Diálogo social tripartito en la nueva ley de vivienda

Vivimos días cruciales para el mercado residencial en España, mientras el Gobierno ultima la primera Ley Estatal de Vivienda de la democracia. El acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de nuestra sociedad. No en vano hemos sufrido tres crisis de vivienda consecutivas: la gran crisis inmobiliaria que arrancó en 2007, las fuertes escaladas en los precios de alquiler a partir de 2014 y, finalmente, la nueva emergencia habitacional, causada por la crisis de la covid-19.

La nueva ley, que se presentará ante el Congreso próximamente, tendrá en la regulación del alquiler su punto más controvertido, pues las principales fricciones se dan en el alquiler, un mercado muy tensionado por una demanda creciente y una oferta claramente insuficiente. Esta situación ha derivado a menudo en conflicto entre inquilinos y propietarios; los primeros piden rentas asequibles y estables, mientras que los segundos centran sus requerimientos en la obtención de rentabilidad, facilidad a la hora de recuperar la vivienda y seguridad jurídica. El conflicto se ha visto avivado por un mercado tenso e inasequible y un marco regulatorio inestable.

A pesar de la polarización de las posiciones, existe un amplio espacio de consenso, en el que la asequibilidad del arrendatario y el beneficio razonable del arrendador sean factibles. Para ello, son imprescindibles varios factores: alejar el debate del plano ideológico y llevarlo al terreno técnico, exigir coordinación entre las diferentes administraciones públicas y articular un mercado residencial profesional, transparente y organizado a través de un tejido asociativo rico y diverso que represente los intereses legítimos de las partes. La clave es articular un marco regulatorio estable, consensuado y coherente, capaz de ofrecer seguridad jurídica al propietario y seguridad residencial al inquilino.

Para que este marco regulatorio sea consensuado, debemos inspirarnos en aquellas prácticas que han resultado exitosas en países de nuestro entorno. Suecia lleva configurando su sistema de vivienda desde 1970 a través de la negociación colectiva y el diálogo social, mediante los que los sindicatos de inquilinos, asociaciones de propietarios y Gobierno negocian los aspectos fundamentales de la regulación del mercado de la vivienda. En Alemania, desde 1975, asociaciones de inquilinos y de propietarios pactan la regulación de los precios del alquiler, negociando una tabla de valores correctores que se aplica según las características de cada vivienda, corrigiendo, si procede, el precio limitado. Tanto Suecia como Alemania nos llevan décadas de ventaja en su empeño por configurar un mercado residencial sano y profesionalizado. Nuestro mercado de vivienda no puede esperar más, debemos empezar cuanto antes a converger con aquellas prácticas que han proporcionado buenos resultados. ¿Por qué no regular la política de vivienda, como ya hacemos con la política laboral, a través del diálogo social tripartito? El diálogo social tripartito se ha mostrado como un instrumento democrático de cooperación y creación de consensos entre los interlocutores sociales que produce regulaciones más legítimas y de mayor calidad.

Proponemos que la Ley Estatal de Vivienda instituya un Consejo Tripartito de Vivienda, como un órgano consultivo independiente, que reúna a sindicatos de trabajadores e inquilinos, asociaciones de propietarios y promotores, y al sector público, con representación de comunidades autónomas y ayuntamientos, para negociar las políticas públicas, el marco regulatorio y otros aspectos que afecten a este mercado. Como en el caso de la regulación laboral, es fundamental reconocer jurídicamente a los sindicatos de inquilinos y a las asociaciones de propietarios como representantes legítimos de las partes ante el Gobierno en materia de vivienda.

Las funciones de este Consejo Tripartito serían el intercambio y producción de información, la consulta con dictámenes preceptivos, la negociación, la toma consensuada de decisiones y la evaluación participada. Asimismo, sería necesario un pacto transversal entre los diferentes partidos políticos para que el diálogo social tripartito fuera posible al margen de quién gobierne en cada momento. Llevamos demasiados años asistiendo a cambios regulatorios de diferente signo impulsados por las diferentes administraciones públicas, sin que se haya mantenido ni siquiera un intercambio formal de impresiones con los actores afectados. El Consejo Tripartito de Vivienda daría un cauce institucional y formal de participación que pondría fin a años en los que se ha legislado a espaldas, en ocasiones, del sector inmobiliario y, en ocasiones, de los inquilinos.

Resolver el problema del acceso a la vivienda no es una tarea fácil, pues las inercias del mercado residencial son muy poderosas y es difícil incidir en ellas. La solución la hallaremos en un paquete de medidas diversas, llevadas a cabo durante un largo periodo de tiempo. El diálogo social tripartito no cambiará nuestro mercado de la noche a la mañana, pero es indispensable para que se lleven a cabo medidas más legítimas y de mayor calidad. De lo que se trata es de diseñar un sistema de vivienda en el que todos salgan ganando.

Anna Gener es consejera delegada de Savills Aguirre Newman Barcelona y Eduardo González de Molina es investigador asociado en The GovLab de la Universidad de Nueva York.