Construir en terrenos rústicos e inundables: un ‘negocio’ al alza en Alicante

Dos corderos pastan en una parcela pedregosa sobre la que se ha levantado una chabola con tablones de madera, somieres y grandes bidones de plástico. Los techos, de uralita, están fijados con bloques de hormigón, para que no se vuelen. En otra parcela cercana, una cuadrilla de albañiles mueve una grúa, traslada tablones y fabrica una plancha de hormigón sobre la que, en breve, se levantará una vivienda. Ni estas, ni las decenas de construcciones similares que se reparten por la partida rural de Verdegás, en Alicante, tienen licencia urbanística. Forman parte de la proliferación de asentamientos ilegales que se extiende de manera exponencial por terrenos rurales no urbanizables y que, en ocasiones, se sitúan sobre zonas inundables. Un negocio en auge que ha contagiado todas las pedanías de Alicante y que, según el Servicio de Protección de la Naturaleza (Seprona) de la Guardia Civil, se ha disparado por toda España.

La Asociación de Vecinos de la Cañada del Fenollar, otra de las partidas rurales alicantinas, llevan denunciando estos asentamientos desde marzo de 2024, comenta su secretario, José Cremades. “Es un fenómeno imparable”, asegura. “A partir del problema de la falta de viviendas, han nacido organizaciones especuladoras”, agrega Cremades, que compran terrenos no urbanizables a precios irrisorios y los subdividen ilegalmente. Luego, continúa, “ofrecen las parcelas en páginas de venta como Wallapop o Idealista”, con reclamos como “terrenos listos para una mobile home [casas prefabricadas]” o, incluso, “con vistas al mar”.

En la Cañada, uno de estos promotores ha comprado un terreno a menos de tres euros el metro cuadrado, cuenta Cremades, por un precio total de 28.000 euros. “Ahora, lo ha dividido en 10 o 12 parcelas que vende a 14.000 euros”. Por un costado de esta parcela se aprecia perfectamente cómo baja una torrentera seca. “Cuando llegue otra dana, que llegará, todo esto se inundará”, vaticina.

El representante vecinal guía a EL PAÍS por la Cañada y Verdegás. Los asentamientos salpican todo el territorio. “En zona rústica, lo único que se puede hacer es pedir un vallado perimetral o construir una caseta de aperos de 30 metros cuadrados”. En el término municipal de Alicante, regido por el plan urbanístico de 1987, “solo se puede levantar una vivienda si la parcela mide más de 20.000 metros cuadrados”. Sin embargo, en las decenas de parcelaciones que se ven desde los caminos, cicatrizados por ramblas sin canalizar, hay todo tipo de edificaciones.

“Casi todo son autocaravanas”, señala, “pero también chabolas, contenedores de puerto, prefabricadas de madera y hasta chalés de ladrillo”. Cremades comenta que carecen de permisos de luz, de agua y de obra, pero que se enganchan a los conductos de agua de riego e instalan placas solares. “Nos instalamos aquí para gozar de una vida más sana, en pleno campo, sin aglomeraciones”, dice, “pero ahora, los vecinos, que eran abiertos y confiados, están huraños y ariscos, nadie comenta nada, han llegado a recibir amenazas” por parte de los promotores de las viviendas ilegales.

La asociación vecinal ha interpuesto 29 denuncias por la vía administrativa, ante el Ayuntamiento que, en principio, “no respondió a ninguna”. La “inacción” de la concejalía de Urbanismo les llevó a elevar una queja al Síndic de Greuges (el defensor del pueblo valenciano), que instó al ayuntamiento a contestar. Detalla Cremades que en paralelo han interpuesto 16 denuncias ante la Agencia Valenciana de Protección del Territorio (AVPT), dependiente de la consejería de Medio Ambiente de la Generalitat Valenciana, y otras 26, por la vía penal, ante el Seprona, que han activado la maquinaria contra los asentamientos y han dado “un rayo de luz” a los habitantes de las partidas rurales.

“Se han abierto 23 expedientes de restauración de la legalidad urbanística”, confirman fuentes de Medio Ambiente, y agregan que “en todos ellos se ha solicitado al Ayuntamiento de Alicante el informe técnico necesario para la incoación del procedimiento de restauración”. Aseguran que, hasta la fecha, el consistorio ha remitido “cinco informes técnicos, se han incoado tres expedientes, y se van a incoar en breve los otros dos que han sido informados”. Todas las resoluciones acuerdan la paralización y suspensión de las obras en curso y la retirada de materiales existentes en la parcela. Por su parte, fuentes municipales amplían estos informes hasta 11 expedientes, de los que 10 incluyen decreto de paralización de obras. Aun así, insisten en que “no existen datos que nos permitan hablar de un crecimiento exponencial de este tipo de irregularidades en Alicante”.

La intervención del Seprona, comenzó de oficio, sin que constaran denuncias, según declara el cabo primero Cristóbal Olmedo, jefe del organismo en Alicante. Empezaron a ver los primeros asentamientos en otra partida rural, El Moralet, que, según señala, es donde se concentra el mayor volumen de este negocio ilícito. “Pero ahora el crecimiento es exponencial”, ratifica. En menos de un año, han certificado una treintena de casos, con unas 250 parcelas en total, que se extienden por la Cañada, Verdegás y Fontcalent, principalmente.

Las construcciones son ilegales, se sancionan con multas coercitivas por la vía administrativa, pero también conllevan responsabilidad penal. “Se levantan en terrenos rústicos no urbanizables y, algunas de ellas, en otros de especial protección, por ser inundables”. La parcelación está prohibida y, como obras ilícitas, “no contemplan normas urbanísticas como la separación de servidumbre con otras fincas colindantes”, o el enganche al suministro de agua. Olmedo también alerta de que esta práctica puede suponer un delito contra el medio ambiente, dado que “generan aguas grises que no siempre se derivan a fosas sépticas impermeabilizadas, por lo que pueden contaminar acuíferos y aguas subterráneas”.

Un mismo patrón

Las operaciones inmobiliarias de este tipo siguen siempre el mismo patrón. Los vendedores, españoles y generalmente con vínculo en las partidas rurales, de los que ya se ha identificado “a tres o cuatro”, compran las parcelas rústicas “a tres euros el metro cuadrado”. Luego difunden la parcelación por las redes sociales y venden cada división, de unos mil metros, a 15.000 euros, aproximadamente. “Son quienes se reparten el pastel”, asegura el responsable del Seprona. “Podría tratarse de un grupo organizado, pero en realidad se hacen la competencia entre ellos”. La técnica es la siguiente: escrituran como copropietarios de un terreno indiviso, captan a los compradores, van al notario y venden. Todo se constata mediante las actas de parcelación física, con las que “se intenta individualizar la actividad en cada parcela e identificar a los titulares”.

Entre los compradores “hay de todo”, según cuenta Olmedo, incluso los que buscan segundas residencias, pero la mayoría, dice, es de un nivel económico medio-bajo, y se enfrentan a penas de un año y medio a cuatro años de prisión. El cabo de la Guardia Civil no cree que sean conscientes de ello: “Se les advierte de las sanciones municipales, que pagan entre todos los integrantes del asentamiento, pero no contemplan la responsabilidad penal”.

Sin embargo, la operación Insidias 2, llevada a cabo por el Seprona en El Moralet, desveló una estrategia “pionera”. Los compradores de una parcela de 11.000 metros no urbanizable e inundable crearon una sociedad unipersonal para su adquisición, revela Olmedo, y luego lo que vendieron fueron participaciones societarias en la mercantil, de la que el promotor de la venta acaba por retirarse. De esta forma, “el vendedor se quita de en medio, la sociedad será la responsable de cualquier delito y no hay impuestos patrimoniales, ni plusvalías, ni nada”. Esta investigación concluyó el pasado mes de diciembre con 21 investigados, entre ellos una persona jurídica, a los que se imputan delitos urbanísticos y contra los derechos de los trabajadores extranjeros, ya que los agentes detectaron que los obreros carecían de documentación en regla y no se les había ofrecido un contrato ni se les había dado de alta en la Seguridad Social.

El jefe del Seprona en Alicante, que incluso ha descubierto entre los asentamientos una obra de ladrillos revestida con paneles de madera para hacerla pasar por prefabricada, sostiene que estas infracciones urbanísticas “están proliferando en muchos puntos de España”. Admite que la falta de vivienda y el auge de los precios “puede influir”. Los datos que maneja el Ministerio del Interior apuntan hacia un incremento en el número de casos de delitos sobre ordenación del territorio y el urbanismo en casi todas las comunidades autónomas desde 2023, aunque no pueden precisar cuántos están relacionados con estos asentamientos en zonas rústicas e inundables.

En este ámbito, Andalucía es la más perjudicada, de largo, con 293 casos en 2023 y 274 entre enero y septiembre de 2024. Otras comunidades como Canarias (155 y 92 casos, respectivamente), Madrid (73 y 56) y Cataluña (40 y 23) ocupan los puestos más altos. Entre las más afectadas, la Comunidad Valenciana (21 y 39) es la única que creció en 2024. El total nacional ha pasado de 669 casos en 2023 a 570 en los primeros nueve meses del año pasado.