Desahucios clarificados

El desarrollo del mercado hipotecario en España, uno de los más importantes segmentos de negocio del sistema bancario español, no ha tenido correspondencia con una suficiente clarificación de los procedimientos que, en general, han tendido a reducir la protección de los prestatarios. La crisis financiera de 2008 en España tuvo en el mercado inmobiliario su principal acelerador. Fue el origen de la pérdida de riqueza de muchos españoles que durante la bonanza inmobiliaria se habían endeudado hasta límites sin precedentes. Las dificultades subsiguientes dieron origen a numerosas reclamaciones y a la revisión legal de aspectos esenciales de la actividad hipotecaria. Uno de ellos son las cláusulas de vencimiento anticipado, las que regulan la posibilidad de ejecución por los bancos de la garantía hipotecaria, de la vivienda en prenda, llevando a cabo el desahucio.

El Tribunal Supremo acaba de fijar los criterios para aplicar esas cláusulas, tras el dictamen del Tribunal de Justicia de la UE. La conclusión más importante es que a partir de ahora los tribunales españoles no podrán admitir desahucios con menos de 12 meses de impago del préstamo. Esta es una de las referencias que establecía la reforma de la ley de garantía hipotecaria que entró en vigor el pasado junio. Esta ley cambió los mínimos legales con los que el banco puede declarar el vencimiento anticipado de la hipoteca, estableciendo que en la primera mitad de la vida del préstamo el banco no podrá iniciar la demanda judicial si no hay impagos de al menos 12 mensualidades o un 3% del principal del préstamo. En la segunda mitad del vencimiento, se deben haber incumplido 15 pagos o un 7% del principal. Supuso, por tanto, un avance en relación con la ley de 2013 que permitía ejecutar un préstamo hipotecario con un mínimo de tres cuotas impagadas. Ahora, se mantiene una mayor proporcionalidad entre el montante del impago y el del principal del préstamo.

Según esa misma resolución del Supremo, quedarán sobreseídos todos los procesos judiciales abiertos antes de la reforma hipotecaria de 2013, los originados por menos de 12 meses de impago de forma mayoritaria. Ese dictamen no será de aplicación a los casos con un fallo en firme. En total, serán casi 20.000 los casos pendientes que pueden quedar desbloqueados tras esa decisión.

En definitiva, un paso más en la clarificación del funcionamiento de un mercado en el que prestatarios y prestamistas han venido asimilando durante los últimos años las lecciones de la crisis. Los demandantes acuden con una más detenida consideración de la inversión a realizar y los bancos atienden esa demanda con un mejor análisis de los riesgos.