Ethnos.

A diferencia de otros países de su entorno, en Grecia hubo una relativamente rápida reacción política para mitigar el drama. Hasta 2009, la legislación griega sobre desahucios por impago hipotecario era similar a la española, es decir, no contemplaba la dación en pago. El Gobierno socialista de Yorgos Papandreu (2009-2011) aprobó una moratoria, vigente hasta el año que viene, que impide a los bancos expulsar por impago de la hipoteca a los inquilinos de un inmueble si se trata de una primera residencia y no supera los 200 metros cuadrados de superficie.