El Supremo declaró ilegal cobrar el IBI a inquilinos de vivienda pública, como hace Ayuso con sus “alquileres asequibles”

Es raro que un casero exija a su inquilino el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles, el IBI, pero esta práctica se ha vuelto cada vez más común en el mercado salvaje de la vivienda de España. Se está generalizando hasta tal punto que la Comunidad de Madrid la ha incluido en su programa estrella del “alquiler asequible”, el Plan Vive, que permite a las empresas participantes pasar a los inquilinos la factura de ese tributo municipal que grava a los propietarios. Sin embargo, una sentencia del Tribunal Supremo de noviembre del año pasado declaró ilegales este tipo de cobros en un caso semejante que afectaba a los inquilinos aragoneses de vivienda pública promovida por la inmobiliaria Lazora, uno de los grandes caseros del país. Este precedente pone en cuestión la legalidad del caso madrileño, según el PSOE madrileño y la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Los partidos de la izquierda están organizándose para impedir que prosiga esta práctica en la comunidad.

La alcaldesa de Alcorcón, Candelaria Testa (PSOE), ha liderado la oposición al pago del IBI. Se ha reunido con los inquilinos de su municipio y va a llevar al pleno de final de mes una votación para pedir a la Comunidad que retire estos cobros. También ha pedido una reunión urgente al consejero de Vivienda, Jorge Rodrigo, que por ahora no ha sido atendida. Rodrigo recomendó el viernes a Testa en una entrevista con la agencia Servimedia que baje este impuesto local “porque es uno de los municipios que tiene el IBI más alto de nuestra región”.

Testa responde a este periódico que no van a tomar esa medida. “Lo que preocupa al Ayuntamiento de Alcorcón es que se cumpla la ley y defender a unos vecinos y vecinas a quienes la Comunidad de Madrid quiere repercutir un pago que no le corresponde, ya que el IBI debe pagarlo el propietario de la vivienda, no los inquilinos que la alquilan”.

La Consejería de Vivienda de la Comunidad de Madrid dice a este periódico, por medio de una portavoz, que la sentencia no es aplicable a su Plan Vive porque el Supremo se refiere a “vivienda de protección oficial (VPO)”, un término que, dicen, no corresponde a estos inmuebles. Los pliegos y los estudios de viabilidad del Plan Vive hablan de vivienda pública de precio limitado o básico. Para intentar remarcar la diferencia, la portavoz se refiere al tipo de contrato de la Comunidad con las empresas: “El Plan Vive construye viviendas al amparo de concesión demanial en suelo de redes supramunicipales”, asegura. Es decir, una cesión de suelo público. Y el resultado de ese contrato son viviendas públicas con precio protegido.

Juristas consultados indican que la sentencia del Supremo sí es aplicable porque VPO es una etiqueta paraguas que se emplea en la legislación española para viviendas públicas con un precio protegido, como es este caso. Es el término que usa la Ley de Arrendamientos Urbanos, la norma de 1994 que cita el Supremo para prohibir que los inquilinos de vivienda pública paguen el IBI.

“Nos parece que se están escudando en la denominación”, dice el portavoz de la OCU, Enrique García, quien añade que tras esta sentencia, esa repercusión del IBI en Madrid “debe considerarse ilegal”.

La portavoz de la Consejería añade que la norma estatal que regula el IBI, la Ley de Haciendas Locales, sí permite repercutir ese impuesto, en su artículo 63.2. El Supremo no se refiere a esa norma y basa su sentencia en esa otra ley estatal, la de Arrendamientos Urbanos, que prohíbe esa transferencia del impuesto a inquilinos de viviendas públicas. Además, los contratos, los pliegos y los estudios de viabilidad técnica dicen que el alquiler de los pisos del Plan Vive se regirá por la Ley de Arrendamiento Urbanos. Fuentes de Culmia, una de las primeras empresas adjudicatarias, responden que desconocen la sentencia y que este traslado del pago del IBI está contemplado en los pliegos que diseñó la Comunidad.

Una posible declaración de ilegalidad podría hacer tambalear al Plan Vive, un programa que el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso puso en marcha tras su llegada al poder en 2019. Los plazos para solicitar las primeras viviendas se abrieron el año pasado y en marzo se entregaron las primeras llaves, en Alcorcón. Ayuso anunció inicialmente que construiría 25.000 viviendas por toda la región en ocho años, pero por ahora solo ha adjudicado 6.500 y algunos lotes sacados a licitación han quedado desiertos.

Para encontrar nuevos inversores, la Comunidad ofrece a las empresas suelo público gratis y la promesa de una rentabilidad suficiente. Las compañías asumen todo el coste de la construcción a cambio de explotar las rentas durante 50, 65 o 70 años, según el caso. Ahí es donde el IBI supone un incentivo que podría desaparecer. Fuentes del sector de la construcción confirman el atractivo que supone trasladar el pago de ese tributo, una práctica habitual en los proyectos de alquiler asequible que administraciones de toda España están haciendo de la mano del sector privado. “La decisión de invertir se suele basar en la posibilidad de repercutir estos costes”, dicen.

Para los inquilinos, dejar de pagar este impuesto supondría un ligero alivio. Acercaría algo sus rentas a la promesa de Ayuso de “alquileres asequibles” con precios “hasta un 40% más baratos”. Como ha contado este periódico los alquileres del Plan Vive se asemejan a los precios de mercado y en algunos casos Idealista oferta anuncios hasta un 28% más baratos. El IBI supone ahora de media un 6,4% de la renta total (entre 26 y 76 euros mensuales, aunque pasados tres años se duplicará y pasará a costar entre 48 y 152 euros).

“Obligaciones de propietario y derechos de inquilino”

El Tribunal Supremo concluyó, en su sentencia del 6 de noviembre, que dos particulares pueden pactar libremente que el IBI lo pague el inquilino, pero ese acuerdo está prohibido en el caso de viviendas de protección oficial, según la interpretación que hizo de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los magistrados de la sala tercera de lo contencioso-administrativo dijeron que esa ley estatal no contempla la traslación del IBI en viviendas de protección oficial debido a la función social de este tipo de inmuebles, “dirigida a facilitar e impulsar el acceso de los ciudadanos con menos recursos a una vivienda digna”. El Supremo se pronunciaba tras un recurso de Lazora contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Aragón que también se había pronunciado a favor de los inquilinos.

El abogado Pedro Torres, que ha escrito sobre la sentencia del Supremo, cree que los inquilinos del Plan Vive tendrían muchas posibilidades de éxito judicial si plantean recurso contra el pago del IBI: “Lo ideal es que sigan pagando y a la vez reclamen”.

Más Madrid llevará a la Asamblea de Madrid una iniciativa “para que sea el fondo de gestión de los alquileres quien asuma estos costes [el IBI]”, según ha confirmado este martes la portavoz regional Manuela Bergerot en una visita a la primera urbanización entregada, en Alcorcón. Más Madrid recuerda que la Comunidad eximió del pago del IBI a los inquilinos de la Agencia de Vivienda Social de Madrid.

En los pliegos de condiciones y en los estudios de viabilidad técnica del Plan Vive, publicados en 2020, la Comunidad de Madrid autorizó a las empresas a repercutir el IBI a los arrendatarios, las tasas de basuras y otras tasas municipales y contempló ese ingreso como parte de las rentas que recibirían los concesionarios. En el caso del lote tres de la primera adjudicación, en 2021 ―el que más avanzado está y del que ya se han hecho dos entregas de urbanizaciones―, calcularon que el IBI representaría el 6,4% de los ingresos; los servicios comunitarios, el 14,3%; y los alquileres, el 79,3%.

Cuando llegó el momento de firmar el contrato, los inquilinos se encontraron con una cifra estimada de lo que les costaría el IBI cada mes. De momento, los inquilinos de los 274 pisos entregados en Alcorcón pagarán cada mes entre 28 y 55 euros de IBI, dependiendo del tamaño y otras características de la vivienda. En Tres Cantos pagarán entre 44 y 76 euros; en San Sebastián de los Reyes, entre 36 y 57 euros; en Getafe, entre 35 y 64 euros y en Alcalá de Henares, de 26 a 62 euros.

Las viviendas de protección oficial, como son las del Plan Vive, tienen derecho a una bonificación del 50% del IBI durante los tres primeros años tras la construcción de los proyectos. Esto explica que pasado este periodo, los inquilinos tengan que pagar el doble.

Esta repercusión del IBI al inquilino no es una práctica exclusiva en la Comunidad de Madrid. Por ejemplo, la Comunidad Valenciana, a través de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo, autorizó repercutir “impuestos” a los inquilinos de los pisos de línea de colaboración público privada del Plan 2400 de vivienda protegida pública 2021-2026.

En el Plan Vive, los primeros en pagar ese tributo han sido los 274 inquilinos de las dos urbanizaciones ya terminadas en Alcorcón. “Tenemos obligaciones de propietario y derechos de inquilino”, se queja Miguel, residente de la primera urbanización. Repasa sus cuentas: además de pagar 772 euros de alquiler, cada mes deberá desembolsar también 49 euros de un impuesto a una vivienda que no es suya.

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