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La Ley del Suelo impide la casa aislada en terreno rústico, de gran demanda entre los extranjeros

La Junta detecta un auge notable de este mercado en la Axarquía y el Levante almeriense

La última moda del mercado inmobiliario en la costa andaluza, principalmente entre extranjeros, es la vivienda diseminada construida en suelo rústico, que hasta ahora estaba tolerada, pero que la nueva Ley del Suelo impide "cuando no esté vinculada a un destino agrícola". Esta ocupación del territorio es calificada de "caótica" en el estudio del litoral oriental de Málaga que está ultimando la Consejería de Obras Públicas. Esta comarca de la Axarquía y el Levante almeriense son las dos zonas de Andalucía en las que más se ha desarrollado este tipo de residencia aislada.

La actividad residencial diseminada, en antiguas explotaciones agrarias en los montes, está muy extendida por otros lugares de España y Europa. La secretaria general de Urbanismo de la Consejería de Obras Públicas, Josefina Cruz, considera que en este momento hay "una demanda ilimitada" de terrenos rústicos para construir casas aisladas. En este asunto, también el que hace la ley hace la trampa. Cruz precisa que en el País Vasco, cuando publicaron una ley similar, "se empezó la gente a dar de alta como agricultor a partir de 3 hectáreas".

La secretaria general explica, que "hace dos meses un consejero de la Embajada española en Londres explicó a un grupo de empresarios andaluces que la vivienda aislada tenía en Inglaterra una gran demanda". Josefina Cruz añade que este mismo fenómeno se está dando también en Francia, "pero allí con la rehabilitación de construcciones antiguas medio abandonadas, mientras aquí lo que se hace es de construir una casa en medio del campo". En su opinión, en Andalucía se podría aplicar el mismo modelo a la restauración de cortijos.

Este tipo de desarrollo residencial, tolerado hasta ahora por la ley, ha sido expresamente excluido en la nueva Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía, publicada en el Boletín Oficial de la Junta el pasado 31 de diciembre. El artículo 52 de la Ley permite la "vivienda unifamiliar aislada", en suelo no urbanizable, "cuando esté vinculada a un destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos". Previamente, el artículo 42 de la misma Ley permite "actuaciones de interés público en suelo no urbanizable para usos turísticos no residenciales".

Tres de los cuatro alcaldes de la Axarquía consultados sobre este problema están de acuerdo con la nueva medida legal. José Alberto Armijo (PP), de Nerja, considera que este modelo de segunda residencia plantea muchas complicaciones y descontrol". Antonio Souvirón (PSOE), de Vélez, sostiene que "la ley viene a encauzar el problema que plantea la demanda creciente, que está planteando en las localidades del interior un urbanismo sin orden ni concierto". Juan Peña (IU), de Periana, está "abiertamente en contra de que se dispersen las casas en el medio rural, salvo que sean de agricultores". La voz disonante es el alcalde de Frigiliana (PA), Javier López, quien opina que "perseguir esta práctica urbanística puede matar a los pueblos del interior".

En el estudio de la Consejería de Obras Públicas sobre la Axarquía, se recoge que de los 984 kilómetros cuadrados de esta comarca, 22,5 son urbanizables. En estos montes se da el sistema con mayor número de núcleos de población diseminada de toda Andalucía. Los técnicos consideran que los 125.000 habitantes de derecho la comarca y los más de 200.000 de población estacional, básicamente de segunda residencia, tienen suficiente agua para su abastecimiento, pero no hay certeza de que los actuales abastecimientos puedan satisfacer las necesidades que provocará un crecimiento de las viviendas en un 66%, que es la capacidad que permiten los planes de ordenación urbana vigentes. También se establece que el litoral es "un espacio fuertemente urbanizado", que estaría cerca de su punto de saturación. Los alcaldes reclaman a la Junta diversos proyectos de recalificación para antiguas explotaciones agrarias en primera línea de playa. Por ejemplo, en Nerja, el proyecto de El Playazo, de 500.000 metros cuadrados, y en le Playa Fenicia en Vélez en donde Souvirón quiere hacer un parque de un millón de metros cuadrados. El informe también señala una buena convivencia con el desarrollo urbano de la agricultura tradicional, como el olivar, y los modernos cultivos subtropicales.

Cinco veces más en 40 años

En los últimos 40 años se ha construido más en Andalucía que en los 150 anteriores y se pronostica que en los próximos 30 años se edificará más que en toda la historia. La cuarta parte de las inversiones extranjeras en España en turismo residencial se realizan en Andalucía, en donde más de 300.000 familias han adquirido ya una segunda residencia y se espera que haya un millón más de nuevos propietarios en los próximos cinco años.

El auge de este sector inmobiliario en la costa ha llevado a las autoridades autonómicas a diseñar estrategias a medio plazo, con planes de ordenación para cada una de las comarcas que forman el litoral andaluz. Sin embargo, la secretaria general de Urbanismo subraya que "la actividad turística y de servicios que se desarrolla en torno al sector hotelero contribuye a la consolidación de un tejido industrial, cuya repercusión sobre la economía local resulta más perdurable que la actividad que se genera a partir del sector inmobiliario de segunda residencia".

En los años 50 el litoral andaluz era un territorio con escaso peso en la economía regional. Pero en el último medio siglo se han implantado en las zonas costeras industrias pesadas ligadas a los puertos, 50.000 hectáreas de agricultura bajo plástico, plantas de acuicultura, instalaciones de energía eólica y, sobre todo, el desarrollo de un turismo de sol y playa que atrae a unos 20 millones de turistas y genera unos ingresos de 12.000 millones de euros al año. En este medio siglo la población se ha multiplicado por dos en el litoral, en donde vive casi la tercera parte de la población andaluza. En los pueblos costeros se genera un tercio del PIB de la región.

Josefina Cruz señala que "en 40 años se ha multiplicado por cinco el espacio urbanizado en el litoral, se ha pasado de 67 a 330 kilómetros cuadrados; a 3.000 metros de la línea de costa, el 10% es terreno urbanizado, mientras la media regional es del 2%". Todo esto supone una saturación de los equipamientos existentes y la consiguiente demanda de nuevas infraestructuras, vías de comunicación, aeropuertos, agua, saneamientos, campos de golf, puertos deportivos, centros comerciales y de ocio.

Este patrón de desarrollo también entraña riesgos de impacto ambiental, por la destrucción de hábitats naturales, transformaciones paisajísticas, alteración de la dinámica costera por las instalaciones portuarias; presión sobre los recursos limitados, en especial el agua y el suelo; aumento de la generación de residuos y limitación en la calidad de las aguas por los vertidos. La demanda de un turismo de calidad obliga a una estrategia a medio y largo plazo que abandone el modelo intensivo del último medio siglo.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Lunes, 7 de abril de 2003

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